学区房白买 购房人倒赔31万只因合同有“阴阳”

　　原以为买了学区房孩子就能如愿就学，交了定金却发现房屋上还有他人户口没有迁走，致使孩子户口无法迁入。购房人张先生选择不履行购房合同，并将房主和中介公司告上法院，要求双倍返还定金，而房主刘女士则反诉张先生违约要求赔偿31万元。昨日，东城法院对这起可能涉及购房“阴阳合同”的案件作出一审判决：买房人张先生赔偿刘女士26万元，加上5万元定金共赔31万元。

　　“我就是为了让孩子能上市重点小学，才买她的房子。”说起房子的事，张先生十分气愤。原来，为了让孩子能上和平里一小，今年3月17日，他通过北京链家房地产经纪有限公司，与位于划片学区房内的东城区和平里一区的刘女士签订了购房合同。按照合同约定，刘女士将其所有的位于该小区的一套房屋出售给张先生，总房款为155万元。据张先生说，双方在签订购房合同时刘女士曾许诺，只要买了这套房子，张先生全家的户口都能够顺利落户，孩子也能进和平里一小读书。

　　据张先生介绍，签订购房合同后，他发现该套房屋上还有刘女士家人的户口未迁走，这样自己全家的户口无法迁入，孩子上学更是泡汤。张先生遂将刘女士和中介公司告上了法院。

　　“他在买房的时候压根儿就没提户口这事。”刘女士说。

　　张先生认为刘女士在说谎，当场出示了双方签订的合同，上面约定了刘女士应当保证张先生的小孩能够进入和平里一小就读。但刘女士和中介公司的代理律师也当场出具了双方的购房合同，合同中并无相关的约定。

　　“那个条款是他自己事后添加的，当时我们没有对此进行约定。”中介公司的代理律师表示。在庭审中，刘女士还提起反诉，请求解除购房合同，并要求张先生支付首付款违约金和不购买房屋违约金人民币共计31.8万元。

　　双方到底有没有约定孩子上学的事？昨日，法院采信了刘女士和中介公司的说法。据判决书表示，由于双方合同中个别条款有出入，但都有明确条款表示，当张先生不履行合同时，需要赔偿刘女士31万元，同时，因为张先生无法提供充足的证据表明在购房时，曾因为户口迁入的问题和刘女士达成了协议。最终，法院驳回了张先生要求的双倍返还定金，并赔偿刘女士31万元违约金。

　　面对购房不成反赔31万元的结果，张先生显得十分惊讶。“没道理啊，我一定要上诉。”当法官宣读完判决书后，张先生马上表态。

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　　现状：户口问题进不了购房主合同

　　“上学问题是进不了购房主合同的，只能和业主进行私下约定，或者做资金托管。”从事二手房交易的链家地产工作人员黄小姐曾这样告诉记者。

　　黄小姐介绍，链家地产在海淀、丰台、石景山、西城等地的中介网点几乎每天都要面对学区房交易，不少购房者都在打听如何保证小孩能够就读附近名校。“关键其实就在户口能否迁入。示范文本中没有这个约定，我们都是通过中介经理在补充合同中约定。”为了保证购房者能够顺利迁入户口，在合同中会约定房主在规定时间内协助购房者迁入户口，否则就是违约。“还有一种办法，就是办理资金银行托管，在合同中约定，如果房主不协助办理户口迁入，就无法拿到房款。”但她也表示，也有一些房主违约不办理。“这种情况就只能打官司了。”她无奈地说。

　　提醒：补充约定不得与主合同冲突

　　北京市华伦律师事务所律师崔保国则将主合同与补充合同比喻为“阴阳合同”。他说，目前本市的二手房交易基本都是按照网上公布的二手房买卖合同示范文本签订。“作为‘阳合同’示范文本中约定的内容比较少，如户口迁入等没有明确的规定。所以，在二手房交易中，中介公司还会要求双方签订补充协议，对实际房价、购房要求等进行具体约定，也就是‘阴合同’。”

　　针对阴阳合同的法律认定，法院绝大部分会根据“阳合同”来确定双方的权益，把“阴合同”作为补充。“如果两个合同有冲突，则一般会认定‘阳合同’有效，不冲突则也认可‘阴合同’的效力。所以，买卖二手房时一定要确保‘阴阳合同’不冲突。”崔保国说，在本案中，双方出示了两份合同，很可能就是“阴阳合同”。

　　但对于双方约定小孩就读问题，他认为，该项约定很难得到法院认可。“读书是教委该管的事，买了房不可能就一定能进学校。所以，只能根据房屋产权约定户籍迁入，对于读书的问题进行约定是没有效力的。”(记者 刘可 通讯员 代净)