济南楼市战略:精准定位成就项目热销

　　新一轮房地产调控，使得房地产行业呈现了两极分化的态势。一方面，房产销售同比下降，很多项目或是推迟开盘，或是停止销售内部整顿；另一方面，一些项目反在逆势中有着不俗的表现，产品持续热销。

　　在这一背景之下，我们不得不去关注这些热销项目背后的故事。冰火两重天的态势，究竟是什么原因使得这些项目能够逆势飘红？这不得不吸引我们去关注，去探寻！仔细分析，在销售比较好的项目中，精准的定位是热销的原因之一。

　　济南一部分房产公司有的放矢的积累刚性需求客户，对项目深入挖掘，做足项目定位功课，事实证明，这部分项目都取得了不俗的业绩。

　　1 从户型的锦上添花到面积的精确定位

　　“市中心极佳位置，挑高户型，用地建设以公寓为主。小区幽静恬适，相对独立的环境，内部宽大绿地的美景，造型现代典雅的设计，先进完善的配套设施，形成集居住、消闲、娱乐为一体的居住小区。”这是济南万豪国际项目的介绍。上半年一些挑高户型楼盘的出现，给济南带来一股清新的风，从开发商的角度来看，这样处理的原始目的是为了提升价格，对于户型创意来说起到一些锦上添花的效果，在一定程度上改变了产品的同质化，对于市场上产品设计水平的提升还是有积极意义的。

　　2010年上半年，万豪国际、诚基中心(论坛新闻)的热销引起了市场的关注，它们的热销，主要得益于其户型，虽然并没有采用多少锦上添花的做法，但却抓住了主流市场供需的一个缺口，以挑高户型打开了市场。让人们充分感觉到了30-70平方米户型的魅力，在这两个楼盘中60-70平方米的面积就能做到三室两厅，并且分上下两层。面积的定位也非常精准，因为是市中心位置，单价相对来说比较高，30-70平方米的面积使之总价不至于太高。在这两个项目所位于的板块当中，大都是主力面积为120-130平方米以上的大户型，而万豪国际、诚基中心以30-70平方米的挑高户型为主打，这样就实现了产品的差异化，据统计，在其销售的时期内，与之相类似的户型在相同板块还没有出现，因此成就了一个相对无竞争的区间。他们可以说是济南住宅产品进行精确定位的典型代表，对市场的启示是重大的，说明对于住宅产品来说，首先要进行定位，其次再根据定位进行针对性的附加值提升才是正确的思路。

　　2 城市综合体冰火两重天精准定位是关键

　　随着济南商用地产市场的发展，城市综合体以其丰富的业态、较大的体量、完善的配套等优势在市场上异军突起，并引领市场发展。上半年济南有几个项目是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一体的复合型城市综合体。由于各个项目所处的位置不同，定位不同，城市综合体的热销程度也有着明显的区别。

　　做商业地产需要很强的专业能力，那么专业能力到底包括哪些方面？其中之一应该是对于各种资源的有效运用和运作经验，另一方面是开发商的实力。万达集团董事长王健林曾经这样评价万达，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”。这些都可以看出万达在建造城市综合体方面的实力。

　　根据济南政府规划，省城拟借力魏家庄改造，把这个具有百年历史的老商埠区，打造成金融区。而万达商业广场正是位于这个位置，由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成，这显然和政府的整体规划相符合。万达集团精准的定位也获得了丰厚的回报，无论是公寓、高档住宅，还是写字楼在上半年都取得了不错的业绩。

　　但是，也有一些城市综合体销售并不是特别好，这主要是因为定位和项目所处的位置等各项条件不相符合，虽然也顶着城市综合体的光环但并没有城市综合体之实，购房者自然不会买账。总之，上半年城市综合体冰火两重天，显然精准定位是关键。