1457宗闲置地遭曝光 新世界中国被指囤地专业户

　　本文导读：国土部日前正联合银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，新世界中国位于北京的地块位列其中。截至2009年年底，燕京大厦、新景商务楼两项目尚处于规划中，距离网易地产所披露的两项目合同约定开工时间――2005年2月27日，已过去近4年。

　　8月3日，有媒体报道称，国土部日前正联合银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，新世界中国位于北京的地块位列其中。网易房产频道进一步公开了上述1463宗闲置土地中属于新世界中国(00917，HK)在内地注册的合营合作企业北京崇文新世界发展有限公司的三幅地块――燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼以及新景商务楼。

　　《每日经济新闻》调查发现，截至2009年年底，燕京大厦、新景商务楼两项目尚处于规划中，距离网易地产所披露的两项目合同约定开工时间――2005年2月27日，已过去近4年。

　　除了上述北京项目外，根据计算，截至去年底新世界中国拥有各类开发用地总建面近2600万平方米，已经开工的面积仅250多万平方米，占项目总量的一成多。其余超过89%的地块仍处于“规划中”状态。

　　面对关于公司在北京“囤地”的疑问，新世界中国企业传讯部庄小姐表示，会就此作出解释，但是截至发稿，记者尚未收到来自公司方面的回复。

　　多数物业仍在“规划中”

　　事实上，这已是新世界中国今年第二次被曝疑似囤地、捂盘。

　　今年3月，《每日经济新闻》曾报道，原属于新世界中国，后被转让丰盛地产(上海)发展有限公司的“丰盛皇朝”项目(原名“香港新世界花园二期”)，一期地块早在2001年就全部竣工，但是二期地块却直到2007年才开始动工，并直到今年6月才上市，从获得地块到开始销售，整个时间长达17年。

　　据媒体披露，新世界上述三幅在京闲置地块，早在2004年8月31日便已签订“土地出让合同”，并约定于2005年2月27日开工，2007年6月30日前竣工。

　　在新世界中国2009年年报中，北京燕京大厦和新景商务楼的发展进度仍然是“规划中”，其中燕京大厦的预计竣工时间推迟至2012年9月，新景商务楼预计落成日期是2013年6月。

　　《每日经济新闻》记者昨日通过北京市住房和城乡建设委员会网站，查询上述被曝“囤地”项目“施工许可信息”，结果均无上述地块的资料。

　　除了上述三幅被曝光的北京闲置地块外，更有一项目连续多年被“规划中”。根据新世界中国2009年年报，一家名为“北京新景家园余下各期”项目，发展状态处于“规划中”，“落成日期待定”。记者发现，早在新世界中国2001年年报中，该项目就已被披露处于“规划中”。

　　根据2009年年报，新世界中国目前持作发展或发展中的物业总建筑面积已经达到2577万平方米，但是其中只有250多万平方米目前处于 “发展中”，仅占总量的一成多，有89%以上的物业目前仍然是“规划中”，其中就包括了类似北京新景家园余下各期这样的长期“规划中”物业。

　　 8月3日，有媒体报道称，国土部日前正联合银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，新世界中国位于北京的地块位列其中。网易房产频道进一步公开了上述1463宗闲置土地中属于新世界中国(00917，HK)在内地注册的合营合作企业北京崇文新世界发展有限公司的三幅地块――燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼以及新景商务楼。

　　《每日经济新闻》调查发现，截至2009年年底，燕京大厦、新景商务楼两项目尚处于规划中，距离网易地产所披露的两项目合同约定开工时间――2005年2月27日，已过去近4年。

　　除了上述北京项目外，根据计算，截至去年底新世界中国拥有各类开发用地总建面近2600万平方米，已经开工的面积仅250多万平方米，占项目总量的一成多。其余超过89%的地块仍处于“规划中”状态。

　　面对关于公司在北京“囤地”的疑问，新世界中国企业传讯部庄小姐表示，会就此作出解释，但是截至发稿，记者尚未收到来自公司方面的回复。

　　多数物业仍在“规划中”

　　事实上，这已是新世界中国今年第二次被曝疑似囤地、捂盘。

　　今年3月，《每日经济新闻》曾报道，原属于新世界中国，后被转让丰盛地产(上海)发展有限公司的“丰盛皇朝”项目(原名“香港新世界花园二期”)，一期地块早在2001年就全部竣工，但是二期地块却直到2007年才开始动工，并直到今年6月才上市，从获得地块到开始销售，整个时间长达17年。

　　据媒体披露，新世界上述三幅在京闲置地块，早在2004年8月31日便已签订“土地出让合同”，并约定于2005年2月27日开工，2007年6月30日前竣工。

　　在新世界中国2009年年报中，北京燕京大厦和新景商务楼的发展进度仍然是“规划中”，其中燕京大厦的预计竣工时间推迟至2012年9月，新景商务楼预计落成日期是2013年6月。

　　《每日经济新闻》记者昨日通过北京市住房和城乡建设委员会网站，查询上述被曝“囤地”项目“施工许可信息”，结果均无上述地块的资料。

　　除了上述三幅被曝光的北京闲置地块外，更有一项目连续多年被“规划中”。根据新世界中国2009年年报，一家名为“北京新景家园余下各期”项目，发展状态处于“规划中”，“落成日期待定”。记者发现，早在新世界中国2001年年报中，该项目就已被披露处于“规划中”。

　　根据2009年年报，新世界中国目前持作发展或发展中的物业总建筑面积已经达到2577万平方米，但是其中只有250多万平方米目前处于 “发展中”，仅占总量的一成多，有89%以上的物业目前仍然是“规划中”，其中就包括了类似北京新景家园余下各期这样的长期“规划中”物业。

　　　“囤地”或与房企战略相关

　　缘何新世界中国有如此多的物业处于“规划中”？《每日经济新闻》昨日采访了新世界中国地产企业传讯部庄小姐，她表示，将在当日内对上述问题作出回复。但截至发稿，记者仍未收到来自该公司的回复。

　　有业内分析人士说，“囤地”已成为很多房地产企业惯用手段。中原地产研究经理刘渊说，部分香港房地产公司的“囤地”行为与它们企业的发展历史有关，也与它们的经营模式有别于内地企业有关。

　　―发商“囤地”之后留一小部分盖成了商品房，再通过捂盘惜售“囤房子”。流入市场的房子又有相当一部分被炒房者囤走，最后流到有自住需求的购房者手中的“面包”其实已经很少。

　　而与疯狂的炒房客相比，处在地产产业链上游的囤地开发商们才是楼市游戏中真正的庄家。

　　开发商通过“资本市场融资、高价拿地、囤地不开发、再融资”的恶性循环，一方面使房价不断创出新高，不费吹灰之力地吹大房地产泡沫，另一方面土地本身带来的不菲收益也让开发商对囤地趋之若鹜。

　　开发商“囤地”的资金通常来自银行和股市，这就很容易将囤地风险转嫁给银行和股民。中国房地产历史上最为惨烈的案例是上世纪90年代海南楼市泡沫的破裂，炒房者和开发商几乎是弃房而逃，烂尾楼到处都是。

　　在土地资源稀缺的背景之下，“囤地有理”的开发商显得更加理直气壮，“如果吃了上顿没下顿，自然会把‘面粉’留下来一半”。可是，来自国土部门的统计却显示，截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以保证今后两三年房地产的开发用地。

　　在某些开发商囤积土地、推动房价暴涨的过程中，透支了未来数年的土地升值预期，不仅侵害了社会整体利益，而且剥夺了购房者应该享有的数年财产性收益，给金融系统带来巨大隐患。

　　　相关评论：冯海宁：囤地黑名单能否击中开发商

　　国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”，此次调研共派出31个调研组分赴31个省区市。(《中国证券报》8月3日)

　　早在2008年，国土资源部就要求各地建立土地违法记录通报公示制度，将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地违法记录单”，通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报，并向社会公示。然而，土地违法现象常见，至今却不见一份完整的“黑名单”，这条新闻里的“黑名单”也是只见数字。

　　在土地资源紧缺、巨量土地闲置的中国，建立并用好“黑名单”，是土地监管的重要组成部分，但现实中并没有建好和用好。因而，土地市场有很多传奇，如某开发商的土地储备可供开发143年。这类传奇说明，包括“黑名单”在内的打击囤地的制度，看似严厉实则像“纸老虎”。

　　1457宗闲置土地进入“黑名单”，不仅土地可能被收回，而且开发商可能遭遇“限贷”，应该说“黑名单”有一定震慑力。不过，它能否击中开发商痛处、使开发商不敢囤地也无法囤地，我对此不太乐观。

　　首先，我怀疑1457宗闲置土地能收回多少。报道说，80%的闲置土地可能被收回，最终收回的土地恐怕连40%都达不到。因为这虽然是国土部制定的黑名单，但处置闲置土地的权力在地方，在“土地财政”的背景下，要想让地方监管部门收回大量闲置土地，根本就不现实。地方监管部门只要用半句话――“由于调整规划……”就能应付国土部。

　　其次，是“黑名单”漏掉不少闲置土地，开发商会偷着乐。“1457宗闲置土地”其实与真实的闲置土地数量差距很大。仅以北京为例，审计发现在2006年至2007年已批复征用的土地中，尚有64%的土地未完成开发工作，这意味着大量土地处于闲置状态。再比如说上海，在“黑名单”中是“零”闲置，但我注意到，截至今年1月，上海共有闲置土地约300幅，涉及总建筑面积近4000万平方米。“黑名单”怎能显示“零”闲置？

　　第三，是“黑名单”应公开而没公开。从2008年的制度安排来看，“黑名单”要向社会公示，但到今天还不见公示。而文章开头这则新闻中的这个“黑名单”，在国土部官网上也不见踪迹。显然，这个“黑名单”只在相关部门内部流转，既不能让公众参与监督，也不能起到警示作用，意义极其有限。毫无疑问，这个“黑名单”惟有公示才能发威。

　　第四，是“黑名单”的惩戒作用远远没有发挥出来。目前，“黑名单”进入银监会，想必违规开发商今后在贷款方面要受到限制。同时，“黑名单”还有可能进入证监会，可限制违规开发商的上市融资。此外，目前的新闻报道中看不出“黑名单”还有什么威力。我以为，这个“黑名单”除了限制开发商贷款、融资外，还应在拿地资格、开发资质、企业年鉴等方面发挥积极作用。

　　尤其是，这个“黑名单”中涉及的地块信息、开发商信息、违规情况等都要详细公开，一方面公众和媒体通过观察这个“黑名单”，还能发现更多闲置土地，可补充国土部信息；另一方面，“黑名单”公开后，对违规开发商和涉地政府有一定警示、批评作用，或许能减少官商勾结玩花样以逃避惩罚。

　　开发商动态：新世界9.4亿购河北廊坊3地

　　7月8日消息，新世界中国于6月18日投得廊坊市区内三宗商住用地，总价款9.4亿元人民币，合计土地面积约22.88万平方米。

　　―发商此刻所面临的，不仅仅是之前握在手中晒太阳的土地即将被收回，还有银行贷款能否顺利获得的问题。据报道，此次暗查是国土部与银监会的合作，目前主要是对有土地闲置情况的房地产开发企业进行信贷风险排查，并以贷款条件和合同执行中的问题提出保全和代偿补救等风险管理措施。以此来加强信贷管理，切实维护银行债权，防范信贷风险。

　　银监会方面也披露，下一阶段，将控制好土地储备贷款，控制土地抵押率，贷款去向管理；加强开发商的风险管理，对开发商进行名单式管理。近日，央行重申严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。实际上，自7月下旬起，中行、招行、民生等多家中资银行开始对房地产贷款进行自查，特别针对是否存在违规操作、开发贷款投放是否合规等方面。