学区房租金现回落 开学后需求下降六七成

　　历年来，暑假期间学区房的租赁和出售都很火热。今年，由于买卖市场持续观望等原因，学区房租赁市场似乎比以往要更加火热。多家中介公司的调查显示，今年的租赁市场一度高涨，学区房租赁价格也一路水涨船高。随着暑假的结束，今年学区房的租赁期高峰已过，租赁出现了稳中回调的趋势，预计回调幅度会在5%以上。

　　今年学区房租金创新高

　　据“链家地产”市场研究部统计，学区房由于其位置和周边环境的优势，因此有很大的客户需求量，加之这种需求难以替代，因此，房屋租金一般都比较高。而4月份以来租金普遍的上涨，更给学区房的租金上涨带来了动力，今年学区房的租金压力创下新高。

　　以芳草地小学为例，其附近的学区房的租金一居大约是2800元/月-3000元/月，两居的租金是3500元/月-4000元/月，三居的租金是4500元/月-5000元/月，大概是从4月份开始涨价，大约涨了20%。

　　据北京中原三级市场研究部统计，8月份在同一区域，学校周边的租赁房源平均比一般租赁房源租价高100元-300元/月。而一些特殊的区域，如以北京实验二小附近的新文化街小区为例，由于距离金融街近，因此有一部分人群因上班而进行租房，上班而租房的需求占比约为35%，因上学而租房的需求占65%，多重压力下，房租上涨速度超过25%。

　　开学后需求下降六七成

　　从目前来说，由于部分学区房房源少，资源缺乏，业主对于租赁价格看好，不轻易降价。各中小学校开学后，学区房的需求量有所下降，下降幅度在60%-70%，大部分学生家长已在8月提前完成租房为孩子开学做了准备，因此现在的需求量多为前期因特殊原因没有来得及租房的小部分客户。

　　在租金方面，因刚刚进入9月，因此学区房的租金价格仍与8月持平，未表现出明显变化，但“抢租”风已过，学区附近紧张的供需关系开始逐步缓解，租金挂牌价格虽然还维持着前期的水平，但业主及部分代理中介在交易过程中已有明显的议价态度，“链家地产”等机构预计，接下来大部分学区房的租金会出现5%左右，或者更高幅度的回调。

　　未来租金调整幅度有限

　　对于需求明显减少的部分区域来说，随着需求的减少，学区房的供给也会相应减少，因此需求的减少对于成交的影响并不明显，历年来，学区房涨多跌少的状况今年也许依然难改变，预计房租调整的幅度不会超过20%，整体水平仍会高于去年。

　　除了靠近学校之外，有些学区房可能靠近一些商业区，或者地铁站，因此即使在暑假之后，部分以孩子上学为目的的租赁群体需求减少，但是由于其他优势，仍然能够吸引上班的群体。例如陶然亭小学附近的租赁需求中，9月份因工作而租房的人群占所有租赁需求人数的50%，其中主要的原因就是这边区域房屋靠近4号线地铁站，目前租金还是基本保持平稳。

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　　万柳、世纪城区域

　　万柳区域的学校主要是中关村三小，世纪城区域的重点学校是人大附小，这两个区域由于毗邻重点小学，常年以来区域内的租、售市场都比较火，尤其目前开学在即，两个区域的求租量均出现上涨。目前这两个区域的租金价格，一居室为3500元-4000元/月，二居室为4500元/月左右，三居室为6000元-6500元/月。

　　中关村及周边区域

　　中关村及周边区域如魏公村区域、学清路区域等，高校分布较多，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，这些区域中的主要求租人群为一些高校的准备各类考试的学生及一些将要毕业的学生等，区内一居室的平均租金为2600元-3500元/月，二居室为3300元-4000元/月，三居室为4500元/月左右。