评论：开发商资金困难 城市化成救世主

　　提要：全球第五大财团瑞信银行日前发布报告指出，中国房地产开发商并不是真的“不差钱”。报告称，预售资金一直是开发商最重要的资金来源，随着越来越多城市响应中央号召，房地产行业“不差钱”的日子一去不复返了。

　　全球第五大财团瑞信银行日前发布报告指出，中国房地产开发商并不是真的“不差钱”。

　　报告称，中国银监会收紧了对开发商贷款的监管力度，建设部收紧了对房屋预售款的监管力度，开发商资金紧张，房地产行业的准入门槛变高，行业整合加速。

　　开发商“不差钱”的日子一去不返

　　2010年，疯狂的中国房地产业迎来了“史上最严厉的调控”。

　　瑞信的报告指出，中国政府针对房市的各项调控措施，尤其是对预收款的控制措施，给开发商的资产负债表带来了很大影响。

　　报告称，大部分国家都有针对住宅物业的预售规定。然而，只有中国的开发商能够直接获得100%的预售资金，在此之后最少1年、最多7年房子才能真正建完。

　　中国所采取的这种对开发商极其有利的预售措施最初是为了解决资金问题。

　　但是，随着越来越多开发商上市融资，最近几年房地产行业资金流动性很强，融资不再是问题。

　　相反，预售资金通常被开发商用去投资另外的土地融资及其它目的，从而进一步促升了地价和房价。

　　而现在，在中央政府的敦促下，许多城市都要严格执行如下措施：全部地价款在一年内付清；房屋贷款按照建设的进度发放，并只能用于项目建设；房屋预售收入要被存到一个特定的银行账户中，同样按照建设的进度逐渐转给开发商，同样只能用于建设。

　　报告称，预售资金一直是开发商最重要的资金来源，随着越来越多城市响应中央号召，房地产行业“不差钱”的日子一去不复返了。

　　城市化猛进 成开发商救世主

　　中国从农业社会向现代化社会过渡，必须完成的一件事情是城市化。

　　在这方面，经济学家茅于轼曾经提出两个观点：一是中国的粮食并不是不够吃，而是吃不完；二是让中国的农业人口城镇化，就地或就近上楼。

　　瑞信的报告指出，高歌猛进的城市化将被视为房地产开发商的救世主，房地产企业不会被降级。

　　正如部分学者对当下历史作出的一个判断：中国城市化已经进入青春期。

　　报告称，在过去的十年中，中国的城市化步伐加速，但在很大程度上，城市化还处于表面化阶段，仅仅在概念上将乡村定义为城市。未来几年，深层次的城市化将转向公共设施建设等方面，因此报告预计房地产开发商仍然有很大的发展潜力。

　　无论是城市化还是水泥化还是去农村化，中国正面临着一个大建设的时代。这个在欧洲用了400年完成的建设时期可能中国只需要40年，城市化给房地产及建筑行业带来的商机是历史性的机遇。

　　1997年至2008年

　　部分地区城市化进程

　　城市 非农业地区的复合年增长率 非农业人口的复合年增长率

　　北京 7% 1%

　　深圳 18% 7%

　　广州 11% 1%

　　天津 4% 1%

　　成都 10% 1%

　　重庆 12% 1%

　　注：复合年增长率指一项数据在特定时期内的年度增长率，可反映产业或产品增长或变迁的潜力和预期。编译/钱业 实习记者 尹晓琳 记者 杨铮 王进雨