绿城负债率全行业最高 降价卖房是第三道防线

　　在外界的质疑声中,绿城中国控股有限公司（绿城中国,3900.HK）的负债率节节攀升。8月24日,绿城发布2010年中期业绩,其高达158.8%的负债率再度引发业界关注。

　　绿城中国常务副主席兼执行总裁寿柏年在业绩发布会上表示,绿城今年在670亿元的全年销售目标上存在困难,并已决定下调新开工量约150万平方米。

　　这只是其化解资金链困境的办法之一。绿城还寄希望于出让部分项目股权及成立地产基金输血自有项目等措施来解危。

　　但问题在于,在因调控而销售受阻的情况下,极高的负债率会否带来资金链断裂的风险？是什么造成了绿城如今的局面？

　　负债率全行业最高

　　据2010年中报,绿城负债率大幅提升,由2009年年底的105.1%上升至目前的158.8%。对此,绿城表示,负债率的上升主要是公司规模扩大、项目增多所致。

　　另一项数据更为严峻。摩根大通的一份报告指出,绿城的净负债权益比已经由2009年年底的136%上升至今年6月末的211%,并且至2011年下半年预计该比率都会维持在200%以上的高位。摩根大通认为,绿城高负债的财务策略令其估值受限。

　　交银国际也认为,在行业贷款收紧的情况下,如此高负债状况实属不利。截至2010年6月30日,绿城中国持有现金110亿元,负债额高达303亿元,其中一年内到期的短期借贷约105亿元。

　　对此,绿城中国董事局副主席罗钊明对记者表示,因去年拿地在今年上半年集中付款,导致表内负债激增。“但负债率依然在可控范围内,绿城今年不会降低负债比率。”

　　目前,绿城有65个在建项目,总在建面积约994万平方米。下半年,预计将有44个项目（或项目分期）开工,新开工建筑面积为648万平方米。加上上半年新开工面积315万平方米,全年新开工面积约963万平方米。

　　为此,下半年的工程款,绿城至少需支付110亿元左右。此外,去年拿地尚未付清的款项加上今年上半年拿地的先期付款,总计约100亿元。再加上年内到期的短期借贷以及其他费用,罗钊明预计2010年绿城全年的现金支出将在700亿元左右。

　　五道防线

　　由此看来,未来的资金链状况,更多还是取决于房子的销售速度,因而绿城中国也在业绩公告中重申了“早销、快销、多销”的策略。业内人士分析,在如此高负债的情况下,依靠“借新偿旧”的方式已不太可行,流动性的难题更多需依靠企业内部的周转。

　　但是,一直致力于中高端产品的绿城,由于其目标客户更多为投资性需求,且项目布局多在高房价的浙江、北京等地,因而本轮调控中,受到的冲击非常大。2010年上半年的去化率为68%,较之2009年的89%已明显下滑。

　　在销售不畅的情况下,绿城已经谋划着第二道防线。“就是和别人合作开发土地。”罗钊明透露,目前已经和多家“不缺钱”的企业都有过接触,在9月份将会有所动作。

　　“绿城95%以上的资产是土地和住宅物业,变现能力非常快。一旦资金发生问题,我们可以有机会用合作的方式变现。我们有大量的战略合作伙伴,他们有钱,如果我们出让一些项目的股份,他们是非常乐意接收的。”罗钊明说。

　　绿城的第三道防线,则是降价卖房,快速回笼资金。“但是不到一定程度,我们不会轻易使用。”罗钊明说。

　　如今,借着房地产基金大潮,绿城开始琢磨其第四道防线,即成立自己的房地产基金。罗钊明透露,目前绿城已经和很多金融机构进行洽谈,大概在下半年到明年上半年,会有具体的进展。

　　据记者了解,基金将投向于绿城和绿城合作的项目上。

　　第五道防线便是下调开工量。

　　模式风险

　　令人不解的是,在历经去年4月份危险的“生死债劫”之后,绿城缘何还如此热衷于高负债下的急速扩张？2008年年底,绿城负债率达140%;2009年,销售额剧增之后,负债率降低至105%;但如今,又快速飙升至近158.8%。

　　“绿城是经营和品牌都很不错的一家公司,但是在金融战略和财务安全上理性不足。”金融分析专家杜丽虹评价称。

　　一位投行界人士也向记者表示,绿城的问题在于,上市后扩张过于激进,追求爆发性的增长,而忽略了长期稳定的可持续增长。

　　2006年7月上市之初,绿城的土地储备为800多万平方米。在2007年疯狂拿地后,至2008年底,土地储备已经增至2520万平方米。不断融资、不断拿地,是绿城快速扩张的主要模式。

　　2009年的新一轮高峰,绿城在土地市场更是一掷千金。据统计,绿城2009年在土地市场上拿地金额约455亿元。2009年的杭州总价地王前十位中,有4个出自绿城之手。

　　截至2010年6月30日,绿城土地储备项目已达101个,面积约3244万平方米,其中绿城权益面积约2245万平方米。

　　这似乎与掌舵者的性格有关。在杭州地产圈,绿城集团董事长宋卫平的“赌性”人所周知。绿城也在疯狂的土地市场上,一次次“追涨”。

　　宋卫平豪赌地王,豪赌高负债的逻辑在于,只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂,就能够安然无恙。

　　但2008年的销售困境以及2009年的“债劫”,已经证明了其间的风险。业内人士分析,如果负债率依然维持高位,一旦市场有变,将十分危险。