2009年豪赌大手笔拿地 杭州绿城新政下资金链紧张

　　一直到今年4月，绿城的形势一直大好。年初制定的年销售670亿元的目标，似乎不难完成。但随后严厉的地产调控，打乱了绿城的步骤。刚刚在2009年绝地逢生的绿城，又将面临新一轮的生死考验。

　　绿城集团的员工们，已经有几个月没见到董事长宋卫平来公司了。

　　4月20日，绿城中国在香港举行业绩发布会。绿城行政总裁寿柏年、行政经理罗钊明等均出席发布会，但宋卫平没有露面。

　　宋卫平的去向无法确定，可以确定的是，以“好赌”著称的杭州房地产老大宋卫平，正把绿城推向危机的边缘。

　　根据最新公布的销售业绩，今年5月，绿城销售额仅有区区20亿元，不及上月的31%―4月份，这一数字为65亿元。绿城已赫然位列5月上市房企销售业绩下跌榜首位。

　　刚刚在2009年绝地逢生的绿城，又将面临新一轮的生死考验。

　　绿城豪赌

　　绿城成立于1995年，2000年走出杭州，进军上海、北京、合肥，开始全国性扩张。到2009年，绿城已进入全国40个城市，但大部分项目，仍集中在浙江，尤其是杭州。

　　2001年，绿城的销售额不过6.7亿元，2003年突然跃至29.8亿元。2007年，又跃升至151亿元，绿城已经稳坐杭州地产一哥的宝座。但这样的数字，跟万科等地产大鳄相比，显然还不在一个层次上。

　　戏剧性的一幕，发生在2009年。

　　当年5月4日，一笔高达4亿美元的高息债压境，让绿城险些陷入破产清算的危局。最终绿城用发行20亿元的信托计划获取资金，顺利度过这笔海外债务之劫。但有关绿城资金链断裂的传言，依然在地产圈流传。压力之下，5月10日，绿城破天荒地召开“2009春季股东、媒体、金融机构恳谈会”，进行“公关”。

　　就在绿城召开媒体恳谈会的5月之后，楼市发生了大反转，绿城因为有大量的可售资源，成为最大受益者之一。短短数月后，10月26日，绿城的销售额突破400亿元。第四季度仅仅三个月时间，绿城就卖出229亿。

　　善于好赌的宋卫平，此时果断出击，屡屡在杭州高价拿地。

　　2009年9月3日，杭州新华地块拍卖，宋卫平身穿红衣入场，6轮共加价8.4亿，以20.05亿拍得，开启绿城新一轮拿地狂潮。

　　9月10日，杭州田园地块拍卖，绿城以66666万元拍得，楼面价9547元/平方米。

　　12月1日，绿城继续在田园拿地，并且以11118元/平方米的楼面价创下了田园地价的新高。

　　12月8日，经过48轮竞价，绿城以37.5亿竞得杭州滨江地块，楼面价达15397元/平方米……2009年，杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手。

　　年底公布的数据，让很多人大跌眼镜。年初还濒临破产边缘的绿城，2009年全年销售额达到510亿元(2008年销售额不过151.6亿元)，一举超越保利、中海等大鳄，跃居全国第二，仅比万科的销售额少120亿元。而且绿城的平均售价达到14530元/平方米，比万科高了5000多元。此前在全国影响力一般的绿城，一下成为挑战万科龙头地位的不二人选。

　　绿城的异军突起无疑令人惊愕，而其背景，则是杭州市政府的支持及杭州楼市的火爆。

　　2009年，杭州(包括余杭、萧山两区)土地出让金高达1054亿元，超越上海、北京等城市，位居全国第一。其中杭州主城区土地出让总额784.8亿元，光绿城一家，就达到97.6亿元，占12.44%。

　　在楼市风声鹤唳的2008年11月，杭州市政府出台了稳定楼市的“24条”，杭州成为救市措施力度最大的城市。时任杭州市委书记王国平，更是公开力挺楼市，称“房价下跌最大受害者是老百姓”。而此时，正是绿城资金链趋紧、岌岌可危的时候。坊间传言，宋卫平曾对杭州市主要领导表示：杭州市政府如果再不救市，下次开会，就见不到他宋卫平了。

　　在地方政府支持下，2009年，宋卫平躲过一劫，豪赌成功。　　

　　双面宋卫平

　　1957年出生的宋卫平，是浙江嵊州人，1982年毕业于杭州大学历史系，在舟山市委党校任教，1987年南下珠海经商，其后回到杭州，创建绿城房产。

　　根据《新财富》杂志2007年度500富人榜的排名，宋卫平、夏一波夫妇以82.5亿的身家成为内地最富有的夫妇。但这对“内地最富有夫妇”偏偏没有孩子。在杭州地产圈，许多人将其理解为宋卫平激进、敢赌的原因。据称，宋卫平经常去的地方，即是澳门和拉斯韦加斯。反映在公司文化上，绿城一向以杠杆率著称，这使得绿城在房地产形势大好的关头，押宝成功，一举成为全国亚军。

　　在房地产业内，绿城巨额负债经营的方式一直备受争议。2007年年末，绿城资本负债率为88.2%，到2008年年末上升到140.1%，2009年负债水平回落至105%，但在地产上市公司中仍属高位。

　　与“绍兴师爷”一贯低调的作风不同，宋卫平一向敢说敢做。早在成为全国销售亚军前，宋卫平就多次对万科董事长王石“出言不逊”。

　　“2008年以前，万科是我们的一个学习榜样，但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子，我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”宋卫平说。

　　在公司内部，宋卫平也以“骂人很凶”出名。“虽然他骂的事情肯定是对方做错的，但骂得确实不留面子，令人屈辱。”一位离开绿城的员工说。

　　但在地产圈火药味甚浓的宋卫平，却颇有细腻的一面，绿城的房产，被业内称为国内最女性、最追求完美的典型。

　　宋卫平对桂花情有独钟，这首先体现在其开发的项目名称上：丹桂花园、金桂花园、银桂花园、月桂花园、云桂花园、紫桂花园……有人就把宋卫平喜欢的桂花的“桂”字拆解开来：“桂”字正好由一个“木”两个“土”字构成，暗合了建筑物中最主要的两种材料。

　　此外，绿城开发的楼盘中，很多还以玉兰、百合、紫薇、海棠、郁金香、玫瑰、丁香等命名。而这些，颇吻合“中国最女性化城市”杭州的地域文化，绿城“创造城市的美丽”的理念，亦与杭州“生活品质之城”的定位契合。

　　业内人士称，宋卫平是个完美主义者，如果发现某些待交付的楼盘不能满足他的要求，即使影响上市公司当期业绩，宋卫平也会毫不犹豫要求返工。

　　甚至有说法称，绿城每个项目的卫生间装修，宋卫平都要认真检查。而绿城也确实成为了品质的代名词。在杭州相同地段的房子，只要打上绿城的标签，就可以比其他楼盘高出20%的价格。

　　相对于万科的批量化生产，有人将绿城的房子，比喻为“纯手工制作”。

　　资金链再趋紧

　　一直到今年4月，绿城的形势一直大好。年初制定的年销售670亿元的目标，似乎不难完成。

　　但随后严厉的地产调控，打乱了绿城的步骤。

　　进入5月，绿城推盘的力度比4月份明显减弱，新推6个项目，总推盘面积约15万平方米。4月，绿城共有16个新项目或者项目分期推出新房源，总推盘面积约33万平方米。月销售额从65亿元骤降至20亿元，5月，绿城集团遭遇了寒流。

　　从5月开始，绿城的业主，开始不断收到绿城发来的短信，推介各地的楼盘。

　　“意向金30万元抵35万元，5天内签约优惠1万元，一次性付款优惠6万元。若贷款首付50%优惠2万元，送一个车位、中央空调、净水器。有意向可先交意向金，马上要开盘了。” 这是无锡绿城玉兰花园向客户发出的一条短信。

　　在杭州最有人气的楼市论坛“口水楼市”，题为《绿城不死，调控不止》的帖子，跟帖无数。

　　6月14日，绿城中国公告，截至6月13日，绿城实现累计合同销售金额突破200亿元，同比上升17%。这似乎是个不错的数字。但这一数字，来源于今年1-4月房地产的火爆，如果按照5月20亿的销售业绩，全年670亿目标如何完成，无疑困难多多。

　　或许是为了回应外界对其资金链绷紧的质疑，绿城中国特意指出：集团目前现金流情况良好，本年度的总授信额度为660亿元，除已用授信额度外，尚有约380亿可用授信；同时，集团今年携手信托合作伙伴成功发行31.5亿元的人民币信托基金，且基于绿城与平安信托签署的框架协议，预期未来2-3年内，平安信托投入绿城的资金总额有望达到150亿元。

　　时代周报记者发现，去年9月以来，高歌猛进的绿城，即不断加大与信托和银行的合作。

　　2009年9月10日，绿城与平安信托签署投资战略合作框架协议，未来三年平安信托投资规模有望达到人民币150亿元。

　　2009年9月19日，中国农业银行与绿城签署银企合作协议，未来两年农行将提供人民币100亿元授信额度。

　　据绿城透露，2009年，计算所有绿城有股权的地皮，去年绿城拿地总价455亿，其中归属绿城的大概是246亿，占60%左右。这些地价中，今年尚未付清的大致有120亿元。今年，绿城又多次拍地，耗资90亿元，其中绿城需支付的占85%。

　　“绿城95%以上的资产是住宅和土地，公司变现能力非常强。资金一旦发生问题，可以通过合作变现，我们有大量的战略合作伙伴，他们有钱。如果我们出让一些项目股份，他们还是非常乐意接受的。”绿城行政总裁寿柏年依然表现乐观。

　　寿柏年表示， 政府出台的严厉调控政策，并未影响绿城670亿元的销售目标。绿城105%的高负债率依然是合理的水平，今年并未打算降低，公司的项目平均售价，预计还将进一步提升。

　　不过，在杭州一直标榜“不降价”的绿城，能否在这轮调控中笑傲江湖，显然还是个未知数。