济南建设用地出"新规":有闲置、炒地等行为者禁拿地

今后土地竞买政策越来越严格了(资料片)

　　新规明确规定，自然人、欠缴土地出让价款的、闲置土地的、囤地炒地的、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为的、在本市土地招标拍卖挂牌出让中有违规行为的单位及关联单位以及法律、法规另有规定的7种主体被明确禁止参加竞买活动。

　　生活日报8月9日讯 记者今天从济南市国土资源局了解到，济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则(试行)近日正式公布施行，新规中明确规定，自然人以及有囤地炒地、闲置土地、欠缴土地出让价款等违规行为等7种主体被限制参加土地竞买。新规还明确，标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。

　　七种情况下将被禁止购地

　　闲置、囤地、炒地者一律不准买地

　　济南国有建设土地转让新规定共十三章47条，济南市市区内挂牌出让的商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的土地竞买，均适用该规定。

　　新的细则对土地购买人的资格进行了严格的限定，如果存在闲置土地等行为，将被限制参加土地竞买。业内人士表示，此举将进一步提高土地的利用效率。

　　新规明确规定，我国境内外的法人、其他组织均可申请参加土地竞买。但自然人、欠缴土地出让价款的、闲置土地的、囤地炒地的、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为的、在本市土地招标拍卖挂牌出让中有违规行为的单位及关联单位以及法律、法规另有规定的7种主体被明确禁止参加竞买活动。

　　保障性住房等民生用地

　　出让起始价可参照评估地价拟制

　　细则要求土地出让要有完整的出让方案，其中包括土地的初始价格的确定。

　　规定明确，出让人对拟挂牌出让国有建设用地，委托中介机构出具土地面积的测量和出让评估报告。参考评估价格、国家产业政策，结合周边市场销售价格、建安成本、税费、行业平均利润等因素拟定土地出让起始价。

　　其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地出让起始价原则上不得低于出让评估地价。保障性住房、棚户区改造、拆迁安置用房等民生项目的出让起始价可参照出让评估地价拟制。工业用地出让起始价不得低于国家和省关于工业用地最地价格的相关规定。

　　新规明确竞买中止条件

　　干扰他人竞买一年内禁止参加土地出让

　　新规定继续延用价高得之的规定，但明确“如因发现标的物存在重大瑕疵、外界因素干扰、竞买人恶意竞争造成价格畸高等原因，致使挂牌活动无法顺利进行时，出让人有权中止交易，竞买人报出的价格继续有效”。

　　针对竞买人的利益方、关联方妨(阻)碍其他竞买人行为的，新规确定，出让人可视情况终止挂牌活动，同时该竞买人交纳的竞买保证金一年内不予退还并不计利息，且一年内不得参加本市国有建设用地招标拍卖挂牌出让活动。

　　业内人士认为，明确竞买活动中止条件是新规的重大变化之一。

　　签订合同后月内缴款一半

　　余额签合同后半年内缴清

　　对于成交后土地价款缴付，新规定明确商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的，首期应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款的50%，余款原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内缴清。工业用地应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后60日内缴纳全部土地出让价款。

　　而业内人士称，上述规定比我省相关规定更为严厉，在我省日前下发的《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》中，最迟付款时间为“不得超过一年”。

　　新规还规定，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。

　　违法用地先处罚再定出让方案

　　土地起始价按从高原则制定

　　新规对各种违法用地行为也做出了明确规定。

　　已挂牌出让的土地确需除改变用途外调整规划指标的，出让人应当根据规划部门出具的重新确定的规划指标文件办理土地出让价款调整手续。建设容积率增加的，应按照市国土资源局有关规定补交土地出让价款；建设容积率减少的，土地出让价款不作调整。

　　属违法超建的项目，应先接受相关行政执法部门的处罚，补交土地出让价款、契税后，市国土资源局与其签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

　　对于违法建设且未出售、需完善土地出让手续的项目，要经规划确认、相关行政执法部门处罚后，再行编制出让方案。土地出让起始价按照从近、从新、从高原则制定，即按照周边近期成交的同种用途土地的楼面地价从高制定。规划予以保留的地上已投资部分经中介机构审计并经原投资人认可，该部分资金不计入出让底价。竞买人申请竞买时，要按照保留的地上已投资部分审计确认价格交由市国土资源局提存，待成交后，直接支付给原投资人。土地竞得人要自行完善地上物的相关手续。