购房者曲线购房花样翻新 二套房兴起"抵房买房"

正所谓“上有政策下有对策”

　　此前,由于可以避免三套房贷的限制,有不少升级置业的购房者开始选择“抵押贷款”的方式。但是随着各商业银行对于购房人借款相继执行“认房又认贷”后,购房用途的抵押贷款已经暂停向“第三套房”的购房人发放,通过抵押自有住房然后全款买房的漏洞已经被弥补。

　　但是,记者近日从一些担保公司了解到,在银行叫停三套房的抵押贷款后,不少购房者从中得到启发,开始把这一曲线方式用在购买第二套住房上。各大中介公司和个贷机构数据显示,7月份北京抵押消费贷款业务量猛增20%。

　　曲线全款购买二套房

　　二套房首付不能低于五成,贷款利率在基准利率的基础上上浮10%,再加上实施购房贷款“认房又认贷”的政策,这不仅让部分炒房客放缓了脚步,也令一部分近期内有改善住房条件打算的购房者受到不同程度的影响。

　　在近日的采访中记者了解到,受国家调控政策影响,随着房贷政策从紧,有不少购房者通过申请银行的个人消费贷款业务,“偷梁换柱”来购买二套房产。

　　记者从中易安担保公司了解到,由于此前不少购房者将抵押贷款用于购买第三套住房,引起了银行的注意,在银监会再次明确停发三套房贷款后,目前银行也已明确表示停放第三套房的抵押贷款,而且对于抵押贷款用于购房的也表现出了收紧的态势。

　　中易安房地产担保有限公司北京营业部总经理宛玉敏向记者介绍,在抵押贷款未收紧之前,不少投资客选择一次性付清房款,然后再拿房产证来做抵押贷款,最高能够拿到评估价格的七成左右。但是目前,抵押贷款和普通按揭贷款在用于第二次购房时,所享受的成数和利率相同,均为评估价的五成和1.1倍基准利率,而且还可以享受到全款买房的优惠,因此目前市场上许多购房者开始选择这一方式来购买第二套住房。

　　同时,记者发现,另外的一种“补按揭”购房的方式也正在受到购房者的注意。例如一套价值100万元的房产,由于手头资金不足,并不能全款购房,于是一些购房者就想起了“补按揭”的方式。先和家人或者朋友借一部分款项,凑齐全款购房,银行放款后再将房产抵押给银行,然后把钱还给家人和朋友,这样就可以享受到全款买房的优惠,而且在申请贷款上也更容易。

　　宛玉敏表示,“补按揭”方式在批贷的过程中是按照“评估价”和“过户价”孰低来确定贷款基数,如果希望多贷款的客户,千万不可做低合同价以避税。

　　银行开始收紧抵押贷款

　　“曲线贷款买房”不仅成为了一般购房者改善居住条件的工具,也让不少投资客又找到投资房产的资金来源,在逃避监管的同时,也放大了商业银行的信贷风险。同时,在银行加杠杆的资金支持下,抑制房价过快上涨的政策初衷将可能打折扣。

　　记者了解到,目前银行正在有意收紧抵押贷款,除了将利率提高至1.2倍,贷款年限也进行了调整。如果抵押房产用于购房,那么贷款的年限也由原来最长20年普遍缩短至10-15年。

　　另外,名下有过贷款记录,还清后再次抵押房产时,贷款成数将减少、利率上浮。除此之外,新政后抵押贷款的其他用途,如装修或是购车等也受到严控。银行不再简单地以抵押成数为标准,而将更多地参照借款人的装修合同或购车合同上的实际金额,以此为据来酌情发放贷款。据了解,除申请抵押消费贷款时必须同时注明消费用途之外,银行还会在抵押放款后,对借款人贷款用途进行复查。

　　一位银行的客户经理坦言,这种变相贷款是当下房贷政策的漏洞之一。部分银行业务人员为提高自身业绩争取客户,在审核方面相对宽松,银行对贷款的使用流向并未严格监管,消费贷就有可能成为炒房客用于购置多套房的还贷资金,给资金流入楼市制造了机会。

　　“以前,20年以内的房屋都可做抵押,现在基本都规定在10-15年内。”某银行人士告诉记者:“在贷款利率上,也从原来的基准利率,改为上浮20%。已经有部分银行开始有意地收紧个人房屋抵押消费贷款业务。”

　　“而且这种曲线贷款的方式,对客户来说也有一定风险。银行在抵押放款后,对借款人贷款用途还进行复查,如果购房者做假被银行发现,除了追回贷款,还会在申请人的个人征信上记下重重的一笔。此外,就算贷款成功,消费贷款的期限最长15年,月供压力很大,还不如选择正常的按揭贷款。”银行人士表示。