直播预告：济南2010建筑房产发展与风险防范论坛

　　8月17日，济南仲裁委在齐汇维景国际大酒店举办2010建筑房地产发展与风险防范论坛。这是济南仲裁委发挥专家优势，邀请资深仲裁员综论建筑房地产发展与风险防范、助推省会经济社会又好又快发展的一项服务措施。

　　此次论坛是由济南仲裁委员会主办，济南市建委、济南日报社、山东众成仁和律师事务所、济南之江商城有限公司联合协办。举办这次论坛的目的是：紧紧围绕市委、市政府关于转方式、调结构、促增长、惠民生、保稳定战略部署，搭建建筑房地产界、律师界、仲裁界、鉴定与评估界交流平台，凝聚多方思辨，谋求各界发展良策，同时积极化解社会矛盾，上为政府分忧，下为百姓解难，促进省会经济社会又好又快的发展。

　　这次发展论坛由济南电视台法制栏目主持人李博伦主持，全国著名房地产专家、北京大学博士后导师顾云昌教授，上海市建纬律师事务所主任、中国房地产业协会常务理事、法律事务专业委员会执行主任、上海市首届"东方大律师"称号获得者朱树英律师应邀与会授课，他们分别以《2010年楼市：调控与改革》、《企业加强合同管理，有效防范法律风险》为题，剖析了当前和今后一个时期建筑房地产业发展趋势、存在的潜在风险及相应防范措施。市建委有关处（室），建筑房地产界、律师界、仲裁界、鉴定与评估界负责人共300人参加这次论坛。

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　　一、主讲嘉宾发言提纲

　　（一）2010年楼市发展：调控与改革（顾云昌教授）

　　1、三个点（热点、焦点、难点）

　　2、三组数据（主导型的支柱产业）

　　3、三个目标（房地产发展国际梦想）

　　（1）和谐居住（制度）----保民生

　　（2）健康楼市（市场）----保增长

　　（3）绿色建筑（产品）----保永续

 

　　4、三大特性（用科学发展观分析楼市）

　　（1）产品的两重性（消费品和投资品）

　　（2）地区的差异性（不动产形成的城市供求差异）

　　（3）供和求的弹性系数的差别性（制定调控政策的难度所在）

　　5、三组原因（楼市"万象"深层次分析）

　　（1）两个不足（供应总量不足，保障房不足）

　　（2）两个过（流动性过剩，贫富差距过大）

　　（3）两个缺乏（投资渠道缺乏，舆论引导缺乏）

　　6、三项举措（当前调控楼市的政策分析）

　　（1）做大 "蛋糕"（供应：千方百计加大供应量）

　　（2）强制 "退烧"（需求：重拳打压投机购房）

　　（3）"结构大调"（结构：高度关心"夹心层"）

　　7、三项改革（楼市和房价走势的体制环境）

　　（1）货币金融环境

　　（2）财政税收环境

　　（3）土地供应体制

 

　　8、三种可能（对本轮楼市调控的预测）

　　（1）强烈反弹？（18.5万公顷、新36条）

　　（2）严重下挫？（地方融资平台、金融风险）

　　（3）两个稳定！（不能松动和不敢收紧）

　　9、三题讨论（推动房地产与宏观经济协调发展）

　　（1）工业化和城市化（扩大内需的主要通道）

　　（2）消费性投资和生产性投资（从吃穿用到住行学）

　　（3）"实火"与"虚火"（自住性需求和投机性需求）

　　10、三种意识（理性思维对待楼市）

　　（1）市场意识：（顺应市场、开拓市场、合作共赢）

　　（2）危机意识：（品质、品种、品位、品味、品行）

　　（3）责任意识：（当好企业公民、七负责）

 

　　11、三项倡议（低碳经济，绿色地产，百年建筑）

　　（1）绿色生产和绿色消费（低碳的能耗和减少财富中心碳排放）

　　（2）治疗灰色建筑五种病（虚胖症、高血脂症、低免疫力症、先天发育不全症、短命症）

　　（3）三结合和三做起（政府、NGO、企业）（从现在、从我、联动

　　（二）企业加强合同管理 有效防范法律风险（朱树英律师）

　　1、建设工程合同管理在实践中出现的新情况、新问题

　　（1）建设工程招投标以低于成本价中标引起的施工质量安全法律风险

　　（2）建设项目负责人越权产生的表见代理及其法律后果

　　（3）企业有权不用丧失履约抗辩权而承担违约责任。

　　2、最高人民法院应对金融海啸发布有关工程合同的最新规定

　　3、国家应对金融海啸推出的建设工程合同管理的新规制

　　（1）应引起高度重视的发改委等九部委施行的2007版《通用合同条款》

　　（2）国家颁布专用于国有基础设施工程合同的2008清单计价规范

　　4、新形势和法律新规定对企业防范法律风险提出的十项新要求

　　（1）工程合同效力管控涉及企业的生存和发展的重大利益，企业要确保预防合同管理中产生的无效行为

　　（2）预防行为无效与表见代理是施工企业加强合同管理、防范风险的重点

　　（3）企业要加强履约抗辩权的学习研究，相应管理要落到实处

　　（4）要加强工程合同欠款利息的重要性认识并加强针对性管理

　　5、深入研究工程合同固定价格的风险范围及措施并强化相应管理

　　6、情势变更是最高院的最新规定，加强合同管理对此要高度重视

　　7、按司法解释第20条规定，企业要切实解决工程价款的及时结算问题

　　8、企业对工程垫资问题要建立有针对性的管理制度

　　9、对实践中经常发生的发包人指定分包要重视其法律风险

　　10、加强对欠款风险的预防、及时行使优先受偿权的管理

　　二、济南仲裁委员会基本情况：

　　济南仲裁委员会的职能是受理国际、国内平等主体之间的合同纠纷和其他财产权益纠纷。主要包括经济合同纠纷、涉外经济纠纷、技术合同纠纷和房地产、知识产权、金融证券、期货交易等合同纠纷，也包括其他财产权益纠纷，即双方自愿仲裁的非合同经济纠纷。仲裁与诉讼一样，都是解决经济纠纷的权威手段，越来越被当事人重视并广泛采用。其特点是：专家断案，限时办结（四个月），一裁终局，公正廉洁，高效优质。济南仲裁委员会办公室是济南仲裁委员会的日常办事机构，下设综合处、立案管理处、仲裁一处、仲裁二处、仲裁员管理处五个处室。

　　济南仲裁委员会自成立以来，坚持"服务一流、质量一流、效率一流、素质一流"的工作理念，严格实施"从严治裁、公信立裁、高效兴裁、人才强裁"的工作方针，努力打造"阳光、公正、文明、便捷、经济、高效"的济南仲裁服务品牌，走出了有济南特色的仲裁发展之路，受理办结了一大批有影响的仲裁案件，特别是处理了一些关系我市投资形象，关系企业生死存亡的案件，为优化我市投资环境，维护市场经济秩序，促进改革和建设事业的发展，构建和谐社会做出了积极贡献。

　　济南仲裁委员会自1996年成立15年来，共受理各类经济纠纷5521件，涉案标的额78.4亿元。今年年初为确保办案质量与效率，秉承向管理要质量、向管理要效率的方针，济南仲裁办开发使用了仲裁案件管理信息系统，运用现代化手段进行仲裁案件的审理与监督，仅1-7月，平均结案85天，结案率达到90%以上。

　　三、仲裁作为一种处理民事争议的方式，具有如下特点：

　　1、充分尊重当事人意思自治。通过仲裁的方式解决争议，当事人可以自愿选择仲裁机构、仲裁员，甚至可以选择仲裁程序等，因此，当事人有更大的自主权，更加方便。

　　2、一裁终局，快捷便利。裁决一经作出，就发生法律效力，并且当事人不得就同一纠纷再向仲裁委员会申请复议或向法院起诉，仲裁也没有二审、再审等程序。

　　3、不公开审理。仲裁一般以不公开的方式进行，这样有利于保守当事人的商业秘密，也有利于维护当事人的商业信誉。

　　4、专家断案，独立、专业、公平、公正。仲裁是由仲裁庭独立进行的，任何机构和个人均不得干涉仲裁庭；仲裁委员会聘请的仲裁员都是公道正派的有名望的专家，断案更有权威，并且仲裁员在仲载中处于第三人地位，不是当事人的代理人，由其居中断案，更具公正性。

　　由于仲裁具有上述特点，因而也产生了收费较低，结案较快，程序较简单，气氛较宽松，当事人意愿得到广泛尊重的优点。

　　四、仲裁的优势：

　　1、中立。仲裁委员会不按行政区域层层设立，只设在直辖市、省会城市和其他设区的市。仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。

　　2、自愿。打破了地域管辖和级别管辖的限制，无论是国内国际的当事人在签定仲裁协议和申请仲裁时，可以自愿选择仲裁机构和仲裁员。

　　3、省时。实行或裁或审，一裁终局的制度。仲裁裁决一经作出，即发生法律效力，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向法院起诉的，仲裁机构或法院不予受理。对仲裁裁决，当事人应当履行，一方不履行的，另一方可向法院申请执行。

　　4、方便。仲裁除设定一般程序外，还设立了简易仲裁程序。仲裁一般不公开进行，也可以不开庭审理，省时、省力、费用低，有利于保护商业秘密。

　　仲裁的效力：仲裁裁决书（调解书）与法院判决书（调解书）具有同等法律效力。

　　五、为深入贯彻市委、市政府关于转方式、调结构、促增长、惠民生、保稳定战略部署，落实最近召开的济南市服务业发展工作会议精神，济南仲裁委提出并实施仲裁主动跟进中心工作的系统工程。

　　系统工程即"44441"工程：一是强化"四种观念"，即大局观念、效率观念、创新观念和争先观念。二是做大"四个一批"，即提升一批建筑、房地产、金融、保险合同纠纷仲裁案源，壮大一批工业、商贸、运输物流合同纠纷案源，拓展一批医患、物业纠纷案源，开发一批交通事故赔偿、家庭财产权益纠纷案源。三是建立"四级机构网络"，即在城区外的县（市）区设立分会，在信访局、卫生局、商务局等有关部门设立仲裁中心，在重点行业、大型企业设立联络处，最终形成仲裁办、仲裁分会、仲裁中心、仲裁联络处"四级机构网络"。四是办好"四个论坛"，即建筑房地产业、金融保险业、服务业、重点企业发展论坛，更好地发挥仲裁法律服务的作用。五是实现"一个目标"，即一年初见成效，两年大见成效，三年实现跨跃式发展，跻身全国仲裁前10名。

　　六、典型仲裁案例

　　1、开发商一房二卖，缺乏诚信，仲裁委找准症结、对症下药，秉公裁决，为业主讨公道。

　　省城某房地产开发商在与业主签订购房合同后，因房价上涨，受利益的驱使，又将该房屋卖于他人并办理了房产手续，原业主向本会申请仲裁，要求开发商返还购房款并承担违约责任。该案受理后，仲裁庭经审理认为，开发商确实存在一房二卖的行为，违反了合同约定，严重损害了原业主的合法权益，因此支持原业主的仲裁请求，裁决开发商返还原业主的购房款，并承担违约责任。该案裁决书，很大程度地震慑了某些开发商的一房二卖投机行为，受到了良好的社会效应。

　　2、股东擅自抽回注册资本，造成股权转让协议无效，仲裁委吃透案情、准确定性，为国有企业挽回经济损失。

　　省城一大型国有企业在与张某、王某签订某公司的股权转让协议后，发现张、王二人在该公司成立前已将其缴纳的出资款全部抽回，造成国有资产流失的风险，因此将二人诉至本会，要求撤销双方签订的股权转让协议。该案受理后，因标的巨大、案情复杂，仲裁庭多次开庭进行调查、审理，在吃透案情，准确定性后，认为张、王二人在公司成立前非法将其缴纳的出资全部抽回，已经构成虚假出资，因此裁决双方签订的股权转让协议无效，挽回了该国有企业的经济损失。

　　3、买房逾期办理房产证，近百户业主一起讨说法，仲裁委纵向协调、横向沟通，调解双方争议，让业主与开发商握手言和保和谐。

　　某小区的近百业主一起到本会申请仲裁，要求某开发商为其购买的商品房办理房屋所有权证。本会受理该宗案件后，经过分析认为，该案件人数众多，案情典型，双方当事人对立情绪严重，因此重点做开发商工作，通过分析案情，点明要害，最终说服开发商主动与全体业主和解，双方当事人握手言和，有效化解了双方的对立情绪。

　　4、出租店铺得不到钱，近千名业主聚广场，仲裁委排除干扰、扫清障碍，及时裁决息争端，保障民生促发展。

　　前段时间，省城流行一种卖铺回租的运行模式，通过回租卖出去的店铺，进行销售。但因未能及时支付业主租金，近千名业主聚集在商城广场，致使商城无法正常运营。本会了解到该情况后，主动与商城和业主代表接触，通过沟通交流，近千名店铺业主与商城达成仲裁条款，一致同意双方的争议由济南仲裁委员会处理。达成仲裁协议后，近千户业主撤离广场，到本会申请仲裁，要求商城立即支付所欠租金。该宗案件受理后，仲裁庭立即组织开庭审理，并依法裁决，裁决结果受到业主们的认可。因裁决及时，未造成大的群体性事件的发生，商城亦能够正常运营，减少了损失。