从“涨不动”到“何时降”开发商等待“随大流”

　　开发商终究是商人，对于商人而言，其兴趣点所在就是逐利。房价上涨时，挑头涨价是利益最大化的手段，在行情变化莫测的时候，按兵不动则是最有利的方略。而在政策趋稳，预期明朗化的背景下，连华远总裁任志强7月初都改口呼吁开发商降价，绝大多数开发商也都有了随大流的准备，但是想挑头的企业很少――看别人的降价效果，再追随跟进，才能实现利益与风险的最佳平衡。对于商人而言，这一切都无可厚非。除了卖房，开发商还要拿地，楼市调控的下半场很多人可能在盘算拿地的最佳时机了。

　　开发商

　　上半场 从“涨不动”到“等着降”

　　多数项目销售迅速转冷

　　从2009年上半年到2010年上半年，楼市成交火爆，开发商大口吃肉大碗喝酒的幸福时光是自房地产市场化以来少有的。但随着4月底政策的出台，楼市的交易遭遇了骤停，很多开发商都有着吃噎住了的感觉。东北三环的几个高档楼盘成为感受最明显的代表。

　　直到政策出台前夕，太阳宫还有多个楼盘在接待连夜排队的客户，准备盘算下一期的价格到底涨到哪个高度，才能体现项目的高端定位。对于政策的出台，不少开发商并没有太过在意，“房价肯定还得涨。即使不能涨价，也要为涨价做准备”。

　　不过，市场还真有出乎意料的时候，5月中下旬，太阳公元开发商很大方地对媒体承认了销售状况平淡的现实，公司总裁尹瑛坦言将做好长期平淡的打算。5月下旬，当任志强还在坚持宏观调控将影响开发商投入的积极性，后市还将看涨时，多数开发商在事实面前已经逐渐变得理智。

　　降价预期开始形成

　　太阳公元可能是宏观调控后，销售状况最理想的楼盘之一，在价格有所上涨的情况下，认购过半，让大家最直观的感受市场变化的代表，从此以后，北京市场基本没有楼盘在新开盘涨价的基础上，还有五成以上的认购。

　　6月中旬后，市场的降价现象在二手房市场成为现实，开发商的心态略有变化，但是仍有距离感，在燕郊房价下跌的消息传出后，通州的开发商开始觉得，价格的防线是要动一动了；通州的个别开发商降价3000元/平米无效后，有开发商说可能需要降价6000元/平米了，五环的开发商心态也开始动摇了；压力从外围传递到内环，7月份，当北京的打折楼盘数量超过百个时，开发商的降价预期开始形成了。

　　中场

　　资金充裕 开发商多选择按兵不动

　　即使新政出台，但是在相当长一段时间里，五环内的市场基本上鲜有开发商有降价预期。

　　东三环禧瑞都营销负责人表示，开发商产生这样的心态，主要是基于市场的反应，因为买房人，尤其是高端置业者对于市场的关注度很高，项目的来访、来电量相对稳定，而官方网站公布可售房源存量长期低位徘徊，也让开发商信心十足。

　　管庄万象新天楼盘销售负责人也认为，当时的市场状况中，尽管交易量出现下降，但大家都认为，是开发商不愿意新开盘，或政府不让部分新盘涨价入市造成的，购买力依旧存在，而开发商手中的资金充足，没有降价的道理。

　　不过，微妙的心态变化出现在7月上旬的三套房贷政策松动的消息出现后，政府的严厉表态让开发商窃喜的心态迅速冷却。“肯定要跌，预期跌幅20%吧”，在不同的项目售楼处，面对冷清的看房人，销售员自己也觉得没了底气。

　　下半场 价格将下调 预测至少20%

　　世茂集团执行董事许世坛表示，预期政策的调控会继续下去，市场价格的下调不可避免，目前预期的幅度是20%左右；万通地产董事长冯仑也表示，未来房价将下挫20%至30%；SOHO中国董事长潘石屹也表示，房价下跌20%其实一点也不过分。

　　对于下降20%的数据，记者随机咨询了通州、管庄、广渠路、东三环、东四环的多个项目开发商，其中多数都认可这一幅度，认为这应该是一手房价调整的起码要求。不是开发商愿不愿意的事情，而是已经偷偷打到9折了，市场没有什么大的回应，所以打8折是下一步最起码的心理预期了。

　　对于为何大家还没有行动起来呢？北京合生的一位负责人表示，大家可能都准备随大流，降多少能达到效果对于开发商很关键，必须是拿捏得一步到位，低位拉升。降价这件事，必须是随大流，谁挑头，可能就成为别人的试验品和炮灰了。现在关键是谁来挑这个头试试20%到底有没有效。

　　品牌开发商下半年或发力

　　对于多数品牌开发商而言，上半年业绩均不乐观，亟需下半场加大力度以扭转不利局面。合生、富力、世茂、星河湾、首开等多个开发商都表示，下半年要加大推盘力度，纷纷公布了新入市的项目，如富力的广渠路十号地、合生的广渠路新项目、世茂的团结湖世茂宫园、星河湾太原大盘等。

　　同时，销售低谷还让开发商看到了拿地的机遇，世茂集团执行董事许世坛表示，每次市场低谷时，公司都会主动去拿大量的地块，今年的时机非常重要，在北京、上海、广州等多个城市，世茂都有已经拿下，或者正在洽谈的优质地块。即使今年业绩不理想，也得为明年后年的市场做准备了。（记者 张家齐）