建外SOHO两年纠纷得解 潘石屹商业模式借机完善

　　作为SOHO中国旗下的第一批项目，建外SOHO近两年的纠纷成为了社会关注的热点，也成为了困扰SOHO中国散售商业模式的一块心病。选择最佳的地理位置、雇佣最前卫的设计师、聘请最有能力的销售人员，一直以来是SOHO中国项目热销的几大法宝，但是建外SOHO两年的混乱局面，却又直指SOHO中国散售商业模式背后的问题，物业在小业主手里缺乏统一管理的弊端。

　　痛定思痛，SOHO中国董事长潘石屹向记者直言，这既可说是对以前商业模式的一个纠正，也是一个完善。怎么定义不重要，只是要对自己出售的项目负责，对得起SOHO中国的牌子。

　　建外SOHO开始走入正轨

　　纷纷扰扰了将近两年的建外SOHO东区新老物业纠纷案终于告一段落。上周末，几百名业主商户齐聚建外SOHO东区广场，以“回家”的主题庆祝新业委会和物业公司的入驻，霸着不走的“老赖”美国宾至物业已经全面撤离小区。

　　当天，记者在建外SOHO东区9号楼门前广场看到，物业人员刚刚在周边植下了一批新树。停电、停暖、失火、打架、设备年久失修以及环境肮脏凌乱，赛特和宾至物业的混乱，曾让这个位于北京CBD中心地段的物业一度严重贬值。

　　业委会主任张明伟告诉记者，新的业委会入驻后，聘请第三方评估机构，建立了债权债务清算工作委员会，截至目前，共查出欠缴热力、电费2100万元、设备损坏费2500万元，而物业费欠缴估计在7000万元左右。为此，SOHO中国先垫资2000万元，作为小区的先期启动资金，偿还电费、功能费、设备维修等债务，之后再用收缴的物业欠款一步步填平所有债务。而且，业委会在银行建立了一个三方共管账户，业主7月28日之后缴纳的物业费归入新的物业公司，7月28日之前的物业费则打入共管账户，用于偿还前期债务。

　　据了解，建外SOHO每年的物业费收缴额在4800万元左右，在宾至物业管理的20个月当中，收缴率在20%-30%，因此目前新的业委会和物业公司正在清缴这些费用。

　　潘石屹向记者表示，从新的物业公司进驻后，我们已经看见了小区恢复的希望。一位业主近日向潘石屹表示，自己空置了一段时间的商铺，近日被一家中介公司以23万元的价格租了一年，然后中介公司又将这300平方米的铺子分成3间，分别租给了3个商家，一年的租金达到了30万元。这在过去两年几乎是不敢想象的。

　　潘石屹着手建立物业管理公司

　　看着陆续恢复正常秩序的建外SOHO，如释重负的潘石屹开始对自己的商业模式进行思考。一向以快速销售著称的SOHO中国，成为了商业地产公司独树一帜的企业。这次建外SOHO的教训告诉潘石屹，出售的物业并不是跟自己没有关系，只要挂着SOHO中国的牌子就跟潘石屹有着千丝万缕的联系。

　　记者了解到，建外SOHO东区新聘的物业“管家”，正是SOHO中国旗下的锦融物业公司，是港铁物业在中国部分的统称。潘石屹在采访中表示，建外SOHO的物业纠纷案，对于之前创立的“散售模式”可谓是一个经验教训。潘石屹坦承，在建外SOHO东区两年多的物业纠纷中，他原想通过业主与物业公司协商、外加政府监督的方式处理这一事件，最终却还是依靠潘石屹的北京丹石投资管理公司建立独立运营的第三方物业费收缴平台才解决。

　　这也最终让潘石屹认识到，今后商业项目的物业管理，必须由开发商掌控，且执行零利润运营，不通过物业费牟利。“SOHO中国今后将大力推广物业自我管理的模式，陆续在尚都SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO等北京多个项目接入自己旗下的物业公司。”潘石屹表示。目前SOHO现代城、建外SOHO西区还是由其他物业公司在管理，在未来的两年内将逐步由SOHO中国旗下的北京丹石投资管理公司管理。

　　同时，潘石屹还表示，未来将逐步加大公司持有物业的比重，上海外滩项目可能大面积持有，今后的持有比例将达到销售面积的20%。