开发商密谋应对融资困局 青睐基金及香港银团

　　8月26日，德勤召集的“华南房地产研讨会”在深圳召开，金地、招商、华润等大型房地产公司高层与会。据到场人士透露，会议的主要内容为调控之下的行业新拐点，以及由此带来的融资问题。

　　华南开发商闭门“密谋”

　　记者拿到的一份会议资料显示，出席会议的包括金地总裁黄俊灿、招商地产董事及财务总监黄培坤，以及华润置地、信和集团等公司的高层。另有国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周、麦格理资本（香港）有限公司董事总经理陈坚等人。

　　施清耀会议间隙接受记者采访表示，与会人士探讨的内容包括下半年市场如何进行营销创新，以及调控趋紧之下如何应对。对下半年的市场的判断，开发商之间存在分歧，这也会影响到他们的策略。

　　德勤税务及商务咨询部合伙人孙菊如透露说，今年以来的宏观调控确实对开发商产生了影响，尤其是土地增值税从严征收，对开发商的财务状况产生了很大影响。此外，虽然房产税近期内不会出台，但已有部分开发商注意到房产税的征收对其产品开发的影响。

　　另据参加会议的开发商代表介绍，主要城市和二、三线城市的发展趋势讨论激烈；合资经营也备受关注，比如招商和九龙仓、会德丰地产的合作，富力、雅居乐、世茂地产在天津联合拿地等，作为平滑财务风险的一种方式而被行业广泛采用。

　　开发商的资金饥渴

　　记者注意到，参会人士身份均与财务及资金运作相关，会议议题也涉及房地产税、房地产信托基金、投资商业地产是否能提高公司资产价值、合资经营是否有助筹措资金等问题，这些信息显示，开发商对资金需求迫切。

　　德勤高级经理蓝志康认为，同样是宏观调控，今年的情况与2008年有明显不同，上一轮调控时曾出现房地产企业因为资金紧张被兼并，目前并没有重演。这是因为一些开发商已经提前做好了准备，除了直接融资外，还通过一些其他的方式进行了资金补充，即使可能成本相对较高。

　　进入三季度以来，开发商的资金压力不断加大。陆续出炉的半年报显示，开发商负债水平较去年年底均有所上升，有的升至150%。随着下半年越来越多的项目竣工及土地款缴纳期限到来，多数开发商都有融资需求。

　　另一方面，信贷加剧收紧。据SOHO中国董事长潘石屹透露，银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。“这项政策可能马上就会开始实施。”潘石屹说。

　　潘石屹还认为，住建部要求对预售收入专户监管，各城市的细则和具体政策都在酝酿，这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱。

　　转向基金及香港银团信贷融资

　　曾经参与多家地产公司IPO的施清耀透露，目前德勤所接触的内地房地产企业客户中，不少有赴港上市融资的计划，但由于房地产调控而推迟了步伐。

　　这些公司及香港内房股转而青睐房地产基金及香港银团贷款。孙菊如介绍，在内地房地产基金证监会版本中，证监会REITs专题研究小组对基金公司、保险公司及物业、房地产公司开展了调研，为产品推出做准备，并有希望面对散户投资者。近期证监会版本的方案已在上海成型，由海通证券参与拟定并已报上海金融办，但具体方案未公布。

　　不过，孙菊如表示，房地产信托基金还面临很多障碍。如证监会方案可能需要房地产开发商出让物业所有权，执行上有很多细节问题，难度较高。随着市场的发展，外国投资者也希望参与REITs投资，届时将产生进一步的税务问题，例如按照中国与相关国家或地区间的税收协定，如何对待相关利益分配？

　　在此背景下，很多在港上市的房企希望通过香港银行贷款融资。“我们最想做的就是通过香港银行贷款，希望争取在下半年通过香港银行贷款发展一两个项目。” 佳兆业集团副主席谭礼宁在8月23日召开的业绩会上表示。

　　但香港银行贷款不是轻易可以获得，其一般倾向于红筹地产公司，如远洋地产、中国海外、华润置地等。今年4月底，华润置地与数间银行订立4份总计62亿港元的定期贷款融资协议，年期为3至5年。