济南下半年房价下跌无望 与09年持平

　　在昨天举行的中国―济南2010建筑房地产发展与风险防范论坛上，作为主讲嘉宾的顾云昌侃侃而谈，从多个方面畅谈了他对中国房地产业发展现状的认识，剖析了我国楼市存在问题的深层原因，并提出了相应的解决办法。他认为，发展房地产业，必须在坚持市场化的同时做好住房保障工作，将房价保持在合理的范围内，使居者有其屋。

　　“多少才是合理的房价？”

　　“多少才是合理的房价？”演讲中，顾云昌用一个看似简单的提问引发听众的思考。

　　他举了一个生动的例子：公司老总们穿的衬衫基本都是国际名牌，动辄上千元甚至数千元，公司职员们穿百元左右的平民品牌衬衫，而农民工穿的衬衫则是十几块钱的地摊货。这样表面看来可能觉得三者差别很大，但实际上他们各自的需求都得到了满足，而且，即使公司老总穿的衬衫价格降一半，农民工也不会考虑购买――― 房地产市场是同样的道理。合理的房价是有层次感的房价，市场规律定价房应与保障性住房并存，使不同收入阶层家庭都能有相应的住房产品供给。

　　今年4月17日国务院发布“国十条”遏制房价过快上涨，被称为近年来最严厉的政策。对此，顾云昌认为这次的“国十条”与之前的政策相比，最大的亮点在于“增加居住用地有效供应”。之前，导致我国房价上涨过快很重要的一个原因就是住房市场供不应求，2009年我国商品住宅的销售面积为8.5亿平方米，而竣工面积却只有5.8亿平方米，居住用地供应总量严重不足，往前推2006、2007、2008年也是如此。

　　而就在“国十条”推出后不久召开的全国国土资源厅局长会议上传达出一个重要信息：今年的住宅供地指标比去年增长80%，达到8.5万公顷，其中保障性住房用地高达70%。这样一来，我国住房市场供不应求的局面将得到很大的缓解，同时大量保障性住房的建设也将逐步满足中低收入家庭的住房需求。

　　“做大蛋糕、强势退烧、结构大调”

　　顾云昌说，当前我国房价上涨过快原因是多方面的。首先是两个“不足”，住宅用地供应量的不足和保障性住房不足，这两点在“国十条”中已经被充分重视并逐步得以解决。然后是两个“过”，资本流动性过剩和贫富差距过大，前者主要是由于出口顺差过大外汇储备过多和大量热钱进入中国引起的，后者则是社会分配体系发展不完善导致的。最后是两个“缺乏”，投资渠道缺乏和舆论引导缺乏，银行负利、股票套牢、古董受骗，致使高收入者的投资只能指向房地产业，而舆论引导的不足，也间接影响房地产交易市场。

　　针对房地产业出现的问题，顾云昌提出了他的解决方法。在他看来，抑制房价过快增长的首要任务就是调整供求关系，“做大蛋糕、强势退烧、结构大调”，加大居住用地供应，运用金融杠杆和行政手段减少投机需求，调整新建住房结构，加大保障性住房建设。

　　济南房价走势相对平稳

　　“其实国家这几年一直在围绕房价进行调控，尤其是今年重拳出击遏制房价过快上涨，再次显示出了中央对房价上涨过快的关注以及让中国楼市健康发展的决心。”顾云昌说。

　　不过，他认为调控只能管一时，今后房地产市场发展的健康与否，在于政府下一步如何推进土地、财税和金融三者的体制改革。首先是金融货币的改革。中国的房价问题实质就是太多闲置资金进入楼市从而炒高了价格，因此政府应该把这部分炒房资金挤出房地产，把这部分资金引入到实体经济，或者通过房地产基金等方式流入到房地产开发前端；其次是财税制度的改革，包括开征物业税等，让地方政府改变以往土地财政的生存方式，让物业税成为地方政府主要的财政收入，让未来财政体系依靠存量房而并非新增土地；最后则是土地制度的改革，包括如何让农村或者集体用地流转，这也是改革最困难的一部分。

　　对于下半年房价的发展趋势，顾云昌认为强力反弹和大幅下滑的可能都比较小，房价将会以低于2009年的水平保持基本平衡。至于济南下半年的楼价，顾云昌认为济南的需求受打压的程度要小一些，楼价下降的幅度更不会太大，走势应该相对比较平稳。