闲置土地使房价下跌难 数据或是"冰山一角"

　　自从8月初媒体报道,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查,闲置土地一直是近段时间的网络舆论讨论的焦点。近日据媒体报道,上海成为全国第一个回应闲置土地的省市:截止到7月30日,上海目前有15幅土地已收回或者已启动收回程序。有关闲置土地的话题再一次被推到了风口浪尖。网友从闲置土地的成因、治理手段等方面展开热议。

　　数据或是“冰山一角”

　　署名“韩世同”的博客的文章说,即使这是一份真实的清单(1457宗闲置土地),虽然不好说只是闲置土地的“冰山一角”,但肯定不是全部,最多只是一部分。

　　署名“潘石屹”的博客的文章说,表面上看这些数字惊人的大,涉及的地块和公司惊人的多。但与我之前从媒体上得到的信息是有出入的。如果这9000多公顷的闲置土地就是闲置土地的全部的话,按照1的容积率算,可建成的房子不足1亿平方米。而去年全中国商品房的销售是9.4亿平方米,相对来说,这些闲置土地的面积并不是很大。如果这是一份完全的闲置土地名单的话,房地产商囤积土地的现象没有之前媒体报道得严重。

　　网友详解闲置原因

　　署名“朱大鸣”的博客的文章说,土地闲置的因素很多,有的是企业原因,有的在于地方政府,还有的是规划等客观条件改变了。

　　署名“潘石屹”的博客的文章对土地闲置的原因作了具体分析:第一,土地的迅速升值,让囤地的开发商有利可图,他们可以等到土地升值后再开发或者转让。

　　第二,有一部分土地从没有开发技术和资金的开发商手中倒卖(法律上叫转让)或者土地抵押担保过程中,出现很多扯皮的官司,法律关系不清楚,导致这些土地无法开发,因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子,于是土地就一直这样闲置着。

　　第三,还有一部分是地方政府的原因,如规划的修改,需要在土地上增加市政道路等等,这些土地往往一拖就是几年。

　　第四,在资本市场中,对于房地产开发商有一个土地银行的概念,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高,这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增加土地储备。

　　要治房价先清闲置土地

　　署名“牛刀”的博客的文章说,地囤得越多,就导致土地价格越来越高;而土地价格居高不下,又推动了房价上涨,于是,囤房的也越来越多,就这样循环往复。

　　署名“潘石屹”的博客的文章也指出,由于土地闲置,市场上房子供应量就少。房子价格永远遵循市场供求关系的规律,供应量少,房价就会上涨。其实只有真正地清理闲置土地,在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子,房价的上涨才能从根本上得到抑制。

　　对于闲置土地的清理,有网民建议政府应主动公布出让土地内容。韩世同说,今年5月广州国土房管局网站正式开设“阳光用地”栏目,据称该栏目将实时公布出让计划、出让公告、供地结果、已供地开发利用以及闲置土地查处等情况。这一做法是我一直极力建议和主张的。

　　署名“牛刀”的博客的文章说,80%的闲置土地会被收回,这也足以撼动僵持已久的房价。现在就怕国土部下不了狠手,或者开发商和炒房客势力太大,根本就不可能收回闲置土地,这就没有办法了。

　　新闻链接：

　　房企龙头晒中报 业内专家认为四季度房价必降

　　每次宏观调控，都考验着地产商的管理水平。截至8月11日，招商、万科、保利、金地、中海半年报全部出炉，中报业绩靓丽的同时，是调控持续带来的市场成交量下滑，如何保障明年业绩的增长成为发展商最紧要的事。

　　而地产龙头对未来市场的判断一致，随着9月份大量房源的入市，四季度热点城市房价必然会下降。开发商面临的唯一选择就是，靠降价来赢得销售。

　　中报业绩喜忧参半

　　因2009年楼市行情火爆，今年上半年开发商业绩都很靓丽，但反映现阶段业绩好坏更为直接的则是销售情况。

　　8月10日，万科公布中报显示，上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。截至中期，万科共有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别较年初增加41.3%和50.0%。1-7月万科累计实现销售金额为452.1亿元。

　　万科总裁郁亮表示，考虑大幅增加的已售未结资源，万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面，全年业绩实现增长在可期待之中。

　　因上海房价飙升过快，泡沫增加，累积的风险加大，万科2009年便没有在上海拿地，但金地却始终把上海区域作为公司的发展重心，这在宏观调控一线城市的政策下很受伤。

　　数据显示，1-7月金地累计实现签约面积57.21万平方米，较上年同期下降44.9%；累计签约金额64.55亿元，较上年同期下降41.6%。金地明年业绩增长正遭受大考。

　　对此，金地董秘徐家俊表示，上半年销售面积和销售金额同比下降的主要原因是上半年库存偏少，没有充足房源可供销售，下半年新增可销售资源200万平方米。

　　保利2010年上半年结算的利润总额为24.32亿元，同比增长20.91%。1-7月公司实现签约面积311.65万平方米，实现签约金额254.25亿元，销售面积差不多，但销售金额却与万科相差过百亿。

　　四季度房价必然下调

　　从4月国十条出台到8月中旬，过去四个月了，成交量下滑明显，但价格依然在徘徊，并未出现显著下降，这也让许多开发商产生了房价不会下跌太多的侥幸心理，因此大多开发商都在死扛着不降价。

　　万科总裁郁亮认为，此次政府调控决心和力度都是空前的，开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变，随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。

　　对于下半年房地产市场的走势，金地认为，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章，但房价的回调也必然促发刚性需求，从而使成交量回归到理性平稳的水平。

　　中海地产总裁办总经理陈为强也告诉记者，四季度热点城市房价会下调，但价格幅度不会太大，相对北京、上海，深圳区域的上涨空间不大，但下跌空间也有限，如果作为投资，未来二三级城市的投资回报率要大于一线城市。(据《华夏时报》)