楼市或迎最长调控期 开发商将面临前所未有考研

　　高层近期的强烈示警，击碎了盘旋于楼市上空的流言蜚语与各种利益集团的猜测。种种迹象表明，此轮调控有可能是2004年以来最长的调控期。

　　国家发改委主任张平8月26日在第十一届全国人大常委会第十六次会议上作报告时说，国家将“稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。”张平说，目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

　　此前，国务院副总理李克强8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。

　　一位不愿透露姓名的原建设部房地产主管官员、现中国房地产研究会负责人对本报记者表示，从李克强讲话释放的信号来看，房地产调控不会就此而放松。核心在于，加强保障性住房，其根本是通过扩大供应的方式来解决房价上涨过快的局面，而另外一个方式则是通过抑制投机来收紧流动性。

　　不为外界所知的是，对于当前房地产市场的看法，中房协内部也有分歧：房地产调控是否已经达到预期目标，房地产投资下降是否值得忧虑，是否要继续出台新的调控政策？

　　但楼市趋势已渐趋明朗。一方面，房地产调控将会坚持下去，时间可能超过业内人士此前的想象；另一方面，为解决低收入家庭住房困难，同时弥补调控可能带来的房地产投资下降，保障房建设继续加速。

　　虽然开发商基本策略仍然是能扛则扛，但他们快扛不住了。

　　“请给调控一点时间”

　　中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员余永定撰文指出，一个可持续发展的经济体,不能单纯依赖钢筋水泥。中国的问题更大程度上在于资源配置不当，而非房地产泡沫破灭。目前，房地产投资(约占投资总额的四分之一)占据了太多的经济空间。很长时期以来，中国一直过分关注GDP的增长。但增长并非推迟急需进行的结构性调整的借口。一旦启动这种再调整，必然会导致经济减速。但这是为长期可持续增长奠定坚实基础的唯一途径。耽搁的时间越久调整的过程也就越痛苦。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾结合高层的表态分析说，来自最高层对楼市的定调声音，可视为对那些放松楼市调控的暗流一个强力回击。其背景是，与经济结构调整和增长方式转变相适应，必须将房地产投资规模降下来。这意味着2010年4月17日启动的本轮调控，不会很快结束，而有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。

　　前述中国房地产研究会负责人也指出，从国家统计局的数据来看，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1%；环比与上月持平，在6月份出现0.1个百分点的下降后止跌。“如果以遏制房价上涨过快为调控目标，那么究竟房价降了没有，6月份才止涨，7月份环比持平，调控刚刚开始，不能轻言放缓。”

　　他还指出，现在衡量调控结果的手段太过局限，太过于依赖国家统计局公布的统计数据。在他看来，调控还没达到目标。“特征是交易量的恢复，如果交易量还没恢复，就证明房价还需要调整，现在讲是否暂缓出新的政策，为时尚早，调控政策有一定的时滞性，请给调控一点时间。”

　　和当前很多主流经济学家的观点一致，国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为楼市调控必须坚持下去。他在接受本报记者采访时称，楼市宏观调控到现在，还没有产生副作用。中央调控房地产的目标不仅是遏制部分城市房价过快上涨，国十条中还有一个更重要的表述是要解决房价过高的问题，这就意味着房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，还要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。

　　保障房建设对冲调控负效应

　　8月21日的座谈会上，李克强提出，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。

　　分析人士普遍认为，加强保障房建设也是弥补房地产投资下降的主要举措之一。国泰君安分析师孙建平曾在报告中指出，根据测算，2010 年580 万套保障房、120 万套的农村危房投资额约3500 亿元。可为房地产投资贡献10%的增长，相当于弥补调控带来的商品房投资下降10%。而由于地方与中央签订了责任书，且明确年底考核和问责，所以580 万套保障房棚户房、120万套农危房的建设将能完成，好于以往。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于房价和销量上升趋势得到更好的延续。

　　从这个角度讲，保障性住房的投资将为2010年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。

　　同样值得关注的是，如果中国的房地产市场在2010年四季度以及2011年的大部分时间处于调整状态，可能会使房地产新开工面积在一个较长时期内保持较低水平，进而使得在2012年或者以后房地产行业景气回复时，房地产的供应会显著减少，供求缺口增大，从而加大房地产价格上涨的压力，此时如果有较为充足的保障性住房供应，应当可以部分平衡这种显著的供求缺口，对冲我国房地产市场长期存在的这种强烈正反馈色彩的供求波动。

　　开发商扛不住降价的大趋势

　　作为市场分析人士，林蕾的看法带有一定的普遍性。林蕾指出，当前楼市走向最大的不确定性还是调控政策的持续性，而一旦市场获得调控将持续较长时间的信号，人们的预期反而会稳定下来。开发商该降价的就会降价，而不是一味观望，或赌博政策会转向；二手房业主也会调整其预期，适当降价出让；同时，确有需求的消费者也会进入市场而不再等待房价大跌。因为调控一旦拉长，则房价即使下跌也不会以急烈的形式出现，而是缓慢、逐步下降。

　　前述中国房地产研究会负责人指出，是否出台新的调控政策，必须在坚持现有调控政策下，再观察一段时间。继国土资源部清查囤地之后,商品房预售监管措施被迅速提上日程，而深圳在9月1日将率先执行，北京上海等城市也在酝酿该措施出台。对此，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹直言，开发商没钱了。在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。他近日再次重申，住房价格将跌回2009年初。而按照潘石屹的预测，北京等一线城市的平均房价至少要下跌30%以上，才能回到2009年初的水平。

　　但据本报记者了解，前期一些低价开盘并获得良好销售业绩的项目已经在酝酿小幅涨价。“CPI都在涨，为什么房价不能涨。”北京一位项目负责人反诘。

　　不过，与开发商的死扛不同，多数业内专家认为，新的一轮降价潮即将到来。