个人销售商业房产有避税途径

　　案例张先生2007年以自有商业房产评估作价2000万元投资某公司，取得该公司30%的股权，张先生于2002年以450万元购得该项房产。在投资时，张先生咨询某税务师，该项投资无须缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。2010年张先生协议转让持有的该项股权投资，协议价3500万元。

　　张先生一直以为，当时以房产评估作价投资时，本应视同转让房产，而不交营业税；房产增值，不交土地增值税和个人所得税，是否意味着推迟纳税，等投资收回、转让或清算股权时，如有所得再进行补缴上述税款呢？如果要补缴上述税款，张先生认为税负太重，显得忧心忡忡。因此张先生又咨询某税务师，该股权转让需要缴纳什么税。得到的答复是只补缴纳个人所得税，而无须补缴营业税和土地增值税。张先生虽然很高兴，但仍半信半疑，觉得有点不解。随后税务师向其做了详细的回复。

　　营业税根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释》(试行稿)的通知(国税发[1993]第149号)第九条关于销售不动产税目中规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

　　根据上述规定，张先生将70%的股权转让，可能要按不动产税目征收2007年不动产投资时的营业税。

　　但又根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题作了规定。一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。三、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

　　因此，财税[2002]191号意味着国税发[1993]149号规定以不动产投资入股，转让股权环节，按不动产税目征收营业税的规定已经废止。投资环节不征营业税，股权转让阶段也不征收营业，即张先生上述股权转让环节，无须补缴投资环节，不动产应视同销售的营业税。

　　土地增值税财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。没有规定销售商业房产免征土地增值税的条款。

　　但根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。

　　财税字[1995]48号规定，个人房地产投资环节暂免缴纳土地增值税，待被投资单位处置(权属发生变化)该项房地产时才产生土地增值税义务。而股东将股权转让，房产权属并未发生变化，不产生土地增值税纳税义务。

　　因此，张先生转让股权时，原先评估增值部分，也无须补缴免征的土地增值税。

　　个人所得税根据《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》(国税函[2005]319号)规定，考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

　　因此，张先生转让股权时，对增值部分需要补缴房产评估增值取得的所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。