我国经济适用房助涨房价的五种说法

   北京社科院的先生说，预期2010年北京将在计达500万的经适房入市，加上一千三百多万的存量，所以北京房价实质性下跌就看2010年的了，如同NBA洗牌也势必要看2010年巨星云集自由球员市场的当量一样。

　　而在最近，经适房吸引眼球的地儿甚至超过了房价，继武汉六连号，又出现十四连号，继年初沈阳经适房发生弃购现象，再到广州经适房项目总供5300,实销2510,大面积弃购并且开发商抓眉毛的事情。

　 这一正一反，意味着经适房与房价肯定有些关系，笔者研究后却认为，经适房助涨房价有这么五种说法，足以支持标题结论。

　 一、经适房事件频出后，必然在需求对象方面得到政策性澄清，由此决定了模糊人群夹心人群流动人群以及观望族必然掉头转向商品房市场，明知山有虎必向虎山行。

　　二、经适房捆绑产权与行政管制，与产生于土地二元制条件下的村社集体小产权房并无本质差异，这样，经适房的消费将边缘化，并且带来商品房市场需求的提纯，弱购买力退出商品房市场的结果是从另一个侧面证明商品房市场绝对存在的供不应求。

　　显然，许多观望客除了对房价的寄望外，还有一头挂着政府，而决定于消费力与需求对象的界定，再加上商品楼市的疯狂，市场需求的提纯会缩短观望时间，趁早打算将成为这部分观望族的消费倾向。

　　需求一旦集中释放，只会推高房价。

　　三、经适房的产生是政府挤出容积率的结果，此举让开发商拿地更加从容，地价提升有稀释路径，自然助涨地价，间接推涨房价。

　　由于体制原因，经适房的供应往往采取了贴建配建以及更改土地属性的做法，这些举动都是提升片区容积率的前提下进行的。而响应政府号召的开发商就此获得了容积率杠杆，再旋即在经适房或其他区域高价拿地，便有了修正容积率的借口与稀释地价的路径，而当这些土地真正实现产品供应的时候，开发商并不会傻到按照成本加合理利润的方式卖房子。

　　四、有舍才有得，大舍大得，小舍小得，政府搭台开发商唱戏的格局决定了经适房上量，伴随着高价地成片供应的上量，间接为未来房价上行铺平道路。

　　在经济不景的状态下，地方政府对房地产肯定有依赖，这种依赖主要来自于土地财政。

　　早期形成的政府搭台开发商唱戏的经适房开发模式决定了商品房价必涨：一来政府必须以地易地才能吸引开发商进入经适房开发领域，另外，也是最主要的原因，政府选择经适房用地，要么选择了相对中心一点区域的零星地块，更多将眼光投向到毛地区域，而要在毛地吸引经适房的消费，不进行大量的成片土地出让，并且这些地价并不低，否则即使建成，也无人消费。因此为了一箭双雕，即让经适房有价有市，堵住百姓的嘴，又借助于经适房开发扩大市政建设区域，从而带动成片土地的出让，有财政保障。政府往往不得不通过市政重大利好带动该区域地价上行，成片出让。

　　五、当经适房因为购买对象明确后购买力有限弃购，开发商体内损失体外补效应将让商品房价势必提升。

　　围绕经适房的变革，主要是明确消费对象、消费价格，但总体格局依然是供不应求，弃购有必然性。而开发商开发经适房无利可图的时候，自然会寻求将这些包含经适房源的项目其他商品性供应的房价大为提升，并通过产品差异来体现性价比，从而造成经适房外的商品房涨价销售。