三问楼市那点事儿：下半年将走向何方？

　　4月17日至今，楼市调控已满四个月。在经历了长达百日的观望、僵持、对峙后，中国楼市下半年将走向何方？接下来的调控政策会继续收紧还是有所放松？房价究竟是涨是跌？一连串问题的背后，中国楼市似乎被一层迷雾笼罩。

　　在这个敏感时期，700多位房地产专业人士于8月11日-14日齐聚海南博鳌，参加观点地产新媒体与上海证券报・中国证券网等联合举办的2010博鳌房地产论坛，探讨新政百日后中国房地产市场的下一轮走势。陈淮、樊纲、朱中一、陈启宗、任志强、施永青等专家学者与业内人士坐而论道，剖析楼市背后的各种角力因素。

　　似乎没有明确结论――房价背后，是中国经济增长方式转变、货币制度与财税制度改革、开发企业转型、中央与地方政府利益协调等各方面矛盾与纠葛混合而成的难解谜题，任何一个变量都会影响楼市步调。企稳，至少是各方都希望出现的一种局面。

　　不管结论如何，这一场思想与观点的激烈碰撞，本身就很精彩。

　　问政策

　　从“遏制”到“维稳”

　　怎么走

　　“‘钱多房少’是推高房价的根本原因。双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。”

　　在博鳌房地产论坛上，经济学家和房地产界学者认为，不足的房源供应量和过多的货币供应量这组矛盾，是推高房价的根本原因。如何推动外汇制度改革，引导长期贸易顺差下的巨额资金向外流出，与增加住房有效供给及土地供应，双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。

　　松地根

　　怎样加强住房有效供给？中国房地产业协会副会长朱中一预计，政府有关部门将加强督察力度。

　　国土资源部公布的数据显示，上半年完成的土地供应量还不足供应计划的1/3。从土地购置面积看，40个重点城市中，同比下降的有8个城市，其中深圳同比大降99.7%，广州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%。在土地开发方面，40个重点城市上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超过50%有9个城市。

　　朱中一建议，政府有关部门应适当调整土地出让底价，确保土地供应计划的完成。

　　紧银根

　　“7月份我国贸易顺差是287亿美元。跑到房地产论坛来讲顺差，好像有点文不对题，但我觉得两者之间有很大关系。”北京大学国家发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁在论坛上表示。

　　去年我国新增外汇储备高达4531亿美元。周其仁解释说，国家外汇储备就是央行从市场上收回来的钱。简单地说，央行收回多少外汇就要向市场释放等量的人民币。“如此巨大的购买力在某一时期会集中在某些商品上，从而造成其价格出现大幅波动。”为此，应加紧外汇制度改革，拓展新的投资渠道，引导海量资金“走出去”，为楼市“降温”。

　　“多年来，我国货币的增速一直远高于GDP，导致广义货币M2和GDP的比例大概在200%左右。”在中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲看来，“钱会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀；也会流向资产，导致资产泡沫。”

　　“资本到了可以逐步双向流动的时代了。”樊纲认为，需要拓展新的投资渠道，有两方面值得重视。第一，引导民间资本进入各种垄断行业，参与各种投资；第二，通过藏汇于民、用汇于民，允许私人资本“走出去”。

　　问市场 放量? 降价? 怎么选

　　“调控过百日，房价涨幅整体回落，一线城市成交量大幅下降。下半年，房价离‘心理价位’仍很远，但成交量可能触底反弹。”

　　眼下，房地产市场在严厉调控下已经出现了明显变化。一线城市成交量大幅下降，一手房价格未有明显变化，但二手房价格已有所下降。下半年市场走势如何，理所当然地成为博鳌房地产论坛的热点话题。业内大致认为，国家调控不会放松，成交量将从低位反弹。

　　以价换量未了局

　　“房价涨幅整体回落，调控初现成效。”中国房地产业协会副会长朱中一在论坛主题演讲中如是表示。

　　数据显示，7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。成交量方面，1-7月份，全国商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。

　　华远地产董事长任志强认为，从6、7月份统计数据的对比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%，销售面积下降15.4%，销售额下降19.3%。“很多人说没有降价，但是实际上销售额下降已经预示着价格在持续下跌了。”

　　“很多人不愿承认新政已经发挥作用，是因为大家认为价格还没有跌到他们的‘心理价位’。”任志强表示。

　　金九银十仍可期

　　尽管在价格走势上存在分歧，业内普遍看好下半年成交量的回升。

　　朱中一认为，随着房地产调控政策逐步落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一定上升。

　　“楼市短期将呈现价稳量升的走势。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，所谓价稳，是指在售楼盘价格平稳，新盘低价入市。而成交量方面，他表示虽然第四季度、明年第一季度并非传统的商品房销售旺季，但今年可能出现例外。

　　不过，在中原地产主席施永青看来，下半年可能出现量价齐升的局面。从中原掌握的数据来看，5、6月份的成交量大幅萎缩，但到了7月份已有所恢复。进入8月，继深圳等一线城市之后，二、三线城市的成交量也开始反弹。

　　“民间有一部分被压制的购买力等不及了，‘金九银十’可以期待。”施永青表示。

　　问企业

　　消“民怨”拓“钱途”

　　怎么玩

　　“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云。十年后，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。”

　　如经济学家樊纲所言，“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云”。十年，中国房地产经历了一个高速增长的辉煌。然而，面对数次调控带来的考验，十年后再次相聚博鳌，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。怎样减少经济周期的负面影响？怎样预防政策调控的严厉打击？商业地产和地产金融创新成为探讨最多的话题。

　　十年一觉 商业地产当道

　　商业地产缘何受到如此青睐。“一个原因就是这么多次针对楼市的宏观调控，几乎每次都是针对住宅市场。住宅市场的风险较高。”平安物业投资管理有限公司董事长邹益民在论坛上透露，目前越来越多的房地产公司表现出对商业地产的热心。

　　以万科为例，作为房地产行业龙头，曾经宣称专注于住宅市场的万科从去年底开始转变思路，宣布进军商业地产领域，住宅与持有物业比例将调整为8∶2。之所以放弃坚守只做住宅的理念，最主要的原因就是万科深受2008年的调控影响，当年净利润只有40.3亿元，同比下降了16.7%。

　　在博鳌论坛上，对于商业地产抵御政策风险的警示有着更为鲜活的案例解读。

　　金地集团董事长凌克表示：“我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在2倍左右。如果长期持有办公楼，包括租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，有4倍多回报。” “做商业地产可以分享到资产升值时段带来的丰厚利润。”邹益民表示，商业地产的高回报率有着巨大吸引力。

　　也有开发商向记者表示，中国经济包括中国的房地产已经度过了一个黄金十年，然而经济总存在周期性。一旦出现周期性调整，对住宅市场将是致命的打击。“更多的房企开始考虑商业地产也出于对从宏观经济周期的考虑。”

　　资金为王 加速金融创新

　　资金是房地产开发的根本，地产融资一直都是博鳌房地产论坛的热点。这一次，房地产企业开始更多的谈到地产金融创新。

　　凌克表示，中国房地产的开发资金的来源主要有三个方面：自有资金、银行资金和私募资金。而来自银行的资金占比达到67%。

　　这种过度依赖银行的现状，在宏观调控时就容易暴露出较多问题。万科副总裁肖莉在主题演讲中表示。过度依赖银行，使银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化。资金来源和行业惊景气度高度相关，共振加剧行业波动。预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险。民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。

　　“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是解决这样一个怪圈的一条路。”盛世神州房地产投资基金(北京)管理有限公司董事长张民耕表示。

　　张民耕看来，房地产基金的对房地产行业的作用体现在几个方面，第一，能动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发中。增加供给，缓和供求矛盾，平抑房价，降低中国城市化的经济和社会成本。

　　第二，房地产投资基金促进行业分工细化，可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理，促进行业健康、精细、平稳发展。此外，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。

　　肖莉认为，要加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。（记者 朱楠 潘建）

　　锋言锋语

　　“怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待解决的问题之一。目前部分城市商品住房租赁价格上涨明显，特别是5-7月，北京房屋租金上涨了20%，上海上涨超过10%，深圳上涨了8%。房租价格上涨，既影响中低收入者的居住要求，又与物价指数上涨有关联。因此，政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法，规范房产经纪机构行为，大力发展租赁市场。”

　　――中国房地产业协会副会长朱中一

　　“下半年的房地产市场可能出现四种情况：一是价格下降，销售回升。二是价格下降，销售没有回升。三是价格不降，销售也回升，四是价格不降，销售也不回升，出现一种僵持局面。政府最想看到的就是第一种情况。”

　　――华远地产董事长任志强

　　“如果政府不再出手的话，接下来的两个月，房地产市场价格和成交量都会上升，‘金九银十’可以期待。但这个回升很可能会引发更严的政策。”

　　――中原地产主席施永青

　　“2007年为了上市，我也头脑发热高价拍了一两块土地，结果上市没成功，还为了还债把高价拍卖的土地折价出让。还好广州中华广场有稳定的租金收入，所以我还可以活下来。我建议各位做住宅的地产发展商，不妨分精力做一些商业地产。虽然投资回报比较长，但最后起到中流砥柱作用还是商业地产。”

　　――昌盛中国董事长邹锡昌

　　“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是冲出怪圈的一条路。”

　　――盛世神州房地产投资基金(北京)管理有限公司董事长张民耕

　　“要加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。”

　　　　――万科副总裁肖莉