开发商房价"假摔"肯定难过关 下半年调控将更严

　　国务院“国十条”出台以来的众多房地产调控措施，也许到了“查考分”的时刻。

　　面对史上最严厉的调控措施，8月的数据并不能令人满意。中国指数研究院8月30日的最新市场报告披露，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨。广发证券调研报告认为，经过4个月的政策消化期，房价未见实质松动，部分观望者开始加入买房行列。

　　9月1日，《人民日报》署名文章指出有杂音干扰楼市调控，称调控已到关键时刻不能动摇，应随市场变化及时微调；如果长时间不见效，应将出台进一步措施。有专业人士指出，本次调控，房地产商靠“假摔”肯定难过关。如果各方利益集团一再挑战中央政府的底线，那么不排除可能导致房地产业“硬着陆”政策的出台。

　　上海房价已进入下跌通道

　　已经出台的8月数据有点乱。以上海为例，根据中国房地产指数系统针对北京等十大城市的全样本调查数据显示，8月份，上海跌幅最大，达到3.54%；佑威地产的数据却指出，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。

　　知名经济学者陈湛匀教授指出：上海房产价格已进入下跌通道。出现数据上的混乱，关键是没有分门别类的进行统计，打了混账，再加上个别人别有用心的宣传，当然就容易让人有了全面回暖的感觉。

　　“房价下跌先从外郊区域开始。5月份外环郊区域平均房价23156元/平方米，现下跌到今年1月之前的17311元/平方米；近几个月的成交量排名也充分说明了这一点。”陈湛匀认为，那里的量升是因为价降。根据他的调查，外环郊区域降价的幅度已到25%至30%，其中有些开发商不仅是降价，而且还大幅度赠送套内的面积，个别开发商赠送面积甚至高达40%。陈湛匀认为：“上海外环郊区域领跌的现象会向内环、市中心传导。从房产产品层次来说，先是从上海郊区的公寓价格开始下跌，这样一定会影响到市区公寓的价格，然后再影响市区豪宅和别墅市场的价格。”

　　二手豪宅的降价遮遮掩掩

　　豪宅历来是楼市的风向标，也是近年来中国楼市最具升值价值的产品，换言之，也是最具保值价值的产品。在记者的调查中，够得上豪宅级别的房产开发商都对降价持讳言、缄默的态度，但是有两个细节值得玩味。

　　在世博板块内有个颇具知名度的豪宅，作为开发商的高管告诉本报记者，本月将新开一栋楼的销售，会推出送装修的促销。“公司对外的说法不会是降价打折，只是促销。折合成现金计算，最大折扣不会超过92折。”记者质疑了他们遮遮掩掩的做法和折扣力度，该高管表示，由于新开楼位置优于前一期，因此尽管是原价销售，但已经是在打折了。“敏感时期，我们也不能做出风头的事，毕竟我们不是万科这样的超级航母。”

　　相对新房，二手房市场的做法要彻底得多。记者在德佑地产某门店了解到，静安区的君御豪庭8月初每平方米4.8万元的单价就值得中介向客户大力推荐了，而刚到9月，就有客户把单价降到了4.2万元。“君御豪庭的一手房价格在每平方米3.5万元左右，这个出货价再算上税费等交易成本，客户的赚头其实已不多了。”门店的中介如是评价。

　　房价降40%房贷仍能盈利

　　有“大炮”之称的任志强在高呼“从了”之后，不忘通过博客和潘石屹打个小赌：潘石屹认为房价将下跌30%，任志强认为房价的降幅绝对不会那么大，如果他对了，那么潘石屹就请100多万名博客粉丝们吃顿饭。

　　对普通购房者来说，哪怕是请100多万人吃一顿盒饭，花费已经足够买一套中意的住宅了。没有那份超级富豪的底气，所以大众更纠结于房价的降幅究竟会有多少？或者用更直白的说法，什么时候是入场的最佳时机？

　　鉴于现阶段房价的水平，5%甚至10%的降价幅度，都不是一个令人满意的区间，但市场走向并不以个人的意志为转移，所谓的预测在没有验证之前，都只是一个空谈。对并不具备专业金融知识的升斗小民而言，尤其如此，但面对房价高企，受到压力和伤害最重的又恰恰是这个人群。

　　一个数据也许有助于民众对房价的跌幅做一个心理期望值的正确评估。银监会日前对银行业内部要求进行房地产信贷的压力测试，民生银行授信评审部总经理石杰在8月的一个业绩说明会上披露，此次压力测试银监会要求的是4个指标：房产价格降低30%、利率上升1.62个百分点、信贷规模压缩40%、经济增速下降1.5个百分点。民生银行的测试结果是，即便房产价格降低40%，房贷业务仍能保持盈利。

　　下半年资金调控将会更严

　　为提高商业银行对信贷风险的管控能力，银监会近日出台“三个办法一个指引”，对房产开发商手头的活钱进行了限制；证监会自今年初以来就对上市房企的融资申请设了关卡；住建部新近出台的措施，又对房地产商的预售款项进行了限制……一系列措施，无疑表明资金已成为下半年调控的重要对象。

　　年初还在满世界嚷嚷“不差钱”的房企，如今手头开始紧了。已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司中，有80多家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。资金吃紧的同时，上市房企的负债率更让人捏一把汗，号称该板块四大王牌的万科、保利、招商、金地负债总额为2779.45亿元，A股上市房企上半年负债总额达到9986亿元，较去年末增加了1585亿元，行业总体资产负债率升至67.79%。

　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在其研报中预计，今年四季度开发商的资金将明显趋紧，一方面将迫使他们加大促销力度；另一方面也将大大减弱他们提高房价的期望；接下来的4个月，商品房销售活跃度将加大，销售价格波动也将加大，9月和10月销售价格的变化将对后市产生很大的影响。本报记者 罗震光