抄底？望到颈都长 部分投资者转战商业地产

　　回眸：改善型买家离场；投资者涌进商业地产

　　展望：楼价降一点，买家还会冲进来

　　新政百日后，广州楼价经历了一番变化，而买家也在经历着心理煎熬――他们在观望，在静待抄底时机。

　　此次宏观调控的目的在于打击炒房者，但是新政亦是双刃剑，对自住或改善型住房需求者也带来了不小的影响。因为提高二套房首付、利率标准，将大批改善型需求等同于投资、投机需求对待，使改善型需求购房者在本次调控中受到巨大影响。在此影响下，投资者转战商业地产，而改善型买家却被误伤了。

　　投资者：转战商业地产

　　抑制投资客和短期炒家进入住宅市场，从而减少对推高楼价的影响，是本次调控的主要目的。但调控政策主要针对住宅市场，并未涉及商业地产。所以商业地产自然就受到了投资者的青睐。从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，而商业地产项目的回报率明显高于住宅，于是便成为多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定因素后，商业地产成为很多投资者的投资新渠道。

　　最近市场频频出现尚未面市便宣告“无铺可买”的热销局面，如白云万达广场的散铺未入市就已被买家抢夺一空。而大连万达在近期公布的上半年销售业绩中，销售额达362亿元，是该集团成立22年来首次半年销售收入超过300亿元，直逼住宅销售大哥万科的367.7亿元。从这一角度分析，大连万达的销售额创新高也是拜新政所赐。

　　炒家：不贷款快进快出

　　本次政策出台更多的意义在于抑制投资客和短期炒家的进入，但是从市场的实际成交特征来看，为了博取较短的周转时间和较大的利润空间，也有很多炒家都放弃贷款方式，直接使用全款购房，进行短炒快炒，贷款政策的调整很难对这部分客群起到成效。

　　改善型买家：望而却步了

　　有很多二套房其实并非是投机性的，而是普通老百姓的改善型需求，但由于房贷政策缺乏有效的甄别机制，所以在精准打击炒家的同时，在不经意间也“误伤”了很大一批普通改善型的换房族。

　　二套房的首付比例从原来的不低于四成变为不低于五成，提高了购房入市门槛和融资成本，但很多改善型买家也就是因为这多出来的一成首付而没有足够的首期支付成本。此外，倘若是已还完贷款再购房的二次购房者，前后房贷利率对比是：基准利率下浮30%和基准利率的1.1倍，前后每个月的利息额要增加40%，这多出来的购房成本着实让很多改善型买家望而却步。

　　未来谁在买房？

　　有评论认为：“新政的最大受益者是购买90平方米以下房子的首次置业者”。不过，在瞬息万变的市场环境下，很多买家都出现了持币静待抄底的心态。有买家慨叹：“错过了2004年~2005年的楼市低谷，又错过了2008年~2009年的调整期，不能再错过今年调控的新拐点了。”

　　未来什么人在买楼？目前市场还是有承接力在支撑的，最主力的是刚性需求者，包括首次置业者和改善型买家，只要楼价稍微回调一点，他们就会兴冲冲入市了。(记者 龙蕾)