专家济南房产三人谈 泉城楼市为何不跌还涨？

　　■济南楼市为何不跌还涨

　　近日，“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等消息甚嚣尘上，各界又开始掀起新一轮对房地产的关注。本刊记者就目前济南房地产市场的现象、相关政策以及购房建议等方面问题，采访了山东大学房地产研究中心主任李铁岗、济南地产评论人于清和山房网总经理赵鲁梁。

　　李铁岗：政府加大建设廉租房和经济适用房，有一部分需求会被填补，下半年降价的可能性还是很大的

　　“所有的动向都只是预期，各种传闻也许是误解。”李铁岗在提到当前各种“政策松动”的苗头时这样对《齐鲁周刊》记者说。

　　7月12日，住房和城乡建设部有关负责人表示，将督促各地继续坚定不移地贯彻国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。银监会也表示，对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以及住房和城乡建设部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。

　　同时，国资委相关负责人也表示目前正在按照3月18日新闻发布会上谈到的内容落实工作。而该新闻发布会的重要内容即是，要求78家不以房地产为主业的央企集团的下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出房地产市场。

　　与此相适应，日前公布的数据显示，国内楼市成交量比去年同期下降若干百分点。

　　“现在是房地产市场发展的拐点，目前房地产市场过快增长已经得到遏制，最微观的表现就是购房者的观望。”李铁岗认为房地产市场的遏制政策会继续执行下去，而且只可能更严格。他猜想政府已经准备好各种预备方案，房地产市场出现任何状况都能够积极应对而非束手无策。

　　“三部委明确提出‘遏制投机和投资行为’，这其实是一种观念的转变，即房地产市场正由投资市场向民生消费市场转变。”李铁岗认为，尽管还未从根本上消除，但“住宅是消费品”的认知慢慢深入人心。

　　李铁岗是为数不多建议购房者“等待”的专业人士。他认为在政府大力遏制的情况下，至少在今年之内，像之前一样动辄10%的过快上涨的可能性很小，“人们急于出手的原因无非是害怕房价迅速回升，这样等待成本无疑会瞬间增大。相反，若房价几乎没有上涨，等待成本就不会太高，若非急用，等等也无妨。”

　　“楼市完全不会像人们想象中那样反弹或暴涨。”据悉，住房和城乡建设部表示，下一阶段，还将继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。李铁岗总结说，现在政府加大建设廉租房和经济适用房，有一部分需求会被填补，这样看来，下半年降价的可能性还是很大的。

　　李铁岗认为，目前济南的商业地产以高级写字间和大型商贸广场为主，且很多开发商致力于建立商贸类型综合体，但商业地产发展的结构还需进一步调整，“商业地产并非简单的资本投入，而是应该寻找其在城市中的定位及其能够承载的新价值。”

　　于清：多到二手房市场淘，特别是关注2003年以后产权的房屋

　　《齐鲁周刊》：与京沪广相比，济南房地产市场发展趋势似乎并不典型。几天前，恒大绿洲开盘当日在销售现场便成交980余套，销售额达6亿。您如何看待这种“热卖”？

　　于清：首先这是济南房地产市场刚性需求的表现。其次说明济南楼市进入品牌、品质时代。再者，可以看出，购房的客群明显下移。恒大的热卖，解决了中间白领阶层的实际需求，在总价相对较低的情况下，满足了这一阶层用有限的资金实现有房有车的愿望。因此，是实用主义的胜利。2009年，临近章丘的诺贝尔城也出现此类热卖的情况。恒大的热卖虽不能预示楼市新一波上涨，但对推动楼市走出低迷起到兴奋作用。

　　《齐鲁周刊》：上海、南京等地对于三套房贷款事宜开始有所松动。这透露出什么消息？

　　于清：我认为这是地方试探中央的反应。自2003楼市宏观调控，一直是地方与中央的博弈。在4月15一轮银行政策出台后，时隔3个月，便出现松动，确实体现出地方短期利益与中央政策的背离。

　　目前，宏观调控基本由非常态演变为常态。一年一小调，两年一大调，总是在土地、信贷、监管等圈子中转悠。在房价大涨时，便立即放出类似物业税的信号，以引起购房者的观望心态。所以，调控效果甚微。

　　同时，保障性住房推进缓慢。这最应该重视的环节，成为地方政府推动较缓的环节。因而，在调控政策中，制定有效的保障性住房政策及问责制才是不可忽视的环节。

　　《齐鲁周刊》：近期高层密集调研，猜测众多。您认为这种调研会给房地产市场带来什么样的影响？

　　于清：很多人纳闷，难道政策即将结束？我个人认为，这是对当前宏观政策走势的误判。我认为，调控尚没有达到预期目标，中国房价仍停留在高位状态。这与政策导向不一致。高层调研，不是因为调控才去调研结果，而是经常调研，是媒体在局部阶段自我解读的结果。此轮政策不会很快收场，而是要持续很长一段时间。近日三部委不就出面澄清误解传闻。

　　但是我认为，地方政府、银行以及开发商等多方的博弈才刚刚开始。

　　《齐鲁周刊》：二手房和商业地产的发展前景如何？

　　于清：二手房市场是典型的政策市，是政策的晴雨表。因而，在政策调控背景下，济南二手房市场将保持低迷状态。

　　商业地产虽不受此轮调控影响，但由于其总价较高、置业门槛较高，是有钱人的游戏，所以客户群范围较窄，虽经媒体频频炒作，依然是雷声大雨点小，按部就班的发展。

　　《齐鲁周刊》：有何购房建议？

　　于清：调控之下好捡金，建议购房者多到二手房市场淘，特别是关注2003权的房屋。

　　赵鲁梁：不抄底、不观望

　　似乎所有舆论都强调国家对房地产的宏观调控初见成效，最直接的表现就是价格涨幅明显回落。

　　整个６月，济南楼市基本上一片寂静，许多项目将本来计划开盘推出新房的时间一再推迟，一些简单的奠基仪式也不做宣传了，甚至不请媒体到场，这在以前是不可思议的，开发企业一般情况下有一点小活动都是极尽渲染之能事，想方设法放大效果。

　　对于这种低调，赵鲁梁分析出两方面原因。一是这些企业不愿意在政府调控的紧要关头出风头，在风声紧时缩起来不失为一种好的选择，第二个更重要的原因是市场方向发生了转变，原本制定好的销售计划已经不可能如期完成了，捧场的人少了，没什么可说的了，所以就不说了吧，这是更深层次的主导性因素。结论就是楼市进入超级疲软期，价格下滑不是太明显，但成交却下降不少，没有了成交，价格也就没有什么意义了。

　　当然，也有例外。7月11日，恒大绿洲在长清开盘，当日成交980套，销售额近6亿元。精装修的低价大房，超大的升值空间，标准化、产业化的运作模式都是济南第一次出现。

　　但是，恒大绿洲位于长清地区，似乎并不符合“地段原则”。特别是对于生活工作在市区的人们来说诸多不方便。

　　“很明显，消费者买的是恒大的未来。”赵鲁梁认为，现代人买房特别需要的几大要素恒大都具备了，如低价格、精装修，环境配套也不错。值得注意的是，１５公里轻轨规划已经落实，具体实施指日可待，三分钟直达主城区，“五年之内，恒大绿洲的住户便不为交通和地段等问题为难了。”

　　赵鲁梁认为，下半年不好预测，可能会平稳，也可能会反弹。济南应该不会有问题，我觉得小涨一些是定了的。但是一些购房者却提出了抄底的要求，多数人则处于观望状态，期待在更低的价位上接手。

　　“对于购房者来说，２００８年底和２００９年初的教训还是很深刻的，大家一直在等待最后的底，却不料最终一轮暴涨了结了多数购房人的购房意愿，在观望中不但没找到底，还错过了最佳的购房时机。”赵鲁梁认为以相对合理的价格买到自己中意的房子应该就是最好的选择了。因此，不应该去猜底，不要无谓地观望，应该积极在市场中观察，首先设定自己的理想区域，然后对目标区域的项目进行先期观察，后期则要考察，适合自己的就可以考虑，同时与项目保持密切联系，关注目标楼盘的各种节点和优惠活动，找到相对优惠的价格点就可以下手了。