济南楼市三方博弈胶着 政策调控效果初显

“是再等等？还是现在就出手？这是个问题。”

　　近日，位于济南市长清区的恒大绿洲地产项目开盘现场，同女朋友一起来到现场的某省企员工石军（化名）面对火爆的售楼场面喃喃自语。

　　28岁的石军老家在农村，和女朋友两人月收入5000多元，目前急需一套婚房。从两年前开始，两人就开始为房子着急，然而积蓄却始终赶不上房价上涨的脚步。但就在石军几乎绝望时，新一轮楼市调控开始了。

　　“不见兔子不撒鹰”

　　“要说起济南楼市，我的手机都有发言权。”

　　数了数，存在石军手机里的楼盘近期促销广告达15条。

　　“这说明与去年底相比，济南楼盘愁销了，否则别说打广告，上门人家都爱理不理。”石军和女朋友终于下定了决心：再等等。

　　仿佛在验证“石军们”的观望心理，当地媒体披露的一组数字显示：6 月全市新建住宅成交1274套，环比5月下跌24.12% ；二手房成交1412套，环比5月下跌11.2% 。

　　依然在观望的可不止石军这些有“刚性需求”的人，省城不少开发商也在密切观察楼市的反应。位于省城西郊美里湖的海那城项目销售人员告诉记者：一期早已出手，目前仍在观察楼市风向，以便确定二期开盘的最好时间和价格。

　　“不能说调控政策没什么影响，但对于楼盘的质量和价格，我们有充分的自信。况且目前公司资金根本不成问题。” 一直处于热销中的楼盘名士豪庭仍呈上行态势，销售经理崔国萍表示他们及时调整营销策略以应对政策影响，比如近期推出的专门针对新闻、教育业界人士策划了一套营销方案，就是为潜在的高端优质客户量身定做的。

　　“不见兔子不撒鹰。”此话虽俗，但用来形容眼下的楼市却极形象。政策制定者、消费者和开发商之间的角力博弈正在进行中，谁也不会轻易让步。

　　调控效果初显

　　7月12日，国家统计局披露了上半年全国房地产市场运行状况：6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4% ，涨幅比5月份缩小1个百分点；环比下降 0.1% ，而5月份为上涨 0.2% 。6 月房价环比的下降是2009年3月以来房价连续上涨 15 个月以后，首次由涨转跌。

　　济南在统计的70个城市中又一次占了个比较“显眼” 的位置。 从同比看，济南上涨7% ，涨幅与长春、乌鲁木齐并列第 41。从环比来看，济南等35个城市环比仍然上涨，吉林以 1.7% 的涨幅位居首位，济南、湛江涨幅均为 0.9% ，并列第二。新建住宅方面，济南、武汉同比涨幅均为 8.4% ，并列第42位。环比上涨的城市 37 个，吉林上涨 1.8% 居首，济南、石家庄涨幅均为 1.2% ，并列第2。二手房方面，济南、洛阳、贵阳、成都、南宁涨幅均为0.3% ，并列第14。

　　“尽管济南房价目前仍呈微弱的正增长态势，但此次调控政策对济南的影响已初步显现。”7月 20 日晚，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授对记者分析说。

　　在他看来，此次政策调控对济南的效果表现在三个方面：一是遏制了过热的增长势头；二是挤压了楼市中的非理性行为，投机投资因素大为减少；三是无论政府还是市民，对房地产市场的性质定位已从投资性市场回归到消费性民生市场上来。这一切传递的信号就是：济南的房地产市场将逐步走上持续健康平稳发展之路。

　　针对城市规模小、承载力弱和老城区发育不良、新城区发展不足等特点，济南市有针对性提出了“拓展城市发展空间、打造现代产业体系”的后全运时代总体发展思路，特别是要强力推进120平方公里西部新城、210平方公里东部新区、 120 平方公里小清河滨河新区的规划建设，适时启动城中村和危旧简易楼改造，高起点、高标准建设好西客站片区、魏家庄片区、解放阁片区等城市综合体，这一切都意味着未来省城的房地产业具有无限的发展前景和成长空间。

　　房保体系是稳定房价重要砝码

　　7月15日，一份由济南市规划局、城乡建设委和城管执法局联合发出的《关于元丰花园违法建设的公告》 ，刊登在市属媒体上。公告称：位于济兖路 199 号的“元丰花园”楼盘未经合法审批，属于违法违章建设工程，并提醒广大市民不要购买。

　　这已经是一个多月来，济南市职能部门发出的第三份楼盘禁售令了。“在4月17日‘新国十条’出台后，济南市虽然制定实施细则，但却加大了对市场的监管力度，重点检查房地产开发经营中容易发生的八种违法违规行为等。”济南市城乡建设委有关人士介绍说。

　　在行业博弈期或者说调整期内，加快保障性住房建设、 完善住房保障体系，将是稳定房价的一个重要砝码。“去年在房地产市场比较好的情况下，300 多万套的保障性住房只是基本完成，在今年房地产市场相对低迷的情况下，要完成国家下达的580万套的保障性住房更加艰巨。”6月18日，中国房地产业协会副会长朱中一在济南接受记者采访时，表示了自己的担忧。

　　在济南市近几年的政府工作报告中，保障性住房建设总是占据了相当重要的位置，而且年年被列为向群众承诺要办的实事之首。今年更是“三年完成棚改任务”的冲刺之年，任务目标是：完成全市二环路以内集中连片棚户区拆迁，加快零星片区改造步伐。 全年完成拆迁建筑面积 80 万平方米，新开工建设安置房80万平方米、竣工 70万平方米。同时，向社会提供不低于1000套廉租住房实物配租住房。据了解，截至7月中旬，济南市已经启动38个集中片区和 33 个零星片区改造，动迁居民约6万户、 18.3万人。

　　今年上半年，还按照“随申请、随审核、随发放”的原则，向 1978户符合条件的家庭发放廉租住房补贴约 843 万元。再加上，面向“ 夹心层”的公共租赁住房建设也列入了济南市的议事日程。一个“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的房地产行业，依然是引领“后全运时代”的济南快速发展的强大引擎。