恒大境外举债“高利贷”百亿 博弈房价过低谷

　　8月30日,恒大地产发布的半年报称,截至2010年6月末,恒大地产贷款余额为252.73亿元,较年初的141.76亿元增加110.97亿元,增幅78.28%。以1年期以上新增贷款统计,恒大地产今年上半年新增各项贷款合计约153.62亿元。

　　而在上半年,恒大地产连续两次高息境外举债13.5亿美元。随着下半年65.4亿元地价款的到期支付,恒大地产依然面临压力。

　　恒大地产大股东兼董事局主席许家印在8月30日中期业绩会上宣称,恒大地产计划从明年下半年起,逐渐加大对商业地产的投入,进军投资性物业市场,似乎在宣示着房价低谷期已过,在今年全年预计总销售额400亿元的情况下,转而为新的项目储备资金。

　　高息境外举债

　　2010年1月21日,恒大地产向美银美林、高盛及中银国际发行7.5亿美元5年期优先票据,年利率13％,用途为偿还结构担保贷款离岸部分本金余款及物业项目。

　　此次发债的背后故事延绵已久。发行优先票据偿还的结构担保贷款总额为4.329亿美元,系恒大地产在2007年8月经上市保荐人瑞信担保所借。而在2006年11月,恒大地产已与德意志银行、美林及淡马锡对赌上市,以恒大地产三分之一股权作押和认购8亿股可换股优先股,向这3家机构投资者融资4亿美元。恒大地产将4亿美元中的2.3亿美元用于偿还工行(601398,股吧)过渡性贷款,其余则用于扩大土地储备。2007年9月,恒大地产以恒大御景半岛项目抵押,再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地。

　　有了这两笔巨资和投行的支持,此前10年累计销售面积仅有200万平方米、2007年前9个月销售额仅有23亿元的恒大地产,试图以当时拥有1900万平方米土地储备为2007年4月香港上市卖点的碧桂园（2007.HK）为标杆,开始大举圈地运动。整个2007年,恒大地产土地储备较2006年的不足600万平方米膨胀近8倍,达到4580万平方米。

　　然而,因随后港股行情不好,在2008年3月对外宣布中止上市计划的恒大地产,此时背负着110余亿元贷款及其他借款,近10亿美元机构投资者借款、以及广州天河区绢麻厂土地（2008年1月拍得）及其他地块40亿元以上短期应支付土地出让金欠款。

　　久旱逢甘露。饱受资金饥渴的恒大地产终于在2009年11月获得在香港上市,但区区56亿港元的募资额,在63%用于支付应付未付土地出让金及拨付现行项目所需资金、31%用于偿还部分结构性担保贷款外,已经所剩无几。

　　4.329亿美元结构担保贷款在此次偿还1.756亿美元之后,尚余应偿还贷款2.573亿美元将于2010年10月到期。而上市募集资金支付土地出让金后,依然有78亿元补地价余额有待支付（30亿元在2010年结算）。此外,支撑2010业绩的拿地和建设资金亦无着落。这是导致上市募集仅仅3个月后,高息募资7.5亿美元的原因。此举创下近年中资地产股单笔发债规模和年利息新高。2009年碧桂园先后两次发行3.75亿美元5年期优先票据,年利息11.75%。

　　又3个月后的4月14日,恒大地产向香港地产公司华人置业(00127.HK)及其主席刘銮雄发行6亿美元5年期优先票据,年利率为13%。其中,刘銮雄认购2.5亿美元,华人置业认购3.5亿美元。

　　香港资本市场某资深人士称,刘銮雄向来有对财务困难公司和特殊环境下的投资行为,华人置业当日公告称此举“可在现时低息环境下提供高收入”。“许家印是通过香港新世界(600628,股吧)主席郑裕彤,和刘銮雄建立起关系。华人置业在2009年恒大地产IPO时曾购买5000万美元股票。”

　　再融资空间？

　　面对恒大地产一边宣称不缺钱,一边高密度发债的举动,深圳某银行人士称,“恒大地产如果资金充裕,为何两次都以13%的高利率发债？按照惯例,高利息优先票据要排在银行贷款、配股等融资选择之后。如此高息借款将会冲淡恒大本已薄弱的盈利空间,对企业盈利能力产生拖累。”受1月21日发债影响,恒大地产股价当日跌2.28%,受4月14日发债影响,当日跌0.29%。

　　显然,配股等股市融资在目前政策调控和股市行情下难度加大,招商地产(000024,股吧)5月13日撤销50亿元股市融资计划就是近例。

　　而就银行贷款而言,恒大地产高达252.73亿元的贷款已让银行等金融机构望而却步。

　　恒大地产半年报显示,截至2010年6月末,恒大地产贷款余额为252.73亿元,较年初的141.76亿元增加110.97亿元,增幅78.28%。以1年期以上新增贷款统计,恒大地产今年上半年新增各项贷款合计约153.62亿元。

　　不过,恒大地产为储备资金考虑,历史性地调整了其长短期贷款结构。其上半年1年期以内贷款由年初的63.6亿元减少为20.95亿元,1至2年期贷款由年初的24.88亿元增加为49.86亿元,2至5年期贷款由年初的53.28亿元增加为180.42亿元,5年期以上贷款新增1.5亿元,四者贷款结构由年初的44.9%:17.5%:37.6%:0%调整为6月末的8.3%:19.7%:71.4%:0.6%。

　　为了获取新增贷款和贷款结构调整,恒大地产已将集团的物业及设备、土地使用权、投资物业、开发中物业、持作出售竣工物业、银行现金及集团内若干子公司的股本权益等多数抵押。尤其是土地使用权、开发中物业、持作出售竣工物业抵押,已可见其资金压力。

　　恒大地产1月28日公告称,控股股东鑫鑫以所持2.7亿恒大地产股份为担保,从工银亚洲(0349.HK)获得4000万美元2年期贷款融资,就是类似的案例之一。

　　目前,恒大地产的主要往来银行为工、农、中、建、光大、中信、民生、交行、浦发、渤海10家银行的广东省分行、广州分行。某股份制银行广州分行称,“恒大地产上半年贷款包括银信合作贷款、地产信托贷款以及其他借款等,不仅仅是银行贷款。银行对地产商的新增贷款已经相当审慎。”

　　其实,在110.97亿元新增借款中,如果将两次发债融资13.5亿美元（折合人民币91.8亿元）剔除掉,恒大地产上半年在境内融资规模已经很小。

　　尽管恒大地产半年报宣称,其上半年现金及现金等价物及受限制现金总额为184.9亿元,未动用银行融资额度252.4亿元。但扣除有严格条件方可动用的受限制现金后,其现金及现金等价物为99.51亿元。

　　截至6月末,恒大地产拥有土地储备7238.5万平方米,成为土地储备之王,但其有未支付地价款136.2亿元。其中,2010年下半年需支付65.4亿元,2011年支付59.6亿元。