等待还是出手？调控下济南楼市三方进入深度博弈

　 被称为史上最严厉的地产调控政策“新国十条”自今年4月中旬出台至今已过百日，期间，省城房地产市场在徘徊中上涨，在上涨中“打折”;近日，全省房地产新政、土地新政陆续出炉，购房者、开发商和决策者三方博弈进入空前胶着状态―――

　　现状：尚未出现普遍性降价

　　某知名网站正在进行的关于房地产市场的一项民意调查显示，74%的参与者认为“济南房价上涨速度过快”，意见比较统一。而对于“政策调控百日，您认为济南的房价走势”这一调查的回答，33%的参与者认为将“依旧大幅上涨”，34%的人认为“有下跌的可能”，28%的人认为将“趋于平稳”。由此可见，对于省城楼市和房价的看法，可谓仁者见仁，智者见智。“再等等吧，说不定还有调控政策出台呢，反正房价现在暂时也不疯涨了”。在恒大绿洲的开盘现场，面对热情高涨的众多购房者，在某事业单位工作的小李还是做出了放弃的决定。恒大绿洲开盘当日成交 980余套，创造单日6亿元的销售奇迹。

　　为婚房奔波两年多，小李几乎把省城楼盘踏了个遍，并屡屡在疯涨的房价面前备受打击。今年的这次房地产市场调控，使得疯跑的房价“点了点刹车”，也使得小李等“刚性需求”购房者再次燃起希望。

　　市建委透明售房网相关数据显示，6月全市新建住宅销售出现量价齐跌现象，全市住宅供应套数为4956套，54.9万平方米，同比分别下降50.2%和41.5%，环比分别上升7.3%和5.6%。其中当月新增供应1917套，20.1万平方米，新增套数同比下降18.6%，环比下降25.6%，新增面积同比上升7.5%，环比下降23.6%。

　　从区域看，6月供应量最多的区域仍为西部，供应1993套，19.8万平方米;其次为东部，供应量为1588套，19.7万平方米;北部第三，供应量为891套，8.6万平方米;南部325套，4.9万平方米;中部159套，2.0万平方米。6月新增供应北部排名第一，新增供应841套，8.2万平方米;西部第二，新增790套，9.2万平方米;东部新增286套，2.7万平方米;南部、中部无新增供应。

　　　　分析人士认为，6月市区多个新开楼盘以低于预期价格推出，加上可选房源类型增多，一定程度上拉动了销售，不过受调控政策及购房者观望情绪的持续影响，持续在售项目未及时调整价格，成交量持续萎靡，个别楼盘甚至出现了“零成交”，受后者影响，全市成交量环比下降较多。而受新开盘项目价格低于预期特别是个别超低价项目入市的影响，市场整体均价也出现小幅下降。但从整体看，全市住宅市场并未出现普遍性降价。

　　促销：楼市进入“折”时代?

　　什么样的房价对济南人有吸引力?

　　降价!恒大绿洲创造的单日销售奇迹，再次印证了购房者对低房价的渴求和认同。

　　据了解，自4月中旬国务院出台房地产调控政策后，恒大地产是国内第一家主动降价促销的房企。记者发现，恒大的广告中有“开盘必特价，特价必超值”、“85-180平方米湖景美宅4180元/平方米起，85折，还送1500元/平方米豪装”的广告语，那么，4180元打8.5折等于3553元，再减去赠送的豪装，恒大绿洲每平方米的房价为2000元出头，可以说是优惠惊人。我市房产评论人赵鲁梁表示，恒大惯于实施低开高走的策略，从恒大绿洲的价格看，不算4180元的特价房，4600元至5900元再加上赠送的装修，相比周边楼盘确实相当有吸引力。另据了解，恒大地产在济的另一楼盘恒大名都将于7月底开盘，届时可能推出6280元的特价房。

　　其实，在恒大优惠促销之前的6月份，在销量持续下降的压力下，省城部分楼盘就已经开始推出打折活动，但数量少且幅度不大，因而没有引发关注。记者采访发现，目前，济南大约有20多家楼盘打出了降价促销牌。比如，根据房型位置不同，位于工业南路的楼盘海信都市阳光推出9.3至9.7折优惠，该楼盘毛坯房每平方米8600元，精装每平方米9500元，以毛坯房为例，打折后每平方米分别可降430元。位于东部的某大楼盘推出了几套特价房，原来的价格每平方米在7800-8200元，现在每套的价格是7200元/平方米。文化路附近的一家楼盘表示，目前购房可以有5%的优惠。

　　　　此外，组织团购然后谈判要求打折的活动近期也开始增多。在高新区的一家楼盘记者看到，一家房地产网站在售楼处现场接受购房者报名组织团购。售楼人员介绍说，目前他们的精装公寓均价为8300元/平方米，参加团购5000元可以抵20000元。保利花园的售楼人员告诉记者，现在买房可以交两万送三万。

　　虽然打折优惠的楼盘越来越多，但济南的房价能否下行依然是一个未知数。

　　7月12日，国家统计局公布今年上半年全国房地产市场相关数据，济南6月房价同比上涨7%，环比上涨0.9%，环比涨幅与湛江市并列第二位。与此相对的是，6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降了0.1%，北京、天津、上海、南京、杭州、海口、厦门等28个城市房价均出现下降。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为，尽管济南房价目前仍呈微弱的正增长态势，但此次调控政策对济南的影响已初步显现，具体说来，遏制了过热的增长势头，挤压了楼市中的非理性行为，可以说，济南的房地产市场将逐步走上持续健康平稳发展之路。

　　政策：应保持连续和稳定性

　　今年6月中旬，山东省《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》出台，被看作是“新国十条”在山东的落地细则。

　　意见规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　而商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而对其他一些城市对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　关键词：济南楼市 济南地产 济南房地产 济南楼市 济南买房

　　摘 要：被称为史上最严厉的地产调控政策“新国十条”自今年4月中旬出台至今已过百日，期间，省城房地产市场在徘徊中上涨，在上涨中“打折”;近日，全省房地产新政、土地新政陆续出炉，购房者、开发商和决策者三方博弈进入空前胶着状态

　　7月中旬，省国土资源厅下发《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，旨在加强对房地产用地市场的调控，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应。该通知被称作“山东版房地产用地新政”。《通知》明确，土地出让合同签订后，1个月内必须缴纳出让价款50%首付款，6个月内必须开工，3年内必须竣工;对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地;严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务;发现竞得土地后未按合同约定开竣工、闲置土地、囤地炒地等行为，两年内禁止其参加土地竞买。

　　业内人士透露，此次土地新政虽属临时性政策，但非常严厉，执行下来楼市会得到进一步调整。省国土资源厅工作人员介绍说，该文件早已下达到各市国土局，文件下达日起各市国土局都得按照新政策执行。

　　在上月举行的济南滨河新区城市发展高峰论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一建议，制定政策既要针对当前存在的问题，又要尽量保持政策的连续性和稳定性。他认为，房地产都是有开发周期的，一个项目都有两年以上的开发时间，如果政策不稳定，要市场保持稳定就很难了。

　　在谈到怎样满足老百姓的住房需求、怎样促进我国的房地产健康发展时，朱中一认为，在坚定不移地推行房地产行业市场化改革的同时，要大力完善住房保障制度，照顾低收入家庭，其中核心问题就是要增加保障房的建设。他说，将来在解决老百姓住房方面，低端的需求应由政府来保障;中间偏低社会家庭靠政府支持，主要是加大政策性住房的供给;高端的包括中等和偏上家庭的住房需求，由市场来解决。“我们讲双向调节，从全国的角度来看，还是要增加住房和土地的有效供给。”

　　未来：有需求找准时机就出手

　　等待还是出手，这是个问题。面对“乱花迷眼”的楼市，无论是“刚性需求”购房者还是改善型需求购房者，都面临两难选择。“如果不是特别急需房子，我觉得还是等一段时间，房价应该还会有下降空间。”市民赵先生这样认为。部分业内人士也认为，受调控政策及市场观望气氛影响，6月份全市新建住宅销售出现环比下跌现象，第三季度楼市可能出现大范围的“打折风”，房价可能会有所松动。

　　关键词：济南楼市 济南地产 济南房地产 济南楼市 济南买房

　　摘 要：被称为史上最严厉的地产调控政策“新国十条”自今年4月中旬出台至今已过百日，期间，省城房地产市场在徘徊中上涨，在上涨中“打折”;近日，全省房地产新政、土地新政陆续出炉，购房者、开发商和决策者三方博弈进入空前胶着状态

　　另外，今年我省17市全部启动公共租赁住房建设，新增公租房1.1万套，这对城市住房“夹心层”而言无疑是一个福音。据悉，全省公共租赁住房工作将于本周召开，会议将编制保障性住房建设规划，调度督促廉租住房、经济适用住房和棚改项目建设。根据计划，年内新增廉租房保障2万户、经济适用房4万套，改造棚户区400万平方米，17市全部启动公共租赁住房建设，全省新增公共租赁住房1.1万套。《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》也有望出台。

　　李铁岗教授也是建议购房者可等待的业内人士。他认为在政府大力遏制的情况下，至少在今年之内，像之前一样动辄10%的过快上涨的可能性很小，若房价几乎没有上涨，等待成本就不会太高。他还推断，现在政府加大建设廉租房和经济适用房，有一部分需求会被填补，这样看来，下半年降价的可能性还是很大的。

　　政策面上，7月12日住房和城乡建设部有关负责人表示，将督促各地继续坚定不移地贯彻国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。银监会也表示，对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以及住房和城乡建设部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。

　　与“等待派”持相反观点的购房者贾先生却认为，调控政策是对房地产市场大方向的调整，对具体楼盘和房价的影响短时间内很难有效果，而且，大量“刚性需求”的存在更是房价伺机“反攻”的隐患，去年二季度开始的房价新一轮疯涨，导致很多购房人在观望中错过了购房时机，就是最好的教训和证明。因此，面对自己心仪楼盘推出的小幅度优惠，贾先生立刻做出了购房的决定。

　　房产知名评论人士、山房网总经理赵鲁梁则认为，济南下半年的房价肯定略有增涨。多数人处于观望状态，期待在更低的价位上接手，容易错过最佳购房时机。“以相对合理的价格买到自己中意的房子应该就是最好的选择了。”赵鲁梁建议，有切实需求的购房者不要无谓地观望，应该积极在市场中观察，首先设定自己的理想区域，然后对目标区域的项目进行先期观察，后期则要考察，适合自己的就可以考虑，同时关注目标楼盘的各种节点和优惠活动，找到相对优惠的价格点就可以出手。