济南西客站"野楼盘"身后事 高铁"拆除"第一样板房

　　■疯狂的野楼盘・样板

　　从格林小镇到如今的金星小区，西部“野楼盘”的命运正进行着一系列的演变。

　　金星小区的拆迁能否成为今后济南解决小产权房事件的一个标准还是未知数。然而，一个值得期待的前景是，济南市政府正在考虑通过政府没收、收购的方法，将一些已经建成，但并不严重违背规划，可以利用起来的“野楼盘”转变为经济适用房和拆迁安置房。正如济南市城管执法局相关人员称，“只是具体的实施方案仍在制订之中。”

　　新西兰风格的“旧村改造房”

　　从泉城广场乘１９路公交车，西行２０多里路至终点站大饮马，再走几步便到家了――这曾经是无数金星小区业主最熟悉的路线，朝九晚五，每日往返。

　　与曾经的“西部城区第一样板”格林小镇相比，金星小区要小巧精致得多，一条主街将八栋楼连接起来，楼间有小型的花坛，建成时移植过来的小树苗已经粗了两圈，８０％的入住率使这片小区颇显生机。

　　金星小区，连同周边的格林小镇、鑫城小区、金鑫苑以及大紫金光园是济南市槐荫区颇具名头的社区，他们有一个共同的学名叫做“小产权房”，在济南，则被形象的称为“野楼盘”。

　　北有黄河南有千佛山，地理位置之限使得济南的城市规划成为难题。在山东大学经济学院副院长李铁岗的印象中，济南的规划左冲右突，试图找到更好的出路，这也造成规划时常改变，一会儿向东，一会儿向西，一会儿中扩，一会儿又南移。“这里建一块，那里建一块，中间就留下了许多盲区”――小产权房通常就生长在这些城市规划未到的市郊。

　　曾有人提出，这些“野楼盘”的名号大多穿金戴银，无疑带着城乡接合部的风味。这种观点不无道理。按照现行的土地制度，村里的土地只能用于自己居住和集体建设，不经国家征地，不能用作商品房开发。因此，这里所有的房主都无法获得国家正式颁发的房产证，只有一张和村委会签的合同。

　　买房者很清楚这一点，却仍然趋之若鹜。

　　原格林小镇户主邹同安至今记得四年前看房时的情景，“设计是新西兰风格的，落地飘窗，售楼处一看就与众不同：真皮沙发，玻璃地板，简直是太高档了。”当然，吸引他们的还有价格――１３２０元／平方米，连市区房价的四分之一都不到。

　　邹同安１９９３年来到济南，现在是一家连锁酒店的工程部经理，妻子没有工作，全家都靠着他每月１５００元的收入生活。这样的状况在济南属于中下等，在最近的几年间，济南正经历着中国各个城市都在发生的城市化，上百万邹同安这样正努力打拼着的新移民涌入城市，怀揣着在这里成家立业的梦想。十年里，邹同安搬过五次家，涨过两次工资，对他们来说，市区越来越高的房价实在太过奢侈。

　　高铁“拆除”西部第一样板房

　　许多人记得，格林小镇打的宣传口号是“打造西部第一样板房”，房子质量之好让人交口称赞――据说某业主装修时，有工人说，“你这墙太硬了，我在那些正规小区钻个洞，墙就裂开了，你这怎么钻都钻不动t”

　　与此同时，济南市也正在为大片野楼盘的“强硬”发愁，一些政府官员告诉记者，虽然知道这里在盖楼，但实在是管不了，有的是找不到开发商了，有的是你一罚款他就停工，你一走人他又开工。

　　然而，随着一个从天而降的国家级项目，让济南西部地区野楼盘的业主开始为房子的命运忐忑。

　　２００７年１０月１１日，京沪高铁正式动工。这座连通中国两大经济区域――京津冀和长三角――的高速铁路，将五个终到站中的一个设在了济南。四天之后，济南市规划局就在其网站上挂出了西客站片区控制性详规图，这幅规划图像一块色彩鲜艳的调色板，西客站范围内所有的小产权房，其中涉及西客站附近的住宅小区大大小小近十个都将被拆除。这里大部分小区都已经入住，尤其是格林小镇、鑫城小区、金鑫苑和大紫金光园等小区入住率已非常之高，涉及数万居民。

　　１７天之后，一张黄色的海报贴到了格林小镇：房子要拆！

　　接下来的时间里，生活仍然继续：有人在这里步入新婚，有人在这里开过生日会，也有新生命在这里诞生――但是“被拆除”的不安从来没有离开过这些野楼盘的户主们。矗立在槐荫区区政府对面的格林小镇首当其冲。

　　２００９年八月中旬，住在小区内的５０多户人家接到电话，让各自去开发格林小镇的大饮马庄村委会领钱。电话那头的声音说：“要拆房子了，带身份证和购房合同来，早退有奖励。”相关文件列出具体解决办法：“根据购房者的实际付款情况进行全额退款，如果购房者在规定时间内签订退款协议的，政府将增加１０％的奖励b以实际的购房款数额为准c，如逾期未签订协议的，将视为主动放弃。”为了高效办理，这张问答上还写着，“当场签订协议后，凭身份证及复印件办理银行存折，将购房款及奖励一并打到存折上。”

　　而拆迁已经开始了，没住人的房子最先倒下。仅仅三天，“格林小镇”就只剩下已入住的５栋。

　　８月２２日，格林小镇最后一位户主邹同安搬离。当晚，那些装修时打算“要用一辈子”的沙发、冰箱、床、柜子、孩子心爱的玩具，和他们家的木地板一起，杂乱地堆在酒店后面的一个棚子里。

　　他不知道该将这些家具安放何处。买房花了近１４万，装修３万，按照此次补偿标准，他拿到手的是１５万元。

　　“野楼盘”补偿标准济南版

　　与充满“阿凡达”味道的格林小镇拆迁记相比，金星小区的拆除似乎进行的安静而顺利。这是因西客站规划而被拆除的第二个小产权房小区，与格林小镇同样位于大饮马。去年此时，“购房款外加１０％的按时搬迁奖励”的拆迁标准难以令业主们满意，因为拿着当年的购房款很难在现在的房价下买得起房子，西客站规划区内剩下的三百余栋小产权房的拆迁工作一度停滞。这一次，金星小区的业主在一周时间内全部同意。７月１９日，《齐鲁周刊》记者探访发现，八栋楼的居民已经全部搬离，一名知情的当地居民告诉记者，他们搬到了腊山，“从这里往西二十里。”

　　据了解，从３月份开始，政府修改了搬迁补偿方案：搬迁者可以选择按比例折算房屋面积置换，也可以选择货币补偿。在动员拆迁的工作人员随身携带的一张标题为“明白纸”的纸上写着：前者规定，原住房面积一律按照９５％的比例进行置换，５％就是将来给你办房产证的费用。安置房的地点是“经规划许可，手续齐全的腊山片区世纪中华城二期多层住宅”。户型建筑面积从８０ｍ２到１２１ｍ２。而货币补偿办法，则是以原住房面积按照９５％比例折算后乘以安置房同楼层成本价为货币补偿标准。“明白纸”亦注明了安置房各楼层成本价，这是当地经济适用房的价格。按照这一标准，购买小产权房的业主可以通过拆迁置换的方式，拥有一套“产权房”。但最后一行还特别注明：原住房的装修费不予补偿。虽然有的业主也抱怨这造成了损失，但基本上他们对这一标准都表示了接受。

　　为了加快搬迁速度，“明白纸”中，对搬迁补助标准也做出了规定，按时交房的，按原住房建筑面积给予２０元／ｍ２的一次性搬迁补助费。过渡安置期内，按原住房建筑面积给予８元／ｍ２的过渡安置费，每月过渡安置费不足５００元的，按照５００元发放。规定中还提出，在规定时间内签订协议完成搬迁的，奖励１００００元，每延期一天，扣１０００元，直到扣完为止。

　　“我们要的不是补偿，而是房子。”金星小区的业主说，“最起码，搬离这里之后，我们还有房子。而且，最重要的是，这个房子是‘有产权证的’。”目前，金星小区的户主拿着政府发放的两年租房费用散落济南各地，他们在房产论坛上广发英雄帖，召集同仁建立起相关的ＱＱ群，无论是签名还是话题都与新居有关。

　　而他们的安置房世纪中华城位于腊山南部，与济南陆军学院两两相望。这里曾经作为济南首个经适房项目正式发售，现在二期又将变身为京沪高铁济南西客站拆迁安置房。

　　“这次我们可以在经七纬二换乘８１路车，依然是坐到终点站到家。”

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　　济南疯狂"野楼盘"的生长报告 多方利益在博弈

　　这是一些不被国家现行法律所承认的房子，曾经为人口迅速膨胀房价不断高涨的城市提供了一片独特的生存空间，填补了中国史无前例的人口大搬迁带来的巨大市场需求，但最后无可奈何地被城市滚滚向前的车轮碾碎。

　　２０１０年７月，济南市规划局、市建委和城管执法局联合发出公告，提醒市民不要购买位于济南济兖路的“元丰花园”。该楼盘未曾取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，属于违法违章建设工程。

　　与此同时，西客站片区野楼盘拆迁工作也重新启动，在这一次拆迁整治过程中，西客站片区野楼盘拆迁有了新的补偿标准：“野楼盘”可以折算一套有产权的房子。

　　济南的“野楼盘”现状如何？“野楼盘”将以怎样的姿态留下或者退出？国家利益、购房者利益、农民分享土地增值的权利该如何平衡？

　　“野楼盘”从未消失

　　济南市的“野楼盘”是什么时候出现的？谁又是第一个“野楼盘”的购买者？记者寻遍各方没有找到准确的答案。

　　“在我们执法人员眼中，没有所谓的‘野楼盘’，那是老百姓的说法，我们查处的都是违法建筑和违法建筑行为。”济南市城市管理行政执法局信息中心魏主任这样告诉《齐鲁周刊》记者。

　　“野楼盘就是小产权房，可以肯定的是，济南市的‘小产权房’开发浪潮是伴随着全国性‘小产权房’开发浪潮而兴起，并在近２０年来逐渐星火燎原。”济南市房产部门的一位工作人员告诉记者，其出现的时间大概在上世纪９０年代初，略晚于济南市正规房地产业的出现。

　　据权威人士介绍，“小产权房”的出现缘于当时政策的“漏洞”。１９９３年１１月国务院施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第１８条曾规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。

　　这个“漏洞”直到１９９９年才被卡住。是年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但该通知对已有行为的处理并没有给出办法，因此，“小产权房”至今悬而未决，并让管理者陷入两难境地。

　　陷入“两难境地”的还有那些有着“刚性需求”的年轻购房者。“虽然小产权房不让人放心，但管不了这么多了，有个房子住着就不错了。”济南市民孙先生两年前大学毕业，在腊山附近某单位工作，最近婚房问题难坏了他。

　　孙先生父母家的房屋小，他本想在单位附近买套房子，可一打听才知道，单位对面的荣祥花园等楼盘已卖到每平方米７０００元，一套房子少说也要六七十万。“本以为位置较偏房价能低些，可砸锅卖铁也买不起。”

　　孙先生和女友收入有限，婚房只能靠家里赞助，但双方都是工人家庭，能拿出手的积蓄并不多。孙先生退而求其次，转而关注二手房。他在王官庄、济南大学西校区等非市中心地带看了多套二手房，可每平米５０００元的价格让他再一次“望房却步”。

　　无奈之下，孙先生只能到处看小产权房，可不少小产权房的单价也已经接近３０００元。“我比较幸运，房主着急卖房，我购买的价格与２００７年时的价格差不多。”孙先生说，他最终以２０万元购买了一套９７平大金紫光园的简单装修过的二手准新房。

　　“家里现在已经空了，我只能选小产权房。”孙先生非常激动地表示，这２０万元搭上了父母几十年的积蓄，还从亲戚那里借了一部分钱才凑够，现在家里已没有多余的钱置办婚礼，只能把婚期再往后推一年，希望一年内能攒够摆酒席的费用。

　　“如果房价低些，谁愿意买小产权房，过不安生的日子？”孙先生感慨，与商品房比，小产权房有诸多不足，房屋质量、产权、物业等一系列问题都存在，但既然购买了小产权房，就得无视这些问题。“都是房子逼的。”孙先生说，不买小产权房，就只能裸婚，现在孬好还有套房子有个家，住一天是一天。

　　济南“野楼盘”生长报告

　　“楼市新政执行３个多月了，但济南商品房价格却一直在上涨，没有办法，只好去买小产权房了。”采访中，不止一位购房者这样告诉记者。

　　济南楼市的坚挺从另一方面也促进了小产权房的火爆。据一家售楼处工作人员介绍，小产权房一直销量不错，他销售的小区能住２７００余户，现在已卖出９０％，原有７个户型，现在只剩下２个户型还有少量房源，而且还都是７０平米、９０平米的中小户型，百平米以上已经卖完了。“小产权房只可能会涨价，不会跌。”工作人员说，楼市新政是针对商品房，只可能打压商品房的房价，小产权房不受新政约束。小产权房本来就成本低、利润也低，根本没有再下跌的可能。

　　“两年之内，这里就能突破４０００元。”工作人员肯定地告诉《齐鲁周刊》记者。

　　另外一家售楼处的工作人员则表示，小产权房基本上每月都在涨价，４月下旬单价涨了１５０元，计划在５月再次调高价格百余元，从２００８年开盘至今，已经涨了近千元。“从５月３日到现在就卖了十多套小产权房屋。”在二环东路附近的一个小产权房楼盘，房价已达到了５０００元／平方米。

　　一家中介的工作人员告诉记者，小产权房的销售不受经济危机等外部条件的影响。“金融危机期间，一样卖得很好。”他强调往往房价下跌的时候，小产权房逆势上扬。

　　记者发现，在街头的电线杆上，在汽车雨刷器上塞的广告纸中，时常可以看到“小产权房”的身影，他们也有华丽的名称，如华庭、水岸名邸、半山豪宅等，但正如广告的现身方式，有点偷偷摸摸。

　　这些小产权房多分布在二环路附近，段店、大饮马、二环南路、小清河等是热门地段。西部紧邻经十路的“玉周景园”打出了“高铁片区，３０万平方米大型成熟社区”的宣传语，售楼人员告诉记者，目前均价为每平方米２３００元。价格已比半年前涨了５００元，是旧村改造房，明确没有房产证。

　　在二环南路，距离领秀城不远的小产权房，价格为２３００元至３４００元不等，甚至不到正规楼盘价格的一半。

　　在２００７年那场打击野楼盘的行动中，调查统计，从上世纪９０年代至２００７年，济南共有１４５个村居正在搞野楼盘建设，总建筑面积达１０００万平方米。

　　对这些小产权楼盘，看房者提出最多的就是房产证的问题。是否有房产证？售楼人员都明确回答：没有。但会强调“我们有集体房产证，开发面积很大，已经卖了很多了，不会有问题的。要是你不敢买我们也没办法”。

　　实际上，购买了小产权房的业主都知道其中暗含的风险，没有房产证，可能面临拆迁，但低房价实在太诱惑。

　　“如果房价不是那么高，如果能买得起正规房，谁又愿意买小产权房担惊受怕？”接受采访时，在一家电子公司工作的薛先生说。他和妻子都是外地人，收入不高，只能承受小产权房的价位。

　　也有对此满不在乎的，陈先生今年买了一套小产权的准现房，近来每天他都会去新房里看看装修进度，准备一装好就很快搬进去享受清静的晚年生活。对于购买小产权房的风险，他表示，反正是自己居住，房产证是不是按时下发、房子何时转正都不重要，他现在最关心的是自己订的报纸什么时候能送到楼门口，而不是２公里外的村委会。

　　多方利益博弈

　　“现在的高房价把人逼得到郊区去买房。”在采访中，一位律师的观点更有代表性，他认为小产权房火的原因是房价过高，如果一般人都买得起房谁愿意到偏远地方去买小产权房？

　　在普通民众看来，“老百姓收入有限，只能买价格低的房子。另外，买房子也不知道大产权小产权，政府应该严格管理开发商，如果是不合法的楼盘，政府在早期就应及时制止”。采访中，多名小产权房购买者表达了这样的观点。

　　也有一些专家对此保持相同论调，财经评论家叶檀指出，政府反对小产权房土地交易，表面上是为农民着想，一句“决不能让开发商在小产权房中占便宜”衍生开来，就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。

　　她说，这种说法既否定了农民具有经济人的理性，也否定了农民在城镇化过程中的身份转移，将土地作为农民的最后保障，事实上是政府缓解了社会保障的财政压力。

　　而开发商则认为，房价高的源头在政府。华远集团总裁任志强在自己的博客中表示有必要将７０年出让金一次性收取的价格降下来，以降低民众改善住房的门槛和初次购置的成本，他认为这也正是今天土地财政地方与中央博弈的原因。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任、博士生导师严金明认为，小产权房是高房价的产物，已经成为客观存在的问题，必须面对解决。

　　全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为，小产权房是违法的，也是历史遗留问题，国家很早就出台政策叫停小产权房，但屡禁不止。

　　郭松海称，现在再次叫停小产权房，一方面维护了国家利益，而另一方面也冲击了小产权房购买者，他们本身就是弱势群体，所以不能“一刀切”。对于符合规划的小产权房，应该让开发商补缴税款，补办手续，经过质量验收后，允许成为合法住房；而对于不符合规划、占用耕地的小产权房应该坚决取缔，从重处理。