40%开发商贷款年底将到期 将面临严重现金流危机

　　近日,某国有银行人士提供的数据显示,年底40%的开发商贷款将到期。同时,目前90余家房地产上市公司提供的2010年中报数据显示,接近2/3的公司经营活动产生的现金流为负值,约1/3的公司经营性和投资性现金流全为负值。显然,开发商若未能在销售额上有所突破,将面临严重的现金流危机。

　　我们乐见开发商因现金流紧张促进房价理性回归,但现金流风险未必导致房价理性回归,却反而可能引发银行开发贷款的不良反弹和烂尾楼的形成。因为当前的房市问题既不是调控可以解决,也不是仅靠现金流就可以左右。

　　开发商能否通过外部融资改善其财务状况,将考验现金流风险对整个房市的影响。北京等地拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》,使开发商将无法继续调用预售资金实现滚动开发,无疑将恶化开发商的财务状况。另一方面,去年7月银监会出台的《固产投资贷款管理暂行办法》、《个贷管理暂行办法》、《流动贷款管理暂行办法》以及《项目融资业务指引》等规定,银行采取贷款人受托的贷款支付方式,开发商申请开发贷款,但无法直接支配贷款资金,这降低了开发商的现金流压力。另外,当前开发商股市融资、信托融资等也面临着日益严格的监管审核。

　　显然,当前开发商很难通过投资性融资改善现金流吃紧的局面。但当前开发商现金流风险,考验的不仅仅是开发商,也是主要债权人银行的风险可承载能力。毕竟,如何妥善配合开发商解决现金流问题,避免开发商破产导致银行不良资产反弹是银行必须面对的风险。银行多大程度容忍开发商的违约风险,决定着开发商现金流风险对整个房价的冲击程度。因此,若开发商通过定向融资等手段改善其财务状况,或市场通过债务重组等手段消化了个别开发商的财务风险,将不会出现放量甩卖待售房。

　　其次,开发商现金流吃紧是否会导致房价拐点到来,取决于开发商是否会通过加快房屋销售以提高经营活动现金流水平。毫无疑问,现金流吃紧将使开发商在当前这场旷日持久的楼市弈局中处境堪忧。开发商需加快商品房销售进度,提高经营活动产生的现金流速率。而诸多财务状况恶化的开发商在同一时期集中上市售房,将打破当前楼市弈局中供需双方的博弈均衡,从而或将导致房价拐点的出现。

　　但以降价促销回笼资金,改善财务状况并非是最优选择,因为一旦降价促销导致房价泡沫理性回归,将不仅达不到回笼足额现金流改善财务状况的目的,而且会恶化财务状况,加剧财务风险。因此,今后开发商可能会在不引发房价下跌趋势的情况下,采取变相降价促销的营销手段的同时,同最大的债权人银行等博弈,寻求贷款展期等方式改善恶化的财务状况。

　　由此可见,通过开发商现金流恶化而预言房价理性回归,只是从供给方立场判断房价走势,但房价走势还取决于房市吸收整个经济金融资源的能力。在当前过剩货币流动性依旧泛滥、通胀折算后的利率仍为负值,以及产能过剩压力导致社会资本可投资项目逼仄等情况下,房市存在重新聚敛吸收过剩货币流动性的趋势。因此,促使房价泡沫理性回归,首先需要改变当前宽松的货币政策,通过收紧过剩货币流动性与提高利率,以降低房产投资的金融杠杆,提高其融资成本。