青岛开发商囤地坐等房价上涨

　　近日，国土资源部公布了一份涉及全国1000多宗闲置土地的统计表，80%的闲置土地面临被收回的风险。业内人士指出，开发商甘愿冒被处罚的危险顶风囤地是为了获取暴利。对于青岛目前的情况，记者进行了采访，发现有的地块拍卖两年半了，仍是一片荒芜，如今周边房价都翻了一翻，地价也上涨了。对于囤地，业内开发商直言，如今卖房不如囤地，囤地稳赚不赔。

　　◎记者探访之大崂路

　　现状

　　拍卖两年半，仍是一片荒芜

　　8月27日，记者来到大崂路1001号地块。据了解，该地块土地面积为9744平方米，规划建筑面积为51068平方米，是一块紧靠李村商圈的住宅用地，由青岛缘海置业有限公司以每平方米2510元单价、1.2818亿元总价竞得该地块，成交时间为2008年1月11日，规划用途为商服和住宅，出让年限为商服40年、住宅70年。

　　记者看到，该地块处于大崂路和黑龙江中路交会处西北侧，北邻李沧区国税局，西到东山四路 。整块地南北两面和西面由原有的砖墙围住，东面则盖起了一个面积不大的玻璃房子，因为房子建在墙界上，在房子外面又隔上了一圈绿色挡板，其他地方则是保留了原来的铁栅栏作为围墙。

　　在大崂路1001号地块上有一个大门，是原来保留下来的，没有被拆除，大铁门锁有两把锁，已经生锈。

　　记者隔着铁门望去，院子里的草已经长满了整个地块，隔着院子，后面就是青岛市李沧区国税局，这里显得很凄凉。院门口的草长得比铁门还高，在其他围墙上，缠绕的藤条随处可见。院内一共有两座房子，一座是原来的瓦房，一座是后来建的玻璃房子，在玻璃房子里面放置着一些桌椅板凳，桌子上还有一些茶具，整个院子一个人也没有。

　　回应

　　房价翻一番，开发商拒绝回应

　　在大崂路上做房产中介工作的刘女士告诉记者：“这个地方在2007年下半年的时候就拆掉了，从那时候到现在也没动过，不知道被谁买下来了，可能是要盖房子。”对于地块的用途，有关资料上显示是商服和住宅。27日下午，记者联系到了青岛缘海置业有限公司，该公司有关负责人以出差在外的名义拒绝了记者的采访，并没有对已经闲置了两年多的地块现状和规划进行解释。一名工作人员向记者透露说，“在青岛，国家公布的闲置地块有三块，而民间统计的数据是，闲置两年以上的土地就有17块，闲置一年以上的达到了38块，从网上搜一下就有很多，每块闲置土地都有自己的特殊原因，至于为什么闲置，还有这块地以后要干什么，这都不能随便说，我们也不敢随便说。”

　　“大崂路上大大小小的工地有很多，现在大崂路甚至比台东还要繁华了，这里有地铁，还在建着很多商场和楼盘，再加上原来的商业基础，房产升值是一定的。2007年的时候，大崂路附近的二手房价还在每平米六千块钱左右，现在才两年多的时间就翻倍上涨。不光二手房，现在在建的乐客国际的房子都已经到了每平米一万到一万三千元之间。现在房价是基本稳定的状态，但是就现在的开发进度来看，升值的空间还是很大。”做中介工作的刘女士告诉记者。

　　对此，一位业内人士说，“现在的楼市情况是这样的，国家严厉打压房价，出台一系列调控政策。像一些区域位置好一些的楼盘，但由于房价比较高，成交都很惨淡。而开发建设楼盘成本很高，需要从银行贷款。楼盘如果销售不好，房子积压，光银行还款压力也让开发商喘不过气来。在业内，流传着卖房不如囤地的说法。这几年来，房价、地价一直都是上涨的，虽然中间有低迷的时候，但最终都是上涨的。几年前拿下一块地，囤积到现在，地价、房价翻一番是正常的。”

　　◎记者探访之延吉路

　　现状

　　拍卖三年了，才刚挖地基

　　8月29日，记者来到山东路与延吉路交会处，在交会处西北侧是青岛中央商务区中海地产项目的建设工地。据了解，该地块原为青大电缆厂，2007年9月5日被中海地产以16.1826亿元的总价拿下，楼面地价每平方米8330元，成为青岛轰动一时的“地王”。该地块住宅项目约占60% ，建筑面积约110000平米，规划总户数近500户；商业项目约占40%，建筑面积约77000平米。2009年6月26日，该项目动工建设，到目前为止还是处于打地基的阶段。

　　记者在现场看到，在施工工地上只有两三个工人在工作，主要是在安装塔吊塔基，旁边的工人则是在做木料方面的工作，其他的大多数工人是在生活区休息。有一个工人告诉记者：“项目是中海地产的 ，工程则是由天元集团承包的 ，这两个月基本都是在打地基、埋管子什么的，也没有什么活可干，公司还不让走远，不过有些工人闲不住，就到外边找活干去了，听说快动工了，谁知道什么时候动工。”

　　记者在现场看到了一个天元集团的指示牌，按照指示牌整个工地分成了办公 、施工、加工、生活、存放五个区，工地门口的门卫刚来了两个月，他对记者说：“我到过这么多工地了，就没看见过这么奇怪的地基，干这么长时间 ，现在工人只能做一些辅助性活，没什么大的进展。现在工地上有五个地方需要安装塔吊，有两个地方塔吊基座已经安好了，现在就等施工许可证下来，然后就可以开工了。”

　　回应

　　开发商称刚拿到施工许可证

　　对于该地块的开发问题，8月29日，记者联系到了中海地产工程营销策划的庞经理，他告诉记者：“从开工到现在，做的主要是地质勘测和地基方面的工作，前两个月刚拿到了规划许可证，但没有拿到施工许可证，现在是刚刚拿到施工许可证，也就是说现在就可以全面施工建设了，一个月之内应该就可以开工，预计明年的五六月份就可以开盘销售了。”

　　在延吉路附近从事房产中介工作的尚女士告诉记者：“在延吉路上的新亚花园，2002年的时候，二手房已经达到了每平米一万五，1997年的房子是每平米一万二左右，万达的公寓是每平米一万三，有人说中海地产的房子开盘价是每平米一万四，我觉得不可能这么便宜。”对于中海地产的预期房价，工程营销策划的庞经理告诉记者：“我们在明年的五六月份开盘的价格大概在每平米两万多元，因为我们一开始的定位就是中高端的豪宅，面积非常大，最小的是200平米，然后是250平米，300平米，一套房子最少需要500万元。”

　　2007年的时候，山东路周边二手房房价仅维持在8000元/平方米，而如今房价几乎翻了一番。“整个2008年，楼市都很差，山东路上的楼盘销售都不好，也卖不上好价格。现在房价很高了，中海明年开盘，自然低不了。”岛城业内人士林宪周说。

　　对于囤地问题，岛城楼市专家张百忍向记者介绍说，“囤地盛行的根本原因是囤地难以界定，处罚的案例太少；房价、地价一直上涨。囤地成本太低，如果囤地两年按地价相应罚款，处罚额度很高，开发商就不敢囤地了，成本高了。”

　　◎业内爆料

　　故意囤地坐等房价上涨

　　对于目前开发商甘愿冒被处罚的危险也顶风囤地的问题，记者采访了青岛当地一家房地产开发公司的总经理赵明一(化名)，“抢手的地块，很多公司都想要，最后导致土地出让价格过高，使开发商无法在当前楼价中取得最大化利润，遂使他们放缓开工日期，待新的楼价标准出现后，房价上涨才愿开工。就是地价高于周边房价的情况，立刻开发成本太高，只能等房价涨了以后再开发。”

　　“拿地后不开发，养地成本不是很高。一方面可能需要交土地闲置费，另一方面要有资金实力。”赵明一告诉记者，国家虽然严厉打击囤地，但囤地界限并不明显。比方说，快满两年了，弄几台挖掘机，挖一下地基。过上半年再打地基，慢慢建设，拖上一年两年没问题。等房价涨得差不多了，再集中开发，然后申请预售许可证进行销售。”

　　◎相关政策

　　拿地6个月必须开工

　　前不久，山东省国土资源厅曾出台山东版楼市新政，其中规定，全面推行“净地”出让制度，确保土地出让后能够及时交付土地。土地出让成交确认后，应在10日内正式签订国有土地使用权出让合同，出让合同须明确开工、竣工时间，约定的开工时间不得超出合同签订之日起6个月。竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起3年。

　　对用地者违法用地竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、拖欠土地出让价款、未按合同约定开竣工 、闲置土地、囤地炒地等不履行土地出让合同或划拨决定书的，自发现之日起，市、县国土资源管理部门应禁止其在二年内参加土地竞买。“之前，国家曾有类似的规定，但是没有这么详细。”岛城楼市专家张百忍介绍说，“6个月内动工比较容易，但是3年内完工很难。像一些旧村改造项目，面积非常大，前前后后很费时。但3年对于普通项目应该还是可以的。现在有些项目采取表面动工，实际囤地，3年不完工。此政策针对的是这些项目。”