“最严厉地产调控”延续性需考虑地产股的感受？

　　上周末，地产调控风暴再度掀起，先是有消息称，银监机构要求国内七大城市进行新一轮房贷压力测试，预设房价跌幅达60%；之后住建部官员表态投资性购房已经开始退出国内楼市，单边看涨预期已经改变。

　　另一传闻关于“大型城市第三套房放贷彻底叫停”的消息也在昨日得到证实，根据媒体调查，京沪深杭四地银行均已经“主动”叫停第三套房放贷。

　　面对消息面上的新一轮“板砖”，A股市场中的地产股命运再度令人担忧，这一轮调控，地产股能顶住吗？

　　如果用股市的眼光看待房价的话，你会发现房价走势的曲折与大牛市以及“5・30”暴跌等有很多相似之处。

　　而一旦房价真的下跌，目前市场中的地产股也会跌吗？

　　用股市眼光看楼市

　　房价已处高位

　　在分析地产股之前，业内人士先用股市中的方法分析了一下房价的走势。

　　大通证券许鹏介绍：回顾历史，我国的商品房价格是从1999年年末2000年年初开始进入大牛市的，其背后动因是国家颁布的一系列深化住房制度改革、加快住房建设、开展个人消费信贷的政策，2000年2月，建设部宣布“住房实物分配在全国已经停止”，从此，商品房正式成为房地产市场主流，房产价格市场化，房价开始进入一轮实质性的上升期。在这一点上，和A股市场2006年全面推行的股权分置改革有很大相似性―――全面市场化促使了一轮大牛市出现。

　　因此，如果用股市的眼光看待楼市，就可以发现，楼市初期的上涨来自消费者对未来宏观经济的看好，使得他们敢于拿出积蓄购置实业。楼市发展初期的供需关系失衡，也导致了房价在过去的十年中一路攀升。

　　而进入2008年，一轮金融危机导致房价出现暴跌，但市场规律表明，房价的走势至少还需要一个“急拉做头”的过程，于是在2009年又再度拉起暴涨。这一点，和2007年大牛市中“5・30”暴跌、以及“5・30”之后的走势有很多相似之处，例如暴跌之后都迎来了价格的快速拉升，而快速拉升过程中，成交量都出现了萎缩。由此判断，目前的房价已经处于高位。

　　调控楼市不断加码

　　效果终将显现

　　银河证券分析师佟圣勇认为：股市的每一轮牛熊转换，往往和宏观政策有一定关联，例如2007年股市连续上涨过程中，央行不断上调存款准备金率、不断加息，虽然当时看并未遏制住股市上行势头，但叠加效应的不断体现，终于让A股的单边上涨终止。

　　而楼市这边目前恰恰处在政策性调控的密集期，尤其是住建部官员表态投资性购房已经开始退出国内楼市这条消息非同寻常，因为这和今年7月初国土部官员表态房价将在四季度出现回落一样，属于官方对市场的一种强烈暗示，表明管理层已经不仅仅限于政策性调控，更希望用声音来引导交易市场的投资者情绪，进而促进市场情绪的快速转变。

　　在房价出现明显下跌之前，管理层对楼市的调控不会转入“观察期”，也并不仅仅是“保持调控政策持续”，而很有可能进一步加码，这种调控政策叠加的效果终将显现。

　　如果房价下跌

　　上市公司未必全受害

　　那么,房价如果下跌，房地产类上市公司会成为集体受害者吗？

　　齐鲁证券分析师张巍认为：严厉调控一旦引发房价下跌，地产类上市公司受到的冲击不能一概而论。首先从大的层面看，地产类上市公司在楼市中的地位，就像是主力机构在股市中的地位，股市涨跌之间，主力机构逃顶抄底，楼市调控之下，地产类上市公司又何尝不是在忙着逃顶。今年上半年，国资委突然提出要求，让旗下78家央企退出房地产非主营业务，只留下16家以房地产业务为主的央企。这一举动其实和社保基金在大牛市上升途中开始战略性撤退有着异曲同工之妙。因此可以预见的是，一旦今年年底房价出现下跌，此类企业受到的冲击将明显减小。

　　其次，从剩下的16家央企以及非央企的房地产上市公司的角度看，房价如果在近期下跌，对他们的影响可能也没有想象中的大，8月上旬，央视曾接连报道天津郊区大量新建商品房空置的状况，作为房价即将下跌的佐证。但值得注意的是，这些空置的商品房都是已经出售到个人投资者手里的，地产开发商早已经卖完房子锁定利润。而这种情况在国内并非个案，试想一旦房价出现下跌，已经降低库存的地产开发商的亏损幅度，将比投机炒房的人要小。

　　这其实和股市中机构投资者在顶部把筹码甩给散户是异曲同工。可以预见的是，如果房价真的开始下跌，这些提前出货的一线地产类上市公司，其损失或将小于市场之前的预估。

　　再者，即便国内一些大型城市房价出现下跌，二三线城市的跌幅将明显小于这些大型城市。从这个层面看，一些以二三线城市为主的地产类上市公司，其未来财务风险小于市场担忧。

　　总体看，对于地产类上市公司应区别对待，对于地产行业中几家绝对的龙头企业，如果库存量在近期得到明显控制，则不应过分悲观。对于以二三线城市房屋开发为主的上市公司，如资金面良好，也不应过分悲观。但对于那些主营业务在一线城市、却非龙头地产企业，资金链条紧张，甚至在前期有过高价拿地背景的地产类上市公司，应保持较高的警惕性。

　　地产股难再扮演

　　砸盘主力角色

　　A股市场中地产股在近三个交易日出现调整迹象，市场投资者对于地产股的担忧再度上升。

　　实际上，多数投资者真正担忧的是，地产股是否会再度把整个大盘砸下去？

　　许鹏认为：股市中的地产板块早在今年上半年就持续下跌，而房价一直未见松动，这充分反映了股市的提前效应，由于预计房价将在今年10月份之后出现拐点，按照6个月的提前量看，地产股在未来一段时间即便出现调整，但万科、保利等一线地产股很难跌破上半年的低点。待房价出现实质性下跌时，地产股或将出现一轮实质性反弹。

　　张巍认为：从市场数据看，从7月份开始，有大资金不断建仓绩优地产股，而近三个交易日的下跌，地产股资金出逃量明显小于前期低位流入量，表明抄底资金并未在高位大举套现，从这个角度看，地产股未来即便出现调整，其幅度或不至破位。

　　虽然接受采访的人士对于未来地产股的走向判断略有差异，但却均认同另一个观点―――目前仅仅依靠地产股已经不能左右大盘，无论从权重的角度、市场人气的角度、基本面的角度，地产股都很难撼动整个大盘。

　　市场震荡

　　个股活跃

　　注意把握热点

　　上周市场呈现震荡走势，周涨幅仅0.79%，业内人士认为，市场仍将震荡，但可把握个股机会。

　　业内人士认为，上周沪指走势可以看出，在2600点附近有源源不断的新增资金进场，且实力强大，这才导致沪指由应有的回探整理转为横向震荡整理，预计后市这种情况在2600点一线还将再度出现。

　　民族证券分析师刘卫东认为：种种迹象表明，多方乐于在2600点附近吸纳筹码。这使得大盘调整空间进一步被压缩。但这并不证明沪指在后市可以出现快速上行，实际上2700点上方压力非常沉重，指数难以一次性突破。从这个层面上看，沪指在后市仍将以震荡为主。但由于多方进场的积极性已经影响到了整个市场，因此预计两市个股仍将保持活跃，具有较好的操作价值。建议投资者把握市场热点，波段操作，但如果发现市场成交量骤然萎缩，应保持谨慎并适当减仓。

　　东吴证券分析师谢晓燕认为：后市沪指有进一步冲击2680点的可能，但该位置压力沉重，是否能够突破仍需关注量能配合情况。短线预计市场呈现震荡走势，个股机会将得到较好的体现，甚至超过前期大盘强势上涨的阶段。建议关注消费类个股以及有补涨需求个股。(记者 于涛)