透视房地产数据迷局：空置变待售面积，谁在回避？

 

　　国家统计局近日公布新数据，1.9亿平方米待售房，透露出何种信息？房地产市场中各类数据怎样才能去伪存真？《今日观察》正在评论。

　　主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。就在很多人都在对近期媒体上爆炒的，几个关于房地产市场的惊人数字展开各种各样猜测的时候呢。昨晚，国家统计局终于公布了权威的数字：1.9亿平方米，这是目前中国的所有待售商品房的总量。那么这个数字是高还是低？我们能够从这当中解读出什么样的信息？市场上林林总总的房地产的数据，怎样才能够去伪存真？让我们不再雾里看花？今天的节目我们将就此来展开评论。

　　我们现场的两位评论员是马光远和张鸿。

　　好了，节目一开始我们先来看一看统计局最新公布的房地产的数据。

　　8月4日，国家统计局网站上的数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中，住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积，意味着有100万套左右的商品房待售。其中，除了2006年商品房待售面积同比有所下降外，我国的房地产开发企业商品房待销面积一直在增长。2008年商品房待售面积同比增长幅度最大，达到38.3%，截至2010年6月末，该项数据与2005年年末相比增加近5000万平方米，值得注意的是，截至2009年年末，全国商品房待售面积为19947万平方米，与今年6月末19182万平方米的待售面积十分接近，并且有所减少。

　　国家统计局此次数据公告中特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中，尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上，已经售出，但实际无人居住的住房面积。

　　2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1―5月回落7.1个百分点，其中，商品住宅销售面积增长12.7%，上半年商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1―5月回落13个百分点，其中，商品住宅销售额增长20.3%。

　　主持人：从刚才的梳理当中大家看到这些年来，我们国内的商品房的待售面积似乎是在不断的增加当中，我想现在大家最关心的就是统计局刚刚发布的1.9亿平方米的这个待售面积啊，在两位看来这样的一个数字我们可以得到什么样的信息？

　　张鸿：我得到的信息，就是今年上半年房子卖得还挺好的，这可能和我们普通观众的直接感受还有愿望不太一致，因为你看就是截止今年上半年，它的待售的住宅面积是1.06亿平米，去年末是1.15亿平米，这样下降了7%，待售面积其实就是库存嘛，库存减少了7%，说明上半年卖得还挺好。所以你看证券公司给房地产公司，就上市公司，给他们关于这个信息的点评，基本上没有负面的，很少。你比如说这个你看招商证券今天一大早就说，说“待售面积低于预期，本来以为卖得不好，现在觉得卖得还，起码还算不错”，然后国信证券说，“待售没那么严重”，因为这个比例没那么高。然后湘财证券给的是最中性的，就说“这个对上市公司没有太大的这个正面影响”。

　　主持人：直接的影响？

　　张鸿：也没有太大的负面影响。那对普通老百姓的这个影响有多大呢，我们在新浪微博上发了调查以后呢，然后就有网友说，我看到一个“泰山之巅一峰松”他就说，他说“这个数据没太多意义，太概括了”，为什么意义不是特别大呢，就是可能大家纠结的是另外一个数据，就是空置率，因为空置率炒了很长时间了。但是这一次统计局说这个空置率，我们不公布。

　　主持人：我们的待售面积不等于空置的面积？

　　张鸿：对，我们公布的不是那个数据，但是那个数据恰恰是能够代表我们觉得这个市场上投机氛围有多重的数据，所以现在既然那个数据不清，那我们也就不知道它是什么了。

　　主持人：似乎还是有点不太清晰，是吧。

　　马光远：对。

　　主持人：光远呢，你从这当中可以看到什么？

　　马光远：我觉得第一个也不能说根据这个数据，比如说2009年底的时候是1.99，那么现在变成这个1.91，好像往下降了一点，也不能据此判断就说我们的宏观调控没有起到作用，因为我们正儿八经的我们的政策发力是4月17号。所以我们现在一方面我们知道，总的这个待售的面积有多少，那么另一方面我们还得知道，4月17号以后这个面积积累了多少，我觉得这个可能是最重要的，那么根据这个，我们才能够判断宏观调控我们起到了多大的一个作用。那么第二点张鸿刚才讲了，原先的这个我们更关注的可能是一个空置率，也就是说既包括已经竣工的但没有销售出去，没有租出去的，还包括二手房，也就是说已经卖出去的那些没人住的，这两个加起来的可能才是最有意义的，但是我们现在看到的是这么一个数字，那么从这么一个数字来看的话，这五年里边，这个数字变化并不大。所以我们如果说按照这个来检验宏观调控的成果，来看我们的这个整个市场有没有泡沫的话，那么这个数据显然它的作用是非常有限的。所以我认为这个数据那么一方面我们可以动态的去看，比如说我们宏观调控的政策发力以后那么它的数字应该多少。那么另一方面，我们更希望在公布这个新房没有销出去的同时，把二手房的空置率也告诉我们有多少，加起来的数字才最有意义。

　　主持人：这个可能才更有一个参照的价值啊。

　　马光远：对。

　　主持人：那对于大家都在关注的这个数字的，我知道人民大学土地管理系的叶剑平主任，也有他自己的分析，马上我们来听一听他的观点。

　　叶剑平（中国人民大学土地管理系主任）：这个数据的计算就等于可销售的商品房，供应量有这么多，一个信息说明销售的速度放慢了，供应的量相对来说就多了，如果从政策来说宏观调控起了一定的作用，大家观望情绪在增大；第二，主要就是说我们的供应能力还是比较强的，从供求关系来说，供应量达到了一个平衡，改变了原来供不应求的状态。实际上就是开发商或者销售方和需求消费者之间的一个博弈，如果销售被激发起来，消化这些就很快，如果销售还在博弈过程中，可能这个数据还会增加。所以如果从趋势来说，就得看两个月之间的博弈，博弈的结果可能要达到一个新的平衡。

　　主持人：在参与我们网络讨论的这些网友当中，我也注意到有很多人也发表了他们对这个数字的一些分析和看法。

　　来，马上看一看我们的第一位网友啊。这位叫“云落枯砂”的网友说，“眼下关于楼市的数据纷繁，而此次待售面积增加的权威发布可以看出市场供应量还是稳定增长的，期待国家能够尽快的对全国住房进行普查，得出更多更真实的数据，以便出台更多更完善的适合我国国情的房产政策，让我们的房地产市场稳步发展。”

　　再来看看署名叫“蜜蜂”的网友他的观点，“虽然楼市新政已经过百日了，但是市场变化并不会这么快就达到人们想象当中的局面，尤其是要下调价格，1.92亿平方米面积的空置商品房，这个数字也确实很惊人，但是还是要具体情况具体分析，不知这些空置房是否是我们所在城市的房源，相信新政的继续调控之下，楼市的走势会更加贴近人们的生活。”

　　刚才我们看到很多网友在分析这一数字的时候都非常关注，数字的准确性，确实呢，一个数字的出台往往会让这个市场有更多的一些反映。不久之前我也注意到房地产市场上就有这样的两个数字，引得整个房地产市场和媒体界都议论纷纷，这是什么样的两个数字，我们一块来看一看。

　　房地产数据不断涌现，但是缺乏权威说法和充足的官方数据，媒体不时报出的一些消息，也经常让人感到迷惑。

　　7月底有媒体报道，国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。不过，国家电网公司宣传处相关负责人很快表示，电网公司从未进行过电表是否不走等方面的数据统计和调查。全国目前共有3亿个电表用户，构成非常复杂，企业用户和农村用户夹杂在一起，电表主要是机械表或插卡电表，很难甄别城市空置房。房地产经纪公司“我爱我家”负责人则表示，近10年，全国一共才建了7000余万套住宅，不可能空置6000多万套。

　　北京联合大学应用文理学院城市科学系课题组拿出他们的数据，对北京50多个2004年―2006年售出后入住的小区用电情况进行抽样调查，得出27.16%的住房空置率结果。

　　此外，8月2号《中国证券报》透露，国土资源部已经统计了一份有关房地产开发企业土地闲置情况表，涉及全国1457宗闲置土地，详细列出了省、市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、约定开竣工时间等。其中，北京、广州、海南、江苏四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。国土部已将统计表交于银监会，银监会将根据这份名单做一次全面的风险排查，其中，80%的闲置土地可能被收回。但须说明的是，今天国土资源部有关人士又表示，他们并没有发出黑名单。

　　主持人：就是刚才我们看到的这两个数字，在市场上引发了轩然大波，但是我们看到大家对这个数字是非常敏感的，我相信二位也曾经对这两个数字很敏感过，那么在整个事件过程当中你们觉得不可思议的地方在哪里？

　　张鸿：其实房地产敏感的数字可不是光这两个。

　　主持人：没错。

　　张鸿：一直以来有很多，基本的路子都是这样的，就是民间负责发布，业界负责讨论，官方负责辟谣。

　　主持人：最后不了了之了。

　　张鸿：对，你比如说6000多万套的这个房子，我们现在能查到的，最早的是房地产评论人牛刀在他博客里面有一篇文章，引用了说国家电网的一个数据，说查了半年电表不动，然后这就算空置，然后一共是6000多万套，媒体就开始广泛引用，一算说这能满足2亿人的住房，所以大就觉得……

　　主持人：因为看起来似乎是一个可靠的新闻源头？

　　张鸿：对，然后紧接着电网出来辟谣了，说我们没有做过这种调查，但是不影响业界的讨论，比如说任志强啊，还有一些这个房地产评论人啊，房地产业界的人啊，就开始算，说如果6000多万套的话，那就相当于最近这10年来的房子都是闲置的，因为这10年来可能一共才建7000万套左右，一共才40多亿平米，但是你要是6000万套按照70平一套算的话，可能也是40亿了。我专程还给牛刀打了一个电话，牛刀说，我说的不是6000多万套，是6000多万套后边有一个括号是间，就是很多房子是一间一间的，而且这个基数不光是新盖的这些商品房，还包括这个市场上存在着广泛的单位分的房啊，然后还有什么廉租房啊等等，算到一块去了，只要它闲置我就算。

　　主持人：这几个标准可就差远了？

　　张鸿：对，所以这个你就扯不清楚了，但是我们需要真的消息的时候，这个全都是辟谣，所以我们就很难知道具体的数字到底是多少。

　　主持人：好像这就是在房地产市场的汪洋大海当中游泳，有人抛下来一个救生圈，不管是真的假的，好的坏的，所有人就扑上去了。

　　马光远：对，除了这个6000多万套的这个空置房以外，最近一段我们讲这个黑名单。

　　主持人：所谓的黑名单。

　　马光远：所谓的黑名单。

　　主持人：1457，这是另一个数字。

　　马光远：这个数字我一看，我当时我看了这个之后，我没有点新闻，我没有点新闻，为什么呢？我觉得肯定会辟谣，第一是这个数字的确太大了，如果说这个数字是真的话，国土资源部可能会要问责的，相关的国土，地方的国土管理部门，那么如果出现这种大面积的土地闲置情况的话，我觉得这个数字应该是一个逐步的汇报给我们的，而不是说一下子出这么一个数字。但是，我今天看了一下这个好像又不是一个谣言，为什么呢？分省、分地区、分城市，甚至每一块土地的合同编号，土地使用权的拥有权人，上面都非常清楚。所以这个数字我觉得我倒相信，虽然我没有看，刚开始，但是我现在宁可相信它是一个真的数字，如果整个算下来的话，我们这几年土地闲置的情况的话，每一块土地当然，这每一块土地究竟有多大面积，现在网上表都列出来了，事实上我觉得整体的情况，还是符合我们对整个土地市场闲置情况的一个基本判断的。所以我相信我说这个它不是一个谣言该有多好，但是现在既然辟谣了，但是，就像张鸿刚才讲的，真的数字究竟在什么地方，没有人告诉我们，如果说我们讲这个空置房的6000多万套，这个数字，因为它前面比如说要统计电表，半年以上不住的话，那么这个统计难度如果比较大的话，那么土地闲置的难度相对小多了。

　　主持人：对，一眼望去你就能知道了。

　　马光远：因为两年嘛，两年你再看一下时间就可以，我相信在我们所有的统计数字里边这属于比较简单的。

　　主持人：这个操作难度最小的。

　　马光远：对，也属于一个一下子能够告诉大家真相的，我觉得在第一时间辟谣当然非常重要，那么在第一时间告诉我们真相更重要，那么既然我们今年国土资源部把清理土地闲置的情况作为自己的一个最主要的工作的话，那么到现在为止，我们最起码半年过去了，应该有一个统计数字吧，所以我期待在辟谣的同时，告诉我们真实的数字究竟是什么，给我们一个真实的判断。

　　主持人：没错，这是很多人的一个期待，因为现今中国的房地产市场已经进入到一个深度博弈的阶段，下一步到底如何走，我想不仅仅是开发商在关注，包括民众，包括媒体同样都非常关注。那在这样的一个氛围当中，也许任何一点的风吹草动可能就会引起轩然大波，究竟如何才能够真正地去伪存真，不再雾里看花呢？稍候的节目继续我们的评论。

　　怎样化解真假难辩的房地产数据迷局？如何建立完整有效的房地产信息体系？各方观点解析房地产调控下一步走向。《今日观察》正在评论。

　　主持人：欢迎各位继续收看今天的《今日观察》，节目当中我们要和大家一起来观察的是房地产市场上一些真假难辩的数字。好了，我们来看看网友通过漫画传递出来的这些观点，首先我们看到的这个漫画，这个人已经彻底被绕晕了，因为他的周边有各种各样的数字啊，所谓的住房空置率、房屋成交量、闲置土地面积、景气指数等等，这个漫画的标题就一个字，非常的精准“晕”。

　　马光远：对，他处在一个数字的迷局里边。

　　主持人：对。

　　马光远：我觉得对于一些房地产的专业人士来看这些数字的话，也许都看不懂，更何况普通的民众，所以我觉得一方面我们可能要建立一个比较数据的这么一个体系，另一方面，告诉我们真实的数据，不要让我们“晕”。

　　主持人：对，也不要取这么多的数值来告诉大家。再来看一看第二幅漫画，张鸿你怎么来看这幅漫画？

　　张鸿：这个其实就是说房价跌得不够，大家觉得不解渴，但是其实可怕的。

　　主持人：空间还挺大？

　　张鸿：对，其实可怕的是那些持币观望然后随时准备去抄底，这说明什么呢？说明大家上涨的预期没改，就是你哪怕是水龙头打开了，然后大家进去的钱可能更多，所以你要想让它下跌的话，最重要的是改变那些持币准备随时杀进去的那些人的预期。

　　主持人：对，那就要不要让我们再处在刚才光远所说的“数字迷局”当中，我觉得这个词非常好，我们来看看媒体对于这段时间有关于地产的数字迷局有着什么样的一些评论。

　　房地产行业相关数据和信息不仅关系到房地产调控，还涉及社会资源配置，财富分配等问题，多家媒体就此发表了自己的观点。

　　《经济参考报》的文章指出，由于房地产市场具有明显的信息不对称性，而消费者自身又缺乏过滤虚假信息的手段和方式，一些有失客观，甚至是无中生有的信息往往令其形成有悖于市场真实情况的判断。

　　《北京青年报》的文章，从市场的角度进行了分析，打击投机性购房是此轮房地产调控的一个着力点。种种迹象显示，新一轮房地产调控措施已初步见效，作为主要调控对象的“部分城市”商品房销售，出现了“量跌价滞”的局面，但房价并未在前期暴涨的基础上明显下降，市场进入深度博弈期，走势尚难预料。这种情况下如能掌握房屋数据及信息，有助于人们理解国家现有宏观调控政策，也能为各地细化和执行国家政策提供有效支持。

　　中国新闻网的文章引用经济学家谢国忠的观点指出，中国的房地产泡沫跟其他泡沫不同之处在于，它有着前所未有的数量，中国不存在着供给不足。2010到2011年的时候，可能会形成大量的投机库存。未来中国的房地产调控政策应该更具有连贯的战略，而不是对投机行为不时发起不可持续的打击。

　　主持人：在媒体的这些评论当中，我们听到了一个清晰的声音，就是希望中国的房地产市场能够建立起属于自己的一个比较客观，比较清晰的房地产的信息体系，当然我相信这是可以建立的，但是建立的过程当中如何去完善？谁来建？谁来监管让它变得更加的科学和公正？

　　马光远：真实。

　　主持人：真实。

　　张鸿：一些基础的数据显然是官方有义务提供的，因为如果说，提供的信息不全面的话，它往往得出的结论是非常可怕的。我给你算一下，就是昨天统计局公布的这个数据，如果我们单纯算这个数据的话，你会得出一个什么样的结论。就是现在上半年的住宅待售面积是1亿平米左右，统计局基本上算房子是每一套按照107平算的，1亿平米除以107平可以得出99万套，就是上半年到现在为止还有99万套房子没有卖出去。而去年全年的商品房的销量是804万套，今年上半年的商品房的销量是368万套，什么意思呢？就是99万套待售的只够一个半月就卖光了。所以仅仅从这个数字来算的话，你会得出供不应求了，是吧，那房价会怎样呢？所以还需要其他的数字，什么数字呢？就是上半年新开工的面积是多少？上半年竣工的面积是多少？上半年已经拿到了预售许可证，但是没有在竣工上备案的房子有多少？还有一方，是需求的一方，就是买房人的这个心理需求是多少？这个很多工业里面，制造业里面有“景气”，就是我的心理指数，因为假定只有99万套可以卖，但是我的心理需求只有80万套，是供大于求。所以这些数字有的是需要我们基础的官方来提供的，有的是需要各个中介来提供的，如果这些数字没有，我们选择不到的话，那就只能是谁想让哪个数字代表自己的利益，谁就选择性的说出那个数字。

　　主持人：光远在你看来，谁来做这样的一个工作，可能更能够保证我们这个体系的一个真实性？

　　马光远：当然我们现在老是讲话语权，我觉得信息的发布权是很重要的，所以第一个发出一个真实的信息，对于整个房地产市场目前的这种垄断状况来看的话，非常重要，很可惜的是我们看到，发布这些信息的无论是机构也好，还是媒体也好，他们的真实性和权威性都遭到了质疑。整个中国房地产市场在信息方面的乱象，给我的感觉就好像那个诺贝尔经济学奖阿克尔洛夫，他讲的柠檬市场，就是旧货市场，整个信息完全不对称，那么导致一些真实的信息反而被虚假信息给挤出市场了。那么从现在来看的话，我觉得第一，当然官方的数据是非常重要的。

　　主持人：没错。

　　马光远：官方的数据最起码我觉得着代表着一个总体未来政策调控的一个方向；第二点，科研机构的数据也非常重要。但是现在我们来看的话，整个市场上科研机构的很多数据又来自于中介，这个是非常搞笑的。我觉得因为中介，我们不能说所有中介的数据都是没有价值的，但是毕竟，中介他在整个房地产市场他是有利益的，整个数据的发布我们现在看到，那么目前整个包括中国指数研究院，包括一些中介机构发表的一些数据，那么很多情况下有些数据真的经不住历史的考验，经不住真实的考验。那在这种情况下，我觉得就整个房地产市场要改变这么一个信息乱象的话，最关键的，第一，相关政府部门必须控制，必须对整个信息有主导权；那么第二点，我们要更多的能够鼓励一些科研机构，建立一些权威的指标体系；第三个，中介机构的数据我们可以作为参照。那么最终一个比较理想的当然是大家都在发表数据，但是最终形成一个权威的。

　　主持人：对。

　　马光远：所以我倒不认为政府可以垄断这个信息的发布权，但最起码在目前的情况下，政府应该主导这个信息的发布权，而不仅仅是辟谣。

　　主持人：我想这才是真正改变信息乱象，让这个市场不再充斥着各种各样的数字和谣言的一个最切实可行的做法。

　　再来看看网友有着什么样的一些建议，这位网友说，“统计局说了，我们有很多待售的房子，下面的售楼部说，我们的房子都卖完了，所以他想问一问，我们到底该信谁呢？房价过高，房地产引发的产能过剩是突出的问题，我想中国经济要想健康发展，调控房地产市场，进行经济转型，是我们必须要坚决执行的基本国策。”

　　接下来我们再来听一听今天的特约评论员对此有什么样的观点。

　　陈国强（北京大学房地产研究所所长）：我想这个还是由这些专业的统计部门或者是跟住建部门，专业的管理部门提供相关的数据，可能比较可信可靠一点。当然也希望这些统计部门也好，专业管理部门也好，在发布相关数据的时候，可能需要更慎重，更谨慎一些。另外一个，我想也可能从受众的角度，也希望在政策维稳的前提之下，获得一个比较稳定的持续的政策信号，政策如果是没有变，是稳定的状态，那么不应该释放出一些让人产生误解的这种信号。

　　主持人：陈国强先生其实也在强调要由专业的统计部门来做这个数据的统计和发布，那么我们要从这个地产的长远的调控的这个目标来说，当下的这个当务之急到底是什么？首先应该做一些什么？

　　张鸿：信息首先要通畅和公开，其次呢，目标要明确，否则的话，这个市场上信息会满天飞的，今天彭博社和路透社都发了一个消息，就是银监会要求北京、上海、广州、杭州，所有的银行停止发第三套房贷，这个解决了什么问题呢，如果是真的，它就解决了我们前面的目标不是特别明显，我们说部分过快上涨的城市，不知道，起码如果有这个消息的话，这四个是过快上涨的城市。所以如果这个消息是真的话，我希望能够公开这个消息，如果它是假的话，那就尽快辟谣。

　　马光远：我觉得这个整个房地产市场大家对“空置”既然这么感兴趣。

　　主持人：这么敏感。

　　马光远：这么敏感的话，说明这个数据本身还是非常有价值的，所以我觉得不要去刻意的回避这个，现在我看到，其实2006年的时候国家统计局就把这个“空置”作为一个统计指标，但是现在又变成了一个“待售面积”，我觉得这有点刻意地去回避了。

　　主持人：是。

　　马光远：我们没有必要刻意回避，我们应该去完善它，既然这个指标大家都害怕，大家都敏感，说明它…… (来源：CCTV-今日观察)