开发商“持楼观望”现象仍未改变

　　“成交量”上涨、楼市出现的反弹是近日社会各界议论的重点，而记者从将于9月16日在国贸开展的秋季房展组委会了解到，截止到记者发稿，北京虽有30个楼盘参展，但鲜见纯新盘。业内人士就此分析认为，开发商“持楼观望”现象仍未缓解，房价也不见实质性下降，以这几周成交量的上升断言楼市反弹为时尚早。

　　■国贸秋季房展9月中旬开幕

　　2010北京秋季房展会将于9月16日至19日在国贸举行，近百个优质的地产项目参展。其中北京项目30个，北京项目区位分布二环至六环，大兴、怀柔、昌平、房山、通州为主要放量区域。参展物业类型涉及普通住宅、花园洋房及别墅，主力户型从34平米一居到140平米三居均有供应。

　　外埠地区涵盖了燕郊、固安、怀来、易县、石家庄、张家口、秦皇岛等近京的一小时生活圈，以及来自天津、山东、辽宁、海南、云南等地的优质项目，其中广西和安徽为首次参展。海外楼盘则聚集了美国、澳大利亚等近十个国家和地区的优质景观、投资地产项目。其中新西兰、日本和印尼地区的地产项目也首次现身北京展会。

　　■本市的新房成交持续十多天上升 楼市回暖了？

　　“听说万科长阳半岛新推的337套房子又卖光了，好像这几天楼市又热起来了，我是不是也赶紧买？”昨天，购房人杨先生问记者。稍微留心一下，事实上，像杨先生这样觉得楼市近日“热起来”而纠结买不买房的人不少。北京房地产交易管理网的最新数据显示，本市的新建商品房成交量已连续十多天出现上升，8月27日开始至今，每周都保持在150套以上，8月28日和30日甚至突破了200套。来自上海、杭州、深圳等地的统计数据显示，成交量近日出现反弹的不止北京，“楼市回暖”的说法也因此而来。

　　■低价新盘入市拉高成交量

　　那么，楼市是否真的“回暖”？北京房地产交易管理网的数据显示，近期成交套数在百套以上的楼盘多为保利茉莉公馆、万科长阳半岛等“低价开盘”的楼盘；成交在50套以上的楼盘有万年花城万锦园，成交均价2.42万元/平方米，而开发商原拟售均价为2.99万元/平方米；顺驰大兴香海园，1.63万元/平方米的成交均价比同区域楼盘保利茉莉公馆低了近1000元/平方米。拟售均价单价超过10万元的霞公尊，以及更多的在售“老楼盘”，8月多依然保持零销售记录或者个位数成交记录。显而可见的事实是：同杭州楼市一样，近日成交数量的上升，是因为万科长阳半岛等“低价开盘”的新盘入市。

　　■秋季房展会北京新盘很少见

　　判断9、10月份楼市的情形，还有一个重要指标，即国贸秋季房展。历年来，国贸秋季房展会参展楼盘量，尤其是纯新盘数量被看做判断秋季楼市是否兴旺的重要因素。“到目前为止，已经报名参展的百余个楼盘中，北京楼盘30个，其余为京津冀周边和各地旅游度假项目以及海外楼盘”。昨天上午，北京四季房展会组委会副秘书长郑向东介绍。30个北京楼盘中，纯新盘鲜见。

　　一个更加值得关注的现象是：记者根据多家的开发商及中原地产等机构提供的数据统计，6月以来，北京计划开盘数和实际开盘数的对比如下：6月，计划开盘37个，实际19个；7月，计划开盘28个，实际开盘19个；8月，计划开盘36个，实际开盘5个；9月，计划开盘45个，但从秋季房展目前的参展名录看，预计9月实际开盘数也不容乐观。不难看出，开发商仍在“持楼观望”。

　　■业内认为此轮成交量上涨不会持续很久

　　SOHO中国的董事长潘石屹、世联地产陈劲松、中原地产华北区总经理李文杰等业内人士都认为，现在说楼市回暖反弹为时尚早。在他们看来，采取低价策略的新盘或者老盘后期，被购房人认可，说明在强劲的刚需和人民币通胀的压力下，楼市仍被看好。

　　世联地产对2007年9・27新政后市场状况的分析显示，多数的城市表现出如下特征：价格坚挺――成交量首次触底回升――价格下跌――成交量二次触底回升――价格真正触底。也就是说，上轮房地产调控，住宅成交量经历“两次触底”过程，楼市成交价也在经历了两次触底后才真正降到位。

　　分析显示，上轮的调控中，成交量首次触底用了6个月时间，而本轮调控，由于政策是“史无前例”地严格，成交量首次触底用了2个多月就完成，眼下楼市正处于首次触底回升阶段。实际上，房价到目前为止，仍未出现实质性的下调。考虑到成交量“二次触底”出现的可能性，以及下半年供应量将出现大增、年关临近开发商资金压力会更大等种种因素，上述人士认为，楼价还有下调空间。

　　8月住宅交易量出现上涨

　　北京中原三级市场的研究部的数据统计显示，2010年8月（1-30日）北京二手房住宅网签成交量为11859套，已超过7月全月的10367套，环比上涨14.4%。较去年同期的22422套相比，依然是下降47.1%。价格方面来看，与7月基本持平，北京中原的领先指数显示，价格水平依然在22000元/平方米左右徘徊。新建住宅方面来看，2010年8月（1-30日）北京新建住宅网签成交量为6149套，已超过7月全月的5726套，环比上涨7.4%。较去年同期的13695套相比，依然是下降55.1%。