地价低点隐现 地方政府更着急？

　　中国指数研究院最新数据显示，新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，与4月均价基本持平，较6月有所下调。7月，全国103个城市住宅用地平均楼面地价1570元/平方米，环比下跌14%，同比下跌5%。

　　如果仅仅以近段时间的成交情况，以上海为代表的国内不少城市，已经出现了地市下行通道迹象，地价、溢价率双双回调，似乎购地的良机逐渐显现。

　　“地市的真正动向，更应看供应量和供应结构，和楼市一样，只看短期内的成交情况往往会得到失真的结论。”沪上某资深的开发商投资负责人向本报表示。而本报记者也从沪上多个热点区域的土地运营商负责人处获悉，原计划今年推出的土地，均属地王级别，几乎都调整了节奏，延后甚至今年确定不再露面。

　　地市低点隐现今年，上海首次推出了预申请批量供应的土地，涉及105幅地块，经过数月的预申请，意向购地企业前期筹备的时间充裕，但近期开始陆续出让的大部分地块，基本没有出现数家企业争夺的情形，出让波澜不惊。

　　就在上周末，随潘石屹获得的大虹桥临空园区15号地块一起平静出让的，还包括溢价率不足1％的唯一一幅市中心静安区常德路771地块，同样底价出让的松江区大学城商务广场S2、S3号地块。

　　“和去年动辄数十轮现场竞价，高溢价率出让的情形完全不同，眼前确实有不少低价购地的机会。”沪上土地市场一位资深的业内人士坦言。

　　这样的情形其实在更早的时候就已露出端倪。搜房网统计数据显示，2010年7月成交的7幅经营性用地，其中3幅为底价成交，其他地块溢价率都在100%以下。

　　地价的萎靡，在全国诸多城市几乎同时出现。8月第二周，国内主要城市土地市场推出量小幅下跌，成交量有所上升，成交楼面均价较上周下滑。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，该周监测的20个主要城市共推出土地125宗，成交土地78宗，成交楼面均价为1572元/平方米，环比下降55%。该研究中心分析师指出，“全国住宅用地市场交易量较前一周增加，但是楼面均价明显下跌。”中国管理科学研究院研究员李开发认为，在房地产调控大环境下，下半年土地价格还是会有所下降。

　　谁更焦急？

　　地价的低点正在逐步隐现，而地块出让的竞争也已经不可与此前同日而语，理应是房企增加土储的良机。但事实上，大多数房企表现得极为谨慎。

　　上周，松江区大学城商务广场S1地块被多年未曾在上海土地市场出现的个人买家拿下，3个自然人以8300万元、溢价率43%的代价获得该地块。这或许正是目前传统房企拿地热情退减的一个侧面。

　　在这些现象的背后，有开发商人士认为，更深层次的原因是地方政府的土地出让价格依然相对较高，而地块周边房价却已经开始下跌，足以影响企业的拿地信心。

　　例如，近期出让的上海闸北456街坊住宅地块，是今年以来上海第一幅以底价成交宅地，出让面积82226.5平方米，容积率不大于1.6，成交的楼板价为12002元/平方米。可是，该地块周边新盘中环一号最新一期房源的价格出现较大幅度下调，最低逼近16000元/平方米，与前期价格相比，下调幅度超过20％，12000元/平方米的楼板价显然让意向买家望而却步。

　　出让地价、供应量与成交溢价、成交量的数据对比，折射出作为供地方的地方政府与购地主体房企之间在调控环境下的博弈，比的就是耐心和信心。

　　8月15日举行的中国商业地产博览会期间，出现了这样一幕：由商务部重点支持、中国商业联合会主办的该活动成为一个地方政府与国内商业地产大鳄对接的平台，包括宁波市、张江港市等10多个城市商务主管部门携各地商业规划及优质招商项目，希望吸引包括万达、绿地、鹏欣等国内知名商业地产开发商的投资目光。

　　“项目很多，企业也来了不少，但要实现最终的对接，双方需要经过一个针锋相对的博弈。”与会的一位业内专家告诉记者。

　　这场博弈的胜负，就看调控下销售回款压力骤增的房企和土地财政收入面临严重缩水压力的各地方政府，谁先坚持不住，谁更焦急。

　　来自上海市规土局的最新公开信号是，该局再次强调将严格完成今年的土地供应计划：2010年计划供应住宅用地1100公顷，其中保障性住房建设用地770公顷，普通商品住房用地330公顷。三季度计划供应住宅用地约495公顷。预计到9月底，累计供应住宅用地约815公顷，做到时间与计划基本同步，同时重点确保保障性住房用地计划落实和及时供地。

　　不过，本轮调控至今，包括上海等一线城市在内，几乎没有一个城市推出市场预期中的地王级地块。不少本已达到供应条件的地王地块被一再延后累积，始终将是土地市场的“达摩克利斯之剑”，除非地方政府主动调整供应结构和出让底价。