北京卫星城住宅多空置 大多为投资度假所用

来源：经济半小时

　　空城计之北京：昂贵的空城

　　主编：庄严 编导：张姝 摄像：李慧、李培、樊金峰

　　最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈了起来。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。随后，尽管国家电网公司否认了这一消息。但在这场纷争背后，也折射出空置房现象已经成为社会焦点。那么，目前空置房究竟有多少？为什么有人没房住的时候，还会有房没人住？我们今天先来看看北京的情况。

　　位于北京市大兴庞各庄的龙熙顺景别墅区，2004年5月15日开盘，号称北京第一座同时拥有国际级高尔夫球场和温泉度假酒店的大型养生别墅区，总建筑面积380000平方米，总户数1100户，那现在这里的入住情况如何呢？7月23日，记者来到了龙熙顺景别墅区进行调查 。

　　这是一条求购信息，他求购的就是我左手边的这栋别墅，我们从别墅开着的门可以看到，在通往房间的路上已经涨了一些杂草，这里可能有一段时间没有人居住了，再看我右边的这栋别墅，车库门口也已经长满了荒草，而像这种情况在这个别墅区里并不仅这两家。

　　记者注意到，这栋别墅车库门的滚轮和铁栏已经生锈，左侧铁门还结了大量的蜘蛛网。别墅区内一些独栋别墅并没有锁门，从外面可以清楚的看到屋内没有任何生活用品。

　　装修工人：一般情况下都没有人住，是这样，再不然就是买了一处房子，把房子撂这儿

　　在别墅区靠南的这排房屋，记者注意到很多别墅都没有安装空调。透过布满灰尘的玻璃，可以看到很多别墅现在还没有装修，也没有居住过的痕迹。在保洁人员清理垃圾桶前，记者观察到别墅区的垃圾桶内几乎没有任何生活垃圾。鲜有的一些木块和烟头早已风干。

　　龙熙顺景绿化工人：好像这栋楼里没有几户，我看有的锁着门，都有工作，都在市里

　　在2005年就号称已经售罄的这片大型别墅区，现在的入住情况究竟如何呢？记者试图对龙熙顺景的物业部门进行采访，但是物业部门拒绝了记者的拍摄要求。记者随后在别墅区周边又进行了调查。这家餐厅位于龙熙顺景的马路对面，距离别墅区直线距离最近，我们就别墅区的居住情况询问了经营这家餐厅的这位女士。

　　餐厅经营人员：别墅区现在还没有太多的住，每天能来一个两个都没有，我们一天也没有接着一个呢。尤其我9点钟一下班以后，一看灯亮了， 那时候住户并不多。

　　交谈中，这位女士表示，她们家也曾经打算在这里购买一栋别墅，不过再三考虑后并没有购买。

　　餐厅经营人员：一个没有超市，一个没有学校，一个没有正规的医院

　　我都这么大岁数了，你说上个医院，还得跑到市里，呼呼开着车，到黄村，到庞家庄，另外我买个东西得家有车子。如果把这些条件都给上了，我估计人来的会多。

　　随后，记者又来到了距别墅区最近的一家超市。

　　记者：这就是离龙熙顺景最近的一家超市，超市老板告诉我们，他在06年开这家店时，本希望新建的别墅区能给他带来更好的生意，然而四年过去了，来这里买东西的人主要还是当地居民和建筑工人，来自于别墅区的消费者依然寥寥无几。

　　超市老板同期：业主少，然后后面住的少，所以业主过来的时间也少。

　　记者：有多少？

　　男：差不多十几户，一二十户吧。

　　记者：整个这批小区十几户？

　　男：差不多吧，就后面那一片住了差不多不到二十户吧。

　　超市老板向记者表示，他也曾为住在别墅区的业主特意进过一些货物，但是销售情况并不好。

　　超市老板：他们消费能力强是强，但是他们一般不怎么在这边，因为都在城里边，过来的少，所以在这边就是说常住的不多，就是这个问题。

　　不管哪个在这边买房子，他都不止一套房子，所以偶尔过来玩一下，也就买了，不管怎么样，有的等到升值。

　　几乎是外地的口音居多，本地的还是少。

　　离开龙熙顺景，记者继续向南，试图了解永定河别墅区的入住情况现在如何。去年年底，受首都第二机场落户以及北京轨道交通规划的影响，永定河别墅区迅速崛起，区域内代表性别墅项目孔雀城创下开盘3小时88套房源全部售磬的销售传奇。热销之后的孔雀城现在居住情况如何呢？

　　永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日，在一期区域内记者看到，大面积的房屋处于空置状态，并没有进行装修。随后记者来到了二期的区域内，孔雀城二期的入住时间为2008年10月31日，但记者观察到，二期的住户同样很少，小区保安证实了记者的猜测。

　　记者：这儿有多少套？

　　保安：大概有个八九十套，八十套左右。

　　孔雀城保安：住个有十多户，一二十户。

　　在孔雀城入口处的大鹏伟业房产经纪有限公司，经理王湾告诉记者，目前他们主要负责孔雀城的二手房销售，从销售情况看，部分购房者是在拿到新房后直接就投入了二手房市场。上周，他这里新增了17个刚开盘不久的孔雀城三期的二手房。

　　记者：这些都是他们住过的吗？

　　大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：没有，应该入住了，然后他没办入住，直接就挂二手房了。

　　王湾告诉记者,孔雀城内没人居住的房屋有一部分直接进入了二手房销售市场，但是也有一部分既没有出租也没有出售。

　　大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：也不是准备卖，也不是准备住，要卖的话可能没有赶上好的价位所以他一百万买的，如果一百五十万，他也没打算卖，但他也不住，这个比例，就是我刚才说到的，占60%。

　　针对目前入住率不高的原因，王湾分析说，有一部分人在这里买房是用来做投资使用，另外，很多在这里买房的是外地人，有些人会在周末来度假。但这里交通不便，周围配套设施不健全，来度假的人也不多。

　　大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：第一个原因，当时他们买的时候投资这种性质比较高，第二个是实际来住的情况下，距离上面，配套上面，短期内解决不了

　　主要就是就学、医疗这两个方面，如果有病，有老人在这儿居住，那买药、报销都是个问题。

　　天黑以后，记者再次来到到孔雀城内调查入住情况，记者发现晚上出来散步的住户并不多，记者在孔雀城内开车和拍摄过程中遇到的住户不超过五位，这位出来遛狗的大爷透露给记者，这里常住的住户非常少。

　　记者沿着白天行走过的路线重新观察，在周五晚上八点多的时间，亮灯的房屋只有零星几户。沿京开高速返回北京市区的途中，记者回到龙熙顺景别墅区，看到沿街的一排别墅只有一家亮着灯，而从围墙看进去，别墅区除了路灯外，鲜有亮灯的情况。

　　我们刚才看到的几个住宅区都位于北京南部的大兴，属于六环以内的第一层次卫星城。2004年北京市在“两轴―两带―多中心”城市空间新格局的时候，还将紧挨北京的河北省燕郊、固安、涿州等地划为了第二层次卫星城。在打造“北京后花园”的口号之下，这些地方吸引了数以十万计的北京人前来置业。可是，热闹的购房潮过去之后，如今后花园里又是什么情形呢？我们再到燕郊的部分小区去看看

　　“上上城”是燕郊著名楼盘，位于102国道路北，距天安门直线距离37公里左右，现在整个项目开发面积已经达到500万平米，仅第一季就推出了3万左右的房源，早在2008年就已经全部售罄。那么这里的入住情况如何呢？进入上上成第一季第五期的小区后，记者发现整个小区很多房间都没有安装空调，在一栋28层的楼中，临街一侧的28户中只有7户安装了空调，另一个同样高的单元上，只有两户安装了空调，另外，小区内很多房子甚至还没有装修。

　　上上城小区业主：好多人都买买房，买好几套。

　　上上城小区业主：你像我那楼上有两套，同一个业主的。他都没装修，他就等着呗。

　　在小区内，记者还遇到了几位带孩子出来散步的业主，她们告诉记者，这里的入住率并不高。

　　上上城小区业主：不高不高，特别低，楼盘的入住情况。

　　1/3吧，差不多。要不达到1/3了没有。

　　上上城小区业主2：差不多了，差不多1/3了，但是去年的年底的时候是，好象是亮灯挺少的，达不到1/3，现在能到了。

　　这位业主告诉我们在这里买房住的很多都是在北京的上班族，他的家人就在北京上班，每天上下班的交通很不方便，他们很想到离城里近点的地方租房子住。

　　上上城小区业主2：你想想这些人怎么办啊？公交车拉，地铁拉都没有，怎么办啊？

　　随后，记者来到了这位业主居住的单元，这个单元一共18层，1-17层每层4户，18层3户，进楼后记者发现，这里的确有很多房子都处于空置状态，住户电表显示的电量为零，而且门上连猫眼都没有安装，通过门上的洞就可以看见室内的情况。

　　记者：这户没有安装猫眼，这户也没有安装猫眼，这户还是没有安装猫眼，我们再来这边看一下，这户同样也没有安装猫眼。在我们刚刚调查的这个单元一共18层71个住户里面，像这样没有安装猫眼的，我们确认暂时空置的房子一种有29套，占到这个单元的40%左右。

　　在随后走访的单元中，记者发现像这样的情况非常普遍。另外很多住户家的铁门落满了灰尘，门上贴着一些没有撕掉的求购信息。在小区东边入口两侧的商铺，记者发现有好几家都租给了装修公司，一家装修公司的工作人员告诉记者，这个小区结盘两年左右，目前还有很多没有装修。

　　装修公司工作人员：入住大概有1/3，2/3吧。

　　公司人员：现在大概五千多户吧。

　　随后记者又来到了这家小区内的超市询问入住情况。

　　超市收银人员：不到1/3。

　　超市老板：这个小区的这的入住人还不多，还不到1/3呢。

　　超市男：生意一般吧。不多。

　　超市男：不行，没想的好。因为现在入住的人还少呢。

　　超市男：听说都是炒房人买的房子，买了房子就卖，都没住进来。

　　离开上上城，记者来到一家房产中介了解情况，这家公司副总经理杨智堡向记者介绍，燕郊地区这些大型住宅区是这几年迅速建起来的。

　　北京满意行房地产经纪有限公司，副总经理杨智堡：在07年―08年，燕郊地区应该在68个小区左右，现在经过这两三年，现在目前在九十二三个小区。

　　今年燕郊的房价可能受北京新城，是吧，还有就是发改委主任张工说是十二五可能要把北京的这种城铁向周边来延伸嘛，可能受这个影响。

　　成交量特别火爆，那时候基本上一个月能有一千套的房子。

　　这座段时间就拔地而起的新城整体入住情况究竟如何呢？在另外一家中介公司，店长从林向记者介绍，燕郊开发区2008年交房的社区中，像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。忆江南住宅区算是这一片入住率较高的。记者随后来到了忆江南小区。记者看到，这个小区内仍有不少房子没有装修，楼房电梯间的墙壁上还贴着厚厚的木板。

　　从林带记者观看了两个毛坯房，其中一个房主准备出售，另一个房主准备在毛坯状态下出租该房，随后，记者又来到一个简装修的出租房，房主也是在07年左右买的房子，买下之后并没有居住，房间的用品都是全新的，燃气表显示该户到现在一共用了78立方米的燃气。

　　点半左右，天色渐暗，记者又回到了上上城第五期，记者看到，除了电梯里间和楼梯间的灯光闪烁外，住户的房间亮灯数量很少，而两个小时内，亮灯的房间数量也没有明显变化。随后，记者一行来到燕顺路，在纳丹堡小区前，记者看到这里亮灯的比例比上上城五期还要少，在小区内散步的居民只有三个人。

　　和大兴的别墅区相比，燕郊这些小区的空置率也有过之而无不及。看起来交通不便、配套设施不完善是很多居民没有入住的原因，但我们也注意到，在前期楼市热潮中，这里的房价也一度飙升到每平米一万多。为什么出现高价房和空置房并存的情况？

　　记者看到，目前，沙河高教园很多项目还在建设当中，记者随后走访了几个在2008年入住的住宅区。在北街家园，记者发现该小区并没有地下车库，停在小区院内和周围的车辆也寥寥无几。小区内很多房子还没有装修。小区业主告诉我们，小区入住比例不高。

　　小区业主：三分之一上下吧。

　　这位业主告诉记者，沙河高教园为支持入驻高校工作，对大学教职工给予4%的买房优惠，有些老师虽然买了房子，但是并没有来居住。

　　业主：这边主要是不方便，一方便老师不就过来吗？老师很多都在附近上课，住在市里面很不方便。

　　小区业主：将来收房的时候，就说南丰路要修，反正我们看是06年了，但是现在2010年。

　　记者：你们买的时候，他们都跟你说有什么设施吗？

　　业主：描述得很好，现在都没有兑现。

　　小区业主：我就觉得幼儿园、小学这个挺闹的。

　　业主告诉记者自己在买房时，开发商承诺这片区域从幼儿园到高中全部会有，现在自己的孩子都四岁了，幼儿园和小学的建设还仅仅停留在北边的一片空地。

　　前面我们调查了大兴和燕郊的空置房，我们再到北京最早的卫星城昌平去看看。随着新城建设规划的进行，昌平区成为北京北郊的一个房地产开发热点。从资料中可以看到，仅仅沙河高教园区，规划总用地面积就有799.72公顷，相当于2.7个颐和园的大小，投资总规模达150亿元人民币。这个包括了高校和住宅的新区，入住情况又如何呢？

　　记者在该小区中发现很多房屋的窗户上都贴着出租或者出售的字样，在小区门口东侧的一楼，记者注意到，有一个窗上写着该房主还有另一套房子同时出售，正在调查期间，有一位在小区内做房屋中介的人前来询问记者是否有买房意向，并向记者介绍，该小区一共有1200套二手房。

记者：这边大概有多少房子没有人住？

　　中介：大概三分之二吧。

　　记者：最多的买多少套？

　　青年：7套。一个天津的，买的基本上小户型的比较多，大户型的在这边买了一个138的，然后在盛满园买了一个77的，然后在汇丰园买了四个35的，买了两个底商。

　　记者：他买的都是租还是卖？

　　青年：现在先空着呢。

　　随后，记者来到了马路对面的另一个小区，这个小区的房子同样早已售罄，并于去年交房。在小区门口，记者看到这些房子大多数还没有装修。

　　记者：他们怎么没人住？

　　保安：有的都是毛坯房，现在虽然都交房了，现在北京的房价涨得比较快，然后第二个炒房团，这边一下买几栋楼。

　　记者：您刚刚说的炒房团是哪儿的？

　　保安：不太清楚，它就是很多都是个体户一下买几栋，完了再自己出售，不是团体的。

　　刚进入小区，就有一位装修工人前来询问记者是否需要装修服务，并将我们介绍给他的老板。

　　装修公司的经理告诉记者，这片小区买房的人很多是投资的

　　装修公司经理：有的多的有个19套。

　　记者：19套，一个人在这儿买的。

　　装修公司经理：天堂园那边有几套，这儿买了几套，不过他的名字好几个人名字，他自己19套。

　　记者：外地人？

　　装修公司经理：是山西的，好像是开金矿的。

　　装修公司经理：他们家在西区有一个别墅，他把宝马X6开到后面躲着，他不开到门口过来，就在那边搁着。

　　记者：他住那个别墅？

　　装修公司经理：别墅也不是常住，他有时候过来临时住一下，他那种人，不到一定价位是不会卖的，既然有那么多钱，他一定要翻了一番，好几番才行，不到两万五，三万他都不出手，耗个三五年他不着急，他花五千块钱，他不挣个两万他都不卖。

　　尽管每一个小区产生空置房各有各的具体原因，但我们在调查中发现，种种不如意似乎并没有影响到这些小区的销售。很多购房者实际上并不看重小区的配套交通这些条件，只是把它们当作一种投资工具，哪怕空着闲着，也在所不惜。像这样的大面积空置房在全国到底有多少？我们也到权威部门进行了查询。

　　为了了解目前房屋空置的情况，记者咨询了住房与城乡建设部，房产协会、国家电网以及自来水公司等部门，都没有得到房屋空置情况的统计数字。中国人民大学土地规划研究中心主任严金明告诉记者，目前我国并没有官方发布过权威的空置率统计数据。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明

　　政府部门主要是在房屋的建设管理部门做统计，另外有一些不同的社会机构和民间的机构，往往通过房地产开发商，然后自己报，来进行填表，或者有的作为一个区域的，通过人工进行调查，甚至通过问卷的调查来进行的。

　　这个调查的误差率还是比较大，一个是不同的调查部门，它的目的不一样，所以这样调查的时候，就是说本身带有一种主观的、故意的误差在里边

　　记者：国外是通过什么方式调查这种房屋空置率？

　　中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明说：

　　它是往往通过在一个区域，或者在一个城市，比如说用水费、电费等相关的这些指标来进行调查。这些公用事业机构，或者私营机构他把它这个来进行分析，这样这个数据得出来，一个比较简单，明了，同时它也比较科学。

　　严金明分析，目前急需对房屋空置情况进行科学统计，这个数字直接关系到接下来的房地产市场调控政策。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明：这个空置率跟房地产市场也是息息相关的，能够反映房地产市场房屋的供应量和需求量之间的变化关系，然后对我们来制定房地产调控政策关系是比较大的。实际上是一种资源的极大浪费，比如 现在本身我们房价这么高，很多人还没有房屋居住，但是一部分又房屋空置，在那儿白白地浪费，无人居住，我们可以想象这个之间的矛盾，这个是很大的矛盾

　　针对记者在北京市几个卫星城调查的房屋入住情况，严金明表示，北京市区内有限的土地资源和交通的不断发展，以及房价的非理性增长，是开发商开选择这些区域投资建房的一个原因。而面对疯长的土地价格，各区域急于规划建设新城、新区，也是一个推动因素。

　　出现空置率的原因，一个是由于规划的原因，有时候，由于规划原来的起点比较低，没有长远的规划，没有统筹的考虑，比如在有些地方孤立地去建一个城，

　　盖了一个大片的居住区域，那么在这样的时候，而它的配套的公用设施，交通，以及其它方方面面都没有跟得上，这样的时候，所以就造成了有一些空置。采访中，严金明表示，同为北京卫星城的顺义、通州和亦庄等地，新城入住情况相对较好，主要因为这些区域在规划中，以产业带动建设，区域内产业、人口和公共设施同步发展，而房屋空置情况严重的燕郊等地区，虽然建设了大量住宅，但是缺乏相应的产业规划和配套设施。

　　中国人民大学公共管理学院副院长；中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明：

　　我们不能一概对新城都去否定，比如像北京的时候，我们说三个重点的新城，顺义、通州和亦庄的话，它是经过规划，因为产业转移和人口转移而带来的，这是整个规划的整体的考虑。我们就是说的时候，有一些是违反规划，甚至规划时候有的甚至都没有考虑的，然后由领导拍板、拍脑袋，而决定产生的一些新城，实际上这样的新城，并没有按照原来的设想去居住，去发展。

　　或者未来发展在这个区域的时候，是不是和那个规划完全相适应，和生产力的布局，和产业的发展配置是不是相协调，有的时候产生了矛盾。

　　半小时观察：

　　虽然，全国究竟有多少空置房？现在还没有一个权威数字，但从很多小区一到夜里就黑乎乎一片的景象，我们也能对空置房的存在有着很直观的感受。出现大量空置房，一方面说明城市规划发展不配套，浪费了大量社会资源，另一方面也揭示出前期楼市投机炒作其实存在不少泡沫，高涨的楼价并没有反映出真实的住房需求。种种迹象显示，新一轮房地产调控措施现在已初见成效，作为主要调控对象的部分城市出现了楼市量跌价滞的局面，然而市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，我相信这才有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。