未来20年济南拆一半？开发商：有利润就有可行性

　　“未来15年到20年内中国城镇现有住房约有一半需拆了重建。”在8月5日举行的中国地产金融年会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮语出惊人。

　　他认为，目前能够在城市中保留下来的住房，是1979年到1999年建成的，但其管理格局以及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要，只能存在10到15年，到时也就是“拆”。以后城市能长期保存的，是1999年到现在十年间建的房子。

　　因为一句“20年拆一半”，陈淮也被推到媒体的聚光灯下。他的言论再次引发人们对拆迁、对建筑寿命等问题的争论。省城济南也会像陈淮所说的那样么？日前记者进行了调查走访。

　　被拆还是不被拆，市民很纠结

　　市民魏先生三年前刚从舜玉小区买了套60平米的房子，房产证上明明白白的写着房屋建筑时间是1989年，混合结构。按照陈淮的说法，这个时期的房子是为了满足脱困而建的住房，这些住房需要逐步拆改建。“拆？不太可能吧，这房子看着还不错，质量也挺好，而且周围又这么方便，为什么要拆呢？”，魏先生说，“再说这么一大片小区，120多栋楼房，哪有开发商能拆得起啊？”

　　大多数市民认为，拆迁能够改善目前的居住环境，是件好事，但是这里面所牵扯到的一系列问题，比如拆迁补偿、拆迁安置等，又是很让人纠结的。当然也有市民认为，质量好点的房屋不应该拆，拆了就是浪费。

　　“最好是能在原来的基础上进行改造，增加基础设施等，尽量减少浪费，要不然好好的房子，就这么拆了多可惜啊”，魏先生说。

　　记者调查发现，舜玉小区周边如今已经是一片新的景象。美丽的大学校园，绿意盎然的连绵山脉，还有大小超市，中高档小区也在不停的崛起。而上世纪80年代末的舜玉小区在这样的环境里，显得格外的突兀。“有一种鸡立鹤群的感觉”，魏先生笑着对记者说。

　　济南，拆一半不靠谱

　　除了上面说到的舜玉小区之外，师东小区、燕山小区、工人新村、洪楼小区等众多的开放式小区都是上世纪90年代前后建成的，都在陈淮所说的20年要拆的范围内。

　　济南是否也需要大规模的拆迁呢？是否如陈淮所说的需要拆一半如此之多呢？带着这些问题，记者采访了山东省房地产专家，山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授。

　　“全国拆一半的说法是不太靠谱的，对像北京这样的大城市也许很适合，但是并不适用于济南。” 程教授说，中小城市的发展历程较大城市还很短。1949年以前，济南的老城很小，现在的住房主要是近30年内扩展建成的，房屋质量都还不错，如果按照陈淮关于住宅的四个阶段的说法，要拆的住房可能根本占不到一半。但是那个年代的房屋质量以及配套设施相对较差，随着社会发展，可能需要改造，这是规律，也是趋势，只是因大中小城市的不同而异。对于大中城市而言，要拆掉的旧房子一般都是多层，拆后建小高层、高层，这是水到渠成的事情，“这种更新改造不会有大障碍，体现了城市的可持续发展和自身现代化程度提高，这是拆迁的一个规律”。

　　程教授分析，陈淮所说的拆迁主要应是指住宅建筑本身的拆迁，建国以后一段时间内由于需要解困、财力有限等诸多原因，导致那段时期的房屋质量确实相对较差。旧有的房屋质量低下，建筑功能就会满足不了当代居民的居住需求，这种拆迁对城市功能区的影响很小。拆迁有多种原因，城市规划也会使一部分住宅用地改变土地用途，改建成商业等，还有城市化包围进来的城中村等，这些拆迁都不应算在“一半”内。

　　开发商：有利润就有可行性

　　济南某本土开发商认为，目前济南的旧改项目拆的大多数是棚户区， 建于上世纪80年代后期的房子仍在使用，但随着城市化进程的加快，城市核心位置价值的飙升，未来拆迁的速度会越来越快。

　　就目前济南的现状来看，在2003年的城市总体规划纲要中，基于保泉护泉的目的，提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的方针，其中对于中部是疏导的政策，减少城市中部土地供应，拆迁量较小，在随后的几年内，老城区的房屋供给量也比较少。而2006年提出“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市规划建设总体思路，以及加快棚户区改造，使得城市核心区域拆迁量及土地供应量大增。但大多数拆迁的地块为校舍，例如建工学院、艺术学院、铁道职业技术学院、城建学院等。

　　从开发商市场运作的角度来考虑，“如果新建房屋的售价，能够在支付拆迁、土地等成本后，存在适宜的利润，那么就具有可行性”，一位业内人士告诉记者。

　　专家：济南“中疏” 没有突破性进展

　　开发商愿意建、老百姓还得愿意拆。有旧地情结的拆迁户，因为留恋城市黄金地段，既担心拆迁了回不来，又担心新房建好买不起。从最大化考虑群众利益出发，济南的做法是，凡愿意回来的拆迁户，面积无偿补足43平方米；愿意住大房子的，超出部分可按市场价再优惠5%到10%。拆迁户临时安置的费用，也由政府从开发商预支的土地收益中统筹给居民。

　　“但是济南‘中疏’没有突破性进展”，程教授在评价济南的旧城改造情况时说，济南市的旧城改造在改善旧城区居民居住条件上取得了不小成绩，但在城市功能优化方面没有明显改观，城市中心的人口没有疏散出去，相反，有更多的人口涌进了城市中心，“中疏”没有突破性进展。

　　最后，程教授认为，旧城改造对于政府、开发商乃至市民都是有利的。对于政府来说，旧城改造不会占用土地指标，因为改造的土地都是存量土地，不仅可以改善居住条件，还可以提高容积率，集约利用土地，而且能及时改变城市景观，提升城市形象功能；对于开发商来说，旧城改造的区位一般都是成熟地段，产品市场需求充足，公共配套完善，只要价格合适会受追捧，而价格是否合适，关键是看开发成本；而对于大部分居民来说，旧城改造可以改善居住条件和居住环境，告别陋室低棚，圆居住梦想。(本文来源：山东商报 实习记者 刘巧玲 )