保利等巨头争相涌入商业地产 专家称盲目致窘境

　　今年，专注于住宅地产开发的合生创展将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力；“只做住宅”的万科也将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；

　　保利地产2009年年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破……

　　去年以来，在住宅领域比较知名的品牌开发商开始蜂拥般涌向商业地产。

　　与此同时，不少业内专家表示，与住宅相比，商业地产的风险其实比较高，如果开发商盲目进驻商业领域，不排除会面临“搬起石头砸自己的脚”的窘境。

　　现状 开发商争相涌向商业地产

　　近两年，在政府对广州的商业发展进行规划布局的同时，广州有实力的开发商也纷纷进军商业地产。尤其是去年年底以来，楼市紧缩型调控政策拉开大幕，银行收紧房贷政策的密集调控令住宅市场走势显得比较微妙。在这种情况下，很多在住宅领域知名的品牌开发商如万科、合生、富力、中海、保利、城建等都开始将目光齐齐对准商业地产。

　　素有“地产大哥”之称的万科一向以做住宅著称，但今年以来不断加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。今年3月，东莞市长安镇长青路地块就被万科以10.04亿元高价斩获，将建起一座约60层的超高商业建筑。

　　越秀地产早在2005年就提出向商业地产转型的口号，该公司目前在天河中央商务区甲级商业物业圈中居主导地位。保利地产2009年年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破。

　　目前，富力地产集团与城建集团在珠江新城分别有8个及6个商业项目，中海地产在珠江新城也有相当数量的商业项目。其中，富力地产集团在商业地产方面的表现尤为突出，继推出富力儿童世界后，又启动了位于珠江新城CBD区内的富力科讯国际大厦与富力盈隆广场两大商业项目，之后，更与全球酒店业两大巨头――万豪国际集团和凯悦国际酒店集团携手合作，兴建富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店两大商业项目。

　　在这股“商业潮”中，今年，专注于住宅地产开发的合生创展也将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力。去年合生创展在京沪穗等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。其中最大的动作是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。

　　中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。而金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划，在今年的土地投入计划中，就有20%的资金会投向商业项目。

　　析因 住宅赚钱快 商业地产赚钱多

　　那么，是什么原因让这些不差钱的地产巨头一窝蜂扎堆到一个投资领域呢？

　　著名房地产专家谢逸枫认为，主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。因此，“空前严厉”的调控新政，成了商业地产“利好”的一面。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺将迎来新一轮的补涨行情，最终回归商铺与住宅的价格合理比例关系。所以，在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。

　　香港开发商两者并重

　　地产专家喻海文也指出，商业地产的租金收益能带来稳定的现金流，“香港房地产商大多数就是商务地产和住宅地产并重。”

　　对于做住宅地产与商业地产的区别，万达董事长王健林深有感触。今年2月他在广州曾透露，万达做住宅地产起家，期间历经了几次大的调控，城市土地资源终究十分有限，这使他逐渐认识到做住宅地产不是长久之计。

　　“如果看前3年，住宅地产的赚钱速度可能更快；但如果以20年来做比较，商业地产一定赚得比住宅地产多。”王健林表示，如果投10亿元进去，做住宅可能有5亿元的利润，做商业可能每年只有1亿元的租金，“但10年累加起来就有10亿元的租金收入，而且到十年期的时候，物业还在我手里。”

　　商住倒挂投资空间显现

　　时下，国内房地产市场结构失衡严重，包括广州在内的上海、北京、成都等一线城市住宅价格超涨，反常地屡屡超过同地段的写字楼，这也成为地产商追捧商业地产的重要原因。

　　对于住宅和写字楼的投资回报率，一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲及租金涨幅力度较强，一般培养周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达每年10%或更高。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相对保障性较好一点。另外，写字楼签约周期一般为2～3年，相对住宅1年或更短时间的租期，空置风险略小。

　　探讨 有利于商圈升级 也会带来压力

　　城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示，这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是企业在房地产领域发展的一种趋势。“我们看到，无论是在香港，还是在国外，很多大的开发商，都随着企业的不断壮大发展，而从单一的住宅开发转向住宅、商业齐头并进的发展模式。”他表示，特别是对于上市公司而言，持有可持续经营的商用物业，对股价甚至有直观的帮助。

　　业内人士表示，市场对商用物业的需求在不断加大，开发商纷纷加大商业地产的开发份额，就是看中了这个庞大的需求。“特别是广州的商业市场，由于商圈较为分散，而且大多存在不够成熟、规模不大及档次有待上升等缺陷，更需要实力充足的大开发商参与。”朱辉表示，万达、太古汇及大批龙头开发商的进军，无疑对广州整体的商业氛围有极大的利好。

　　但也有专家担忧，由于很多大房地产商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多的经验，这类开发商过多地涌入商业地产，容易出现“烂尾”现象。对此朱辉表示，住宅地产和商业地产确实是两个不同的领域，相应的对开发商也有着不同的要求。“商业地产的经营周期更长，对开发商的要求更高。”他表示，开发商必须有长远的眼光和足够的资金实力，同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。同时，朱辉表示，未来一两年，广州有着多达上百万平方米的新增商业面积供应，开发商在进入这一领域的时候，需要考虑市场的消化能力，以及商圈周边的交通道路等基础建设的承受能力，“商业地产太过于集中，对项目未来的经营也有着较大的压力。”