京沪深楼市：开发商“磨洋工”扛房价

　　一边是持续走低的楼市成交量，一边是依然居高不下的房价。进入七月，楼市的博弈气氛愈发浓厚。记者从北京、上海、深圳等地的多家机构获悉，由于成交量的持续走低，京沪深三地楼市库存略有上升，消化周期延长。专家认为，楼市库存未出现大幅度激增，与开发商有意“磨洋工”放缓开发节奏，造成供应趋紧等假象进而坚守高房价密切相关。目前，库存量正在由底部缓慢回升，但尚未达到影响企业运营安全的程度。

　　北京：推盘量骤降商品住宅库存略增

　　亚豪机构统计显示，北京4月还有42个项目推出，但5、6两月推盘量骤然下降，每月仅20余个项目开盘，6月新增供应套数相比新政出台前的4月下降了20%。截止到7月21日，仅有10个项目开盘，虽然还有10余个项目计划在7月剩余的两个周末推出，但开盘项目总量将难以达到预期开盘的34个项目。

　　亚豪机构副总经理高姗告诉《经济参考报》记者，商品住宅库存量的大小取决于楼市供需关系变化，在调控政策出台前，楼市投资、投机消费盛行，旺盛需求导致楼市呈现供不应求的市场格局，供应不足的缺口由库存补足，商品住宅库存量逐步回落，最低回落至87000套左右。目前受调控作用，虽然对购房需求产生了强劲的抑制，但供应层面同样受到了影响，由于销售速度的下降导致新盘推出的放缓，在供需双双回落之下，商品住宅库存增加也并不明显，调控百余日以来的5、6两月仅累计增加了2000套。

　　据介绍，北京楼市库存量最高的阶段是2008年11月，2010年6月末以北京楼市9万套库存量相比2008年11月末商品住宅近15万套的库存量，已减少了6万套，其中大部分是上轮调控松动后，楼市供应“青黄不接”，库存量被大量消化所致。据亚豪机构统计显示，已售出的6万套库存住宅中，有4万套是在2009年6月前消化的，这4万套的消化周期为7个月，而2009年6月末至2010年6月末的一年时间，楼市库存仅减少了2万套。

　　在开发商减少供应量的同时，房价依然坚守高位。亚豪机构统计显示，新政出台以来，北京共有65个楼盘推出了后期新项目，除大兴区的两项目因区域供应量大、竞争激烈，下调项目售价外，还有万科中粮假日风景、蓝岸丽舍、新华联运河湾三个项目停涨，其余60个项目均对开盘报价进行了不同幅度的上调，平均涨幅近三成。

　　上海：成交量下降过半住宅可售量涨20%

　　和北京的情况相类似，由于成交的持续走低，上海楼市库存量略有上升。数据显示，上海上半年新房成交29652套，对比去年上半年和下半年的78337套、83320套，下滑幅度达63%、65%。而21世纪不动产等中介机构数据统计显示，上半年二手房共成交6.91万套，也较去年上、下半年分别下降50%和57%。而上海商品住宅可售量较新政前上涨幅度接近20%。

　　截至7月27日，上海网上房地产统计的可售一手商品住宅达589.8万平方米(41753套)。如果按照2009年年中商品住宅近200万平方米的月销售量计算，目前上海一手商品住宅库存只够销售3个月；如果按照近两个月的销售水平―――40万平方米计算，至少还需14个月。

　　根据中国指数研究院最新的统计，受新出台政策影响，上海商品住宅可售量较新政前上涨幅度接近20%，成交量低位徘徊。截止到上周，2010年周均成交面积仅为24.2万平方米，而2009年周均成交面积却高达50.2万平方米。

　　二手房方面，截至7月27日，上海网上房地产统计的备案挂牌二手房源达到1572万平方米(137977套)，创历史新高。

　　根据中国房地产信息集团测算，上海一手商品住宅每套均价约260万元。按照工薪家庭每年7万元的收入标准测算，一个工薪家庭要想在上海买一套房子，不吃不喝也要整整37年才能买得起。薛建雄认为，开发商有意放缓开发节奏，造成供应趋紧假象，这是房价居高不下的主要原因。

　　上海中原研究咨询部龚敏表示，第三季度进入传统楼市淡季，在政策扑朔迷离阶段，开发商通过减少供应防御过度降价属于正常现象。预计供应复苏至少要到9月份才能来临。

　　深圳：开发商“磨洋工”放缓项目入市步伐

　　和北京、上海相比，深圳的商品住宅库存量则相对偏低。深圳市房地产信息系统显示，截至7月23日，全市新房可售房源为29623套、346万平方米。虽然库存相对较少，但由于成交面积一直在低位运行，消化库存周期延长。中国指数研究院的统计显示，截止到上周，2010年深圳商品住宅周均成交面积为4 .8万平方米，而2009年周均成交面积高达12.4万平方米。

　　记者了解到，面对前景不明朗的楼市环境，深圳开发商也放缓在建项目的入市步伐。据深圳市规划国土委统计，今年上半年，商品房竣工面积198.22万平方米，同比增长20.6%；商品房新开工面积273.05万平方米，同比增长22.4%。然而在竣工面积大幅增加的情况下，深圳楼市的有效供应并没有随之增加，反而是大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测，2010年上半年全市住宅推售面积133.6万平方米，同比大幅减少四成多，推售套数为16452套，同比减少31.2%。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，遇到市场不好的情景，开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏，“磨洋工”的情况很常见，这是很多开发商应对调控的“理性选择”。

　　记者曾致电多个房地产开发商就专家的说法进行求证，但并未得到正面答复。

　　中原集团研究中心董事程啡衔，在住宅需求急速萎缩的情况下，开发商大都采取“慢开盘、低销售”的经营策略，在不降价的同时，通过放缓开盘速度试探市场反应，然后再决定房价涨跌。

　　D T Z戴德梁行近日发布的报告也指出，未来一段时间内，国内房价回调幅度有限，依据在于当前各城市的房地产库存量。2009年房地产库存峰值时期，大部分城市去库存化时间在12个月以上，个别城市高达32个月。而目前上海、广州及长沙呈负库存状态，深圳及武汉库存积压稍显过剩，去库存时间分别为8.6个月及11.2个月，而北京的去库存时间仅为2.3个月。因而房价波动幅度有限，一线城市或将下调20%-25%，二线城市或将下调15%-20%。