个人销售商业房产有避税途径

2010-09-07 16:54    作者:薛明   来源:  

案例张先生2007年以自有商业房产评估作价2000万元投资某公司,取得该公司30%的股权,张先生于2002年以450万元购得该项房产。根据上述规定,张先生将70%的股权转让,可能要按不动产税目征收2007年不动产投资时的营业税。

  案例张先生2007年以自有商业房产评估作价2000万元投资某公司,取得该公司30%的股权,张先生于2002年以450万元购得该项房产。在投资时,张先生咨询某税务师,该项投资无须缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。2010年张先生协议转让持有的该项股权投资,协议价3500万元。

  张先生一直以为,当时以房产评估作价投资时,本应视同转让房产,而不交营业税;房产增值,不交土地增值税和个人所得税,是否意味着推迟纳税,等投资收回、转让或清算股权时,如有所得再进行补缴上述税款呢?如果要补缴上述税款,张先生认为税负太重,显得忧心忡忡。因此张先生又咨询某税务师,该股权转让需要缴纳什么税。得到的答复是只补缴纳个人所得税,而无须补缴营业税和土地增值税。张先生虽然很高兴,但仍半信半疑,觉得有点不解。随后税务师向其做了详细的回复。

  营业税根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释》(试行稿)的通知(国税发[1993]第149号)第九条关于销售不动产税目中规定,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项股权,应按本税目征税。

  根据上述规定,张先生将70%的股权转让,可能要按不动产税目征收2007年不动产投资时的营业税。

  但又根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题作了规定。一、以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。三、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

  因此,财税[2002]191号意味着国税发[1993]149号规定以不动产投资入股,转让股权环节,按不动产税目征收营业税的规定已经废止。投资环节不征营业税,股权转让阶段也不征收营业,即张先生上述股权转让环节,无须补缴投资环节,不动产应视同销售的营业税。

  土地增值税财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)第三条规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。没有规定销售商业房产免征土地增值税的条款。

  但根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应按规定缴纳土地增值税。

  财税字[1995]48号规定,个人房地产投资环节暂免缴纳土地增值税,待被投资单位处置(权属发生变化)该项房地产时才产生土地增值税义务。而股东将股权转让,房产权属并未发生变化,不产生土地增值税纳税义务。

  因此,张先生转让股权时,原先评估增值部分,也无须补缴免征的土地增值税。

  个人所得税根据《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》(国税函[2005]319号)规定,考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况,对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业,其评估增值取得的所得,在投资取得企业股权时,暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得,再按规定征收个人所得税,其“财产原值”为资产评估前的价值。

  因此,张先生转让股权时,对增值部分需要补缴房产评估增值取得的所得,在投资取得企业股权时,暂不征收个人所得税。

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