公租房价格看不懂想不通 负责人回应微利保本

　　公租房租金该如何收，北京方面可谓煞费苦心。

　　近日，北京市建委公布了三个公租房项目成本租金从22元/平方米/月到30元/平方米/月后，立即遭受外界巨大质疑。

　　如此高的公租金究竟是如何得出的？处于风口浪尖的北京市建委相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，“公租房租金采取微利保本的原则。”

　　然而，据《中国经营报》记者在北京西五环和东五环等相近位置调查发现，市场上相同类型的二手房租金价格与公租房持平甚至略低。为此，新华社时评就公开批评：北京公租房价格看不懂、想不通。

　　相比较香港等地在公租房上的巨大投入和补贴，北京显然未能将公租房建设上升到如是高度。

　　面对质疑，北京市建委相关负责人随后对记者表示：“目前，我市公共租赁住房均处于建设期间，未正式投入使用，还未确定具体每个项目的租金标准。”

　　尴尬的租金吹风试探工作告一段落。

　　“一个以政府开发试图微利保本和一个以企业开发并持有管理的双重模式，显然无法实现低租金。”一业内人士如是评价。

　　价格无优势

　　去年8月1日，北京市在全国率先出台《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》（下称《办法》）。一年后的今天，北京公布了三个公租房项目，成本租金从22元/平方米/月到30元/平方米/月。

　　根据计算，60平方米的公租房每月租金价格框定在1300元到1800元之间。北京建委认为，这个价格低于市场20%。

　　记者梳理发现，北京公租房包括丰台区黄土岗、西红门、石景山区京源路、朝阳区王四营、房山高教园区、双桥农场京桥一号地等项目。

　　但上述租金价格并未得到市场方面的认可。“这些项目基本上都处于五环外，价格高于市场。”家住西红门的张女士认为。

　　根据上述《办法》，公租房具体的供应对象则是本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租房、经适房和两限房资格审核，尚在轮候的家庭及其他住房困难家庭。

　　高租金同样无法满足上述人群的需要。根据北京相关方面公布的公租房申请标准之一显示，申请家庭上年人均月收入连续一年低于580元。1人户家庭年收入低于6960元，2人户低于13920元。

　　据了解，在全国率先开展公租房建设的重庆，公租房租金基本控制在市场租金的60%以内。广州则将公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、48%和30%，将按住户收入水平高低并结合区位情况分类收取。而香港特区，由政府提供的公租房租金仅为同地区市场价的25%，解决了近1/3香港市民的住房问题。

　　北京建委并未就重庆和广州公租房租金作出评价，只对香港标准作出了如下回应：“香港的市场房租高，而北京的市场房租不高，两地的公租金才会有较大的差别。”

　　一不愿具名的开发企业总经理认为：“公租房的目的有两个：一则保障作用；二则起到调节市场的作用。目前看来两者很难实现。”

　　我爱我家副总裁胡景晖则认为，一则租赁市场有议价空间；二则“微量”公租房难以搅动租赁市场的价格走势。据了解，北京商品房的租赁间数大概在480万间。

　　模式存疑问

　　北京市建委相关负责人对《中国经营报》记者表示，通过市区政府建设收购、组织产业园区管理机构和企业、社会单位建设经营等多种方式扩大公共租赁住房规模。公租房由政府或企业持有并公开配租。

　　根据北京市建委的介绍，今年北京市计划开工建设、收购公共租赁住房1万套。目前已落实19个项目，力争全年开工建设收购公共租赁住房2万套以上。

　　多方面因素促成公租房一面世即遭尴尬。

　　在遭到质疑后，一自称参与制定北京公租房相关政策的内部人士公开表示：“公租房的成本租金计算是合理的。”其具体理由则是，公租房成本包括建设成本和管理成本两方面。目前公租房的建设成本在每平方米6000元到8000元。管理成本主要来自3.6%的公积金贷款利率。公租房的成本目前也只是计算需要偿还利息的成本。以此计算，每月需偿还的利息为21.6元至28.8元。“加上物业、小区管理等方面费用，公租房的成本租金在25元到30元，是合理的。”

　　成本真有这么高吗？北京市建委方面并没有公布详细的成本。但据了解，丰台区黄土岗公租房是政府从开发商手中以8100元/平方米的价格回购的。该价格完全符合上述人士的成本计算，却难以解释在没有土地溢价下的成本过高。之前多个地方在争议商品房是否暴利时都暴露出房地产成本并不是很高的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林8月5日再次指出：“每个企业卖掉房子就能盈利。”

　　而根据记者调查，上述回购的商品房所在地区的价格基本上不超过每平方米15000元。“每平方米8100元的回购价格，无法让人信服。”上述业内人士表示。

　　时间回溯到半年前，丰台区黄土岗地块在2009年12月拍卖，当时的周边商品房价格已逾15000元，甚至当时该地块限价房的销售限价也达到8100元/平方米，成为当时北京市限价房定价的最高点。当时该地块还包括配建6万平方米公共租赁房，当时约定建成后将由市住建委或政府授权的单位以8100元/平方米的价格优先回购。随着商品房价格的飙升，带动了土地价格的攀升，但保障性用房的目的是低收入者有其居，政策性保障住房的价格机制如何在即使市场地价和房价继续攀升的情况下实现保障功能，如何使公租房这类保障性用房享受到切实的政策性保障，这或许还未列入政府的考虑范畴。

　　另外一个模式则是企业开发并持有的公租房。比如北京控股集团有限公司公共租赁住房项目，是国有企业利用自有土地建设的公共租赁住房项目，建成后由北京控股集团有限公司持有管理，面向社会公开配租。

　　无利不起早。上述开发企业总经理告诉记者：“企业参与必然要考虑回报。”

　　重庆市人民政府发展研究中心研究员王秀模告诉《中国经营报》记者，公租房租金应该维持在市场租金的60%左右最为合理。“只要降低管理成本，政府是不会亏损的。”

　　顾云昌则表示，公租房租金该如何设定，应该征求各方面的意见，而不能“闭门造车”。据悉，8月10日，广州市房管局就租金问题专门邀请了相关专家、学者、相关部门和街道、社区等基层工作人员以及保障对象代表进行讨论。

　　它山之石

　　在香港，由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%，平均月租1320港元，解决了将近三分之一香港市民的住房问题。香港公租房确实是自负盈亏，但它不是靠高租金打“夹心层”钱袋的主意。由于长期奉行低租金的政策，单凭租金的收入，公租房的运营实际上是亏损的，比如，在2003~2004年度公租房管理单位的综合账目就有5.89亿港元的赤字。后来，香港特区政府通过公租房附属的商业开发，以及把公租房旗下的物业上市的办法解决了赤字问题。当年，151个房委会旗下的商场和178个停车场总共在股市融资300亿港元，顺利解决了租金亏损问题。