倒霉蛋买三套房刚签合同遇新政 房黄了定金没了

　　继“新政退房第一案”后,南京又出现首例二手房买卖因新政而告吹的案件:房产中介不甘心之前的劳动就这么白干了,将买房人告上法院讨要中介费。法院判决认为,中介既然已经促成双方合同生效,那么买房人就应当按照法律规定支付中介费,新政有可能导致买卖双方之间的合同履行困难,但并不能作为买方不承担中介费的理由。由此而产生的风险应当由买房人自行承担。

　　纠纷由来

　　刚刚签完合同遭遇“国十条”

　　受到房产新政影响的是南京的葛先生夫妇,在今年4月份准备买这套二手房前,他们的名下分别有一套供着按揭的房产。今年4月,这对夫妻看中了位于御道街南端的御水湾花园一套二手房,通过房产中介的牵线搭桥,他们与房主沟通得很顺利,双方约定好164万元的总价。4月13日,他们先付了3万元定金。第二天,买卖双方和中介一起签了《中介合同》,这份合同中对中介费用进行约定:由中介代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。因此中介服务费实际上由佣金和代办费构成,总共2.9万元。

　　4月17日,这对夫妻与房主签订了一份补充合同,约定在几天后先支付30万元的购房款,用于这套房产的解除抵押。然而让他们没想到的是,同样在这一天,“国十条”出台了。政策规定:商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　葛先生夫妇此时还心存侥幸:他们名下按揭的住房都是他们婚前购买的,现在再购买只算是第二套?经过咨询,银行却给出了令人失望的答复:以家庭为认定单位。这个答复让这套房产无法获得银行贷款了。

　　定金泡汤,中介费咋办

　　葛先生将实情告诉了中介和房主,表示无法再继续买房。几天后,房主向他发出了《解除合同通知书》:你未能于合同约定的日期支付30万元购房款,加之也明确表示不再履行合同,故通知你解除《房地产买卖中介合同》,并保留追究你违约责任并赔偿损失的权利。

　　3万元定金要不回来本来已让葛先生心痛不已,但房产中介突然找到他,向他索要中介费2.9万元。

　　这下葛先生不答应了。“本来讲好你们中介是要帮我们完成这个买卖,我才付中介费的,现在你们根本没做成,凭什么要我付中介费?”但中介坚持认为,他们已经做了应该做的事,没完成买卖是葛先生自己的问题。

　　7月1日,房产中介将葛先生夫妇告上了白下区法院,要求他们支付中介费2.9万元。

　　法院判决

　　已促成合同生效 1.5万佣金必须付

　　庭审中,双方展开激烈辩论:

　　买卖促成了吗?

　　中介:我们出示房地产买卖中介合同,证明中介方已经完成合同的促成。

　　葛先生:你们没有促成买卖,这只是双方的一个意向,真正能证明已经促成买卖的合同应当是南京市存量房买卖合同。

　　中介:合同的促成与合同的成立是不同的概念,关于“促成”的真实含义,你们显然没有理解。

　　葛先生:根本就没有成交,怎么叫促成了?

　　新政是不可抗力吗?

　　葛先生:我们夫妻两个名下各有一处房产,根据新政,第三套房不能办理房屋贷款,这是没有办法的事,我们原来也是诚心想买房的。根据合同法的司法解释,这属于情势变更情况,应当可以解除合同。

　　中介:房产调控政策出台已经很久了,作为买房人应当能预估自己的购买能力,你们仅仅是无法办理贷款,而不是无法买房,因为要买房还可以通过全款买房的方式来实现,所以这不是不可抗力。

　　中介费到底是多少?

　　中介:在合同中约定了合同促成就是2.9万元,代办产权证、代办抵押等,是不收费的。

　　葛先生:合同上写得很清楚:中介完成本合同约定的委托事项,买方按2.9万元支付佣金和代办费;上述费用应于4月28日之前支付给中介费1.5万元,其余于出件当日支付。这说明实际上2.9万元有两块构成,一是1.5万元佣金,二是1.4万元代办费。合同没有促成,所以我不能付佣金;代办费根本没有发生,所以不可能付代办费。

　　法院判决:1.5万佣金得付

　　法院审理认为,葛先生认为买卖双方没有签订《存量房买卖合同》,中介方也就没有促成合同成立,这个观点没有法律依据。对于房产新政的影响,法院的理解是:新政有可能导致买卖双方之间的合同履行困难,但并不能作为买方不承担中介费的理由。同时法院认为2.9万元的确由佣金和代办费构成,由于未发生履行代办事宜,因此买房只应当支付佣金。近日,法院判决葛先生夫妇向中介公司支付中介费1.5万元。

　　律师点评

　　3万元定金肯定要不回来

　　据记者了解,葛先生夫妇所交出的3万元定金,目前仍然在房主手中,双方尚未就这3万元归属进行交涉。那么,葛先生有权要回这笔定金吗?

　　江苏永衡昭辉律师事务所王宏律师认为,葛先生夫妇无权要回这笔定金。“买房人在买房前的筹款,应当由自己决定,如果是准备按揭贷款,那么就要计划好万一无法贷款的对策。如果发生无法贷款导致买房无法继续的情况,这个风险只能由买房人自己承担,卖房人并无过错,将这个风险转嫁给卖房人,是显然不公平的。”