产业地产开启房地产多元化新纪元

　　今年四月中旬以来，住宅市场遭遇了新一轮房地产新政的打压，投资潮衰迹可循，而与之形成鲜明对比的商业地产逐渐暂露头脚，进入黄金盛年。而尤其值得注意的是，与商业地产有着微妙关系的产业地产，近来则突然发力，在楼市显山露水、勇立潮头。

　　与此同时，作为产业地产核心分支的企业独栋和产业园区，近来发展更是神速。其服务于地产和产业的商业模式也逐渐得到人们的认可；除此，其对于当前房地产市场多元化新格局的重构，意义不言而喻。种种迹象表明，产业地产即将迎来了历史发展良机。

　　在此背景下，2010第二届中国企业独栋与产业园区高峰论坛于9月8日在北京亦庄联东u谷拉开帷幕。本次高峰论坛包括项目参观考察、嘉宾演讲发言、以及圆桌会议等环节。论坛吸引了来自中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云，中关村不动产商会会长、中关村协会联席会执行主席杨建平，全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜，以及联东集团品牌负责人刘璐璐等在内的诸多京津冀三地房地产协会领导、开发商高层和媒体精英人士约百余嘉宾到场。活动现场，与会嘉宾就相关主题进行了激烈探讨，相互交流了意见。并对产业地产的发展表示极大关注，对市场未来前景予以良好展望。

　　姜炜：产业地产迎发展良机

　　目前阶段，产业地产为什么会提升到一个比较重要的程度呢？姜炜认为，主要是源于目前新政下的中国房地产市场正在发生着深刻的变化，传统的面包面粉式的快速消耗方式正在受到政策的约束、资本的约束，资源的约束等多重挑战。

　　姜炜指出，中国房地产业正在面临转型，而产业地产作为促进产业发展的地产形态，类似这样的产业园区和企业独栋也会成为产业地产的核心的组成部分。作为地产和产业有机结合的商业模式，提升土地的产业价值，提升城市的产业能力，聚集人口和资本，调整城市人口结构，促进城市产业升级和城市可持续发展方面发挥重要的先导作用，产业地产将促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本，促进房地产开发商提升产业运营能力，成为城市运营商和产业运营商，它会和产业形成一体的服务模式，共存模式。

　　姜炜强调，促进房地产转型，调整经济结构认识产业地产。产业地产的开发商不仅要看这个开发商开发了多少楼盘，销售了多少房子，更要看这个开发商所开发的产业园区在单位平方公里的土地上创造了多少GDP，吸纳了多少人就业，培育了多少可持续的税源，这样的转变将真正使房地产开发和产业发展融为一体，不仅对中国房地产的转型和持续发展具有重要的意义，同时对中国经济发展模式的转型，对城市的可持续发展也具有重大和深刻的意义。

　　蔡云：多元化是必经之路

　　近年来，随着国家宏观市场调控，房地产市场历经跌宕起伏。“房地产开发从住宅、商业为主的产品发展到今天这种多元化的品种，是房地产市场发展的必经之路，也必然结果。”蔡云表示，如今以商业地产开发为主的多种开发物业形态纷纷涌现的同时，房地产市场正在变得更加精细化、细分化；而以往单一地产业态开发模式已经成为过去式。譬如，近年来，市场出现了旅游地产、写字楼地产、工业厂房地产等多种形式的地产开发模式，对于市场多元化是一个促进。

　　“这些多元化的模式首先丰富了房地产市场的品种，其次适应了社会经济发展，第三能够为房地产企业的持续发展提供后劲支持，增加核心竞争力。” 蔡云指出，今年以来，以北京联东集团、丰台总部基地为代表的房地产开发企业创造了总部经济、产业地产这种新的开发模式，并在这个实践当中突出了典型性的结果，这个业态的出现跟以往的产品不一样，也得到了专家和业界的充分肯定。

　　蔡云强调，从目前来看，总部经济也好，产业经济也好，都是指在特定的区域内，以特有的资源优势引进的企业集群的布局，所以它形成了总部经济的集聚效应。比如环渤海、长三角，珠三角区域的工业园区，北京的丰台、联东U谷等建立实现了区域发展分工协作，这种资源的优化配置带动了区域多种经济发展的项目的产生，当然，对于社会税收、财政、消费、就业等也带来了实际好处。同时，它还完善了城市基础设施的建设，土地利用，推进了多元化的经济文化融合发展，同时也加快了我们城市的城市化、国际化的发展，产业地产包括总部经济对整个社会的贡献应该是一个发展的正确方向。

　　杨建平：服务意识不可缺

　　三十年来改革开放，关于园区建设也有借鉴意义。日前有新闻报道，胡主席到深圳考察，对特区三十年来改革开放的经济发展成果给予了高度、充分的肯定，其中关于经济改革之后面临的实际问题，也提出了意见。其中就有关于管理体制改革的问题。胡主席弱化了政治体制改革的含义，但面对管理体制改革，他指示必须常抓不懈。“当然，这种多体制、多机制，多政治形态的组成，在园区地产的业态范围内也是可以试行和推动的。”杨建平表示。

　　杨建平指出，科技园区不是最近才有的，20年前就已经在我国出现，而最近才有的是因为形成了产业化，所以有人叫它产业地产。实际上，园区地产从管理到开发、建设、运营的全过程，留给我们的问题很多。据统计，现在在国家挂牌的，即国家承认的开发区或者说高新区，专业园区现在有3400多个，涵盖的土地面积将近3万平方公里的土地面积，如果按3万平方公里容积率为一的话盖厂房、独栋、写字楼少说也有三亿平方米。这么大的资产，这么大的运作体量，怎么面对产业发展过程中遇到的各种问题、以及发展之后预期目标是什么形态，建成之后的管理运营？等等这些需要我们研究。

　　杨建平还指出，产业地产也是最近几年提出的新的地产概念，以前叫工业地产，后来叫开发区地产，现在叫产业地产。实际上，这里有一个土地性质的转变，即所谓一个区变成一个城，工业地产转变为产业地产。其次，征地、拿地方式和投资观念转变，这种转变是把强行征用变成合理合作利用，不同的角色不管是集体的农用地还是工业的残留工厂，还是现有的一些坡地、荒地，遇到一些现行政策不能解决的时候，把它合作起来，共同得利，这就是企业和政府以及社会多赢的利益主题。再次，服务观念的转变。我们服务的对象不在只是需要房子的人，而是要在房子里面干什么的人。总的来说，做好入住企业的服务服务再服务，如同开发商说环境环境再环境一样，服务做到位了，企业才可以发展。

　　“总之，一定是有一种与入驻企业共存亡的精神才可以办好园区、开发好园区，最后给大家一个忠告，如果没有为中国企业服务的精神，就不要涉足中国产业园区的地产。” 杨建平强调。

　　“企业除了选址，更是选服务。”CORC主任、房讯网CEO、北京写字楼信息网总裁刘凯在听完杨建平的演讲发言之后如是表示。刘凯指出，郊区化的企业独栋的办公起源于美国的硅谷，实际上通过美国硅谷反过来看中关村，比如孵化器，政府的介入，学校的介入，风投等等，不仅中关村，其他地区都是大有文章可做的。此外，就目前产业地产概念盛行之际，一个是产品的角度，从2003年总部基地开始，在北京类似这种企业独栋的项目涌现了一批比较优秀的项目，比如说联东U谷、BDA芯中心等，实际上这些产品抛去地段的约束，差异并不是特别大。第二个方面，就是在服务的方面，企业不仅仅是选址，实际上也是在选服务；作为开发商不仅仅是提供产品，更主要的还是提供服务。