任志强再驳潘石屹降价论：别听他瞎忽悠

　　小潘发了个博客说影响房价的几个因素，并因此得出结论：房价很快要跌回2009年初。许多媒体与网友问我的意见，本不想批评小潘，结果他又来了篇补充，还链接在微博上，炒得挺热乎。我怕许多民众上当，只好也回应一下小潘的忽悠。

　　我也认为房价三、四季度会下跌，早就在国十条之后多次呼吁适度调整了。其实房价已出现了下降。但影响房价的原因和理由却不同于小潘的看法，小潘也许并没有找到真正的原因。

　　首先，保障性住房的大量推出并不影响商品房价格，但信贷政策会影响房价。保障房与商品房根本就不是同一个消费层次，并且更多的保障房是以租赁为主，李副总理的讲话中甚至没有经济适用住房，说明政府已将保障购买住房资产的做法(也许一直是一种错误的做法)变成了保障租用为主的做法，而这部分家庭本来也是买不起商品房的。

　　但中国与世界各国一样，没有一个国家的住房消费不是依赖于信贷的支持而能发展形成的。不管有多少刚性或非刚性需求，没有了住房消费信贷都无法变成实际的消费行为，信贷的门槛、信贷的利率高低、信贷的杠杆倍数关系等都影响着消费的能力与决策，也影响着消费的价格，就像货币政策中的利率决定着资金价格一样。

　　其次，“三个办法和一个指引”与“预售收入监管”是一个问题。小潘将其分为两个问题来谈，其实都是指开发商的资金流受控。确实这会影响一些小的地产公司的现金周转与多个项目中的拆东墙补西墙，会让那些三个盖子扣五个锅的开发商面临周转问题，但不会影响正常经营的企业现金周转，反而降低了开发商的资金成本与利息支出。把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实，这也不是重要的因素。

　　第三，关于闲置土地的情况。地方政府与中央政府之间的矛盾或说博弈并没有因此而中断，毕竟地方政府要承担处理闲置土地中的供方责任。固然这种清理是必要的，但总量并不是影响市场的供给量。当开发商能充分利用闲置土地开发时，也会占用现金流，那么就可能减少对新增土地的需求。结果会是市场的供给总量不变，否则上面提到的现金流问题就不成为问题了。正在于资金总量不变时，投入旧地的开发必然影响新地的购置。

　　实现今年计划加大的土地供给量，已从销售的削弱和市场的下滑中可以看出流拍量在增加，地价也像房价一样出现了价格分化、有涨有跌，并且很可能全年预计供应的土地总量并不能如愿地被市场吸纳和消化，甚至连保障房用地也许都无法全部利用。

　　第四，供求关系是影响价格的决定因素，供给的增加无疑会让价格在供求关系平衡中波动。尤其是中国的地区性不平衡、城市间不平衡与地区经济发展之差导致的人口输出与人口输入的变化，也加剧了这种人口与土地资源之间的不平衡，于是部分城市的土地供给成倍增长，但这部分人口输入的城市土地仍然严重不足的局面并未改变。

　　最后，根据美国、日本和中国香港等地经济周期对房地产周期的影响分析，在所有的房地产周期中都有一个明显的对应关系，即经济高增长中不会也不应出现房地产严重下滑的趋势。