健全房地产开发体系 为稳定房价提供法律保障

　　健全房地产开发企业体系，确立稳健规范的房地产开发经营模式

　　房地产开发企业是中国房地产市场的主体，其组织体系、结构构成、素质水平、经营模式直接关系到房地产市场运行的质量。统计资料显示，我国现有房地产开发企业28000多家，平均资产总额仅为4400万元，平均每个房地产企业年均竣工面积只有2万多平方米。拥有一级开发资质的房地产企业仅349家。

　　作为房地产企业中实力较强的上市公司前十强，平均总资产也只有60亿，与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司相差甚远。这表明，从全国范围看，我国房地产业集中度低，与规模经济的要求相差甚远。资源利用效率低，再加上房地产业的进入壁垒较低，各种房地产开发企业良莠不齐，产业内部存在着激烈但不规范的市场竞争。

　　从区域范围看，由于房地产市场具有鲜明的区域性特征，所以，我国房地产业也属于区域性寡头垄断行业，区域内具有垄断地位的房地产企业具有很大的市场势力。从所有制结构看，目前我国房地产开发企业群体主要由私营企业构成，国有性质的房地产开发企业相对较少。而且，目前的政策严格限制国有企业进入房地产开发领域。从房地产开发企业的经营性质看，绝大多数从事项目开发，从事房地资产经营的企业极少，大多数房地产企业主营的不是固定资产而是无形资产。即是说，绝大多数房地产开发企业的经营是通过项目开发将资源进行整合，产生商品房再进入流通，房地产企业经营的不是固定资产而是资源整合能力。

　　难怪有人指出，中国的房地产开发企业是中国住房市场化改革诞生的一种“畸形儿”，是中国最大的皮包商和中间商，它们的经营是一种缺乏社会价值的企业模式。尽管这一观点有些偏激，但它也道出了国内房地产开发企业不做规划（由政府部门规划）、不做设计（由设计单位负责），不建房（由建筑企业建造），不承担风险（由建筑企业、购房者、商业银行承担），仅仅扮演了中间投机商角色的事实。

　　由此可见，目前我国房地产开发企业体系存在着所有制单一、经营模式单一、盈利模式单一、资产结构单一的结构性缺陷，这些缺陷尽管在目前巨大的市场需求和高利润空间的支撑下能够得以掩盖，但从长期看，其风险是巨大的。因此，健全房地产开发企业体系，确立稳健规范的房地产开发经营模式，是确保中国房地产市场稳健发展的关键。

　　其一，中国的房地产开发企业体系，应当由政策性的国有房地产开发企业为主体，以商业性私有房地产开发企业为补充；以大型的全国性房地产开发企业为主导，以中小型的地方性房地产开发企业为补充。

　　有观点认为，房地产业属于一般性竞争行业，应逐步减少国有资本比重，加大非公有企业和个人投资的比重。笔者认为，房地产业提供的不是一般商品，而是社会性色彩非常显著的特殊的商品，不能将房地产行业纳入一般竞争性行业。在现阶段上，它应当是一种政府管制型的垄断性行业，不能仅仅依靠市场化的私有企业，政府应承担起主要责任。

　　在中国人口众多，房地产供求严重不均衡的条件下，我国应大力培育和发展政策性的国有房地产企业，矫正房地产企业组织体系由私有企业主导的格局。当然，人们会担心国有房地产企业在经营与发展中，会偏离为国家总体利益服务的宗旨，在“圈地”、“圈房”方面与私人投资者、投机者无异。尤其是由于国有企业比私营部门更具有权力、更具有政策资源优势，它们可以利用国家政权的力量，以国家利益的名义追求私人利益。

　　理论上，这种担心是成立的。但在实际操作中，只要政府严格规定这些企业的经营范围、经营性质、经营目标，并加强考核和审计监督，其积极绩效会远远大于负面问题。而且，政策性的国有房地产开发企业具有一定的阶段性和存续期，当房地产市场供求达到均衡、房价保持合理的情况下，它们可以退出市场或改制转型或进入其他行业领域。

　　其二，我们应通过兼并重组等方式，培育一批全国性较大规模的房地产开发企业，改变目前房地产企业规模小、地域分散、实力弱小、行业集中度低以及不愿从事公共住房建设等问题。如前所述，目前国内房地产开发市场由非常分散的数万家中小型房地产企业相互竞争，行业集中度很低。即使市场化程度较高的上海、深圳，前10位开发企业的市场占有率也仅为23%、20%，而在我国香港前9位房地产企业的市场占有率达80%，美国前3位的市场占有率为45%。

　　由于收益不高，国内中小私营房地产企业对建设公共住宅的积极性不高。政府不得不制定偏向房地产开发企业的土地售卖制度，并承诺使这些企业能够得到私有住宅领域的主要合同，在经济利益上给予其兴建公共住宅的补偿，这导致了这些企业在与政府谈判中处于优势地位。基于此，通过兼并重组等方式，培育一批全国性较大规模的房地产开发企业，让它们担当起公共住宅建设的重任是完全必要的。

　　第三，确立稳健规范的房地产开发经营模式。国际上具有代表性的房地产经营模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。目前，我国的房地产经营模式既不是美国模式，也不属于香港模式，而是一种“中间商模式”，这种模式不利于我国房地产的稳健可持续发展。

　　笔者建议，内地应借鉴香港模式，确立“全能开发商”的经营模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等均由一家企业独立完成。该模式有利于形成地产巨头，行业集中度较高，有利于资源优化配置。

　　健全法律机制，为稳定房价提供法律保障

　　房地产领域属于社会政策范畴，同时也是暴利行业，该行业的寻租腐败问题比较严重。因此，严格明确的法律规范和法律机制是确保房地产业稳健发展的关键。从世界范围看，房地产健康发展的国家无一不是法纪严明的国家。目前，我国有关房地产发展方面的法律体系和法律机制尚不健全。我们应借鉴先进国家的经验，加强法律体系建设，健全法律机制，为稳定房价提供法律保障。

　　其一，向日本学习，健全法律体系。二战后，日本1/4的人口没有住宅，为缓解住宅短缺问题，日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后，又陆续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法律体系，使日本住宅政策逐步走向正轨。

　　其二，向英国学习，通过法律法规对房地产交易进行强制性约束。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，通过法律的强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法，有效解决了低收入家庭买不起、租不起房子的问题。如开发商新建住房中，必须有50%低价出售。否则，政府不批准建设规划。

　　其三，向德国学习，对暴利的开发商定罪。德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了刑法，构成犯罪，可以判处3年徒刑。国内的一些专家、学者和决策者经常呼吁要与国际惯例接轨，我们为什么不在这些法律方面上尽快与国际惯例接轨呢？