解读山东房产新政土地版 确保保障性住房用地

　　三大亮点――严控房地产行业流向

　　日前，山东省国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》，从土地方面对房地产市场进行调控。

　　这一通知也堪称山东房产新政的"土地版"，通知要求各地加强房地产用地的供应和监管，采取各种措施严控土地流向，全方位确保保障性住房的建设供应。

　　保障性住房得以全面“保护”

　　《通知》中明确加强住房建设用地供应计划管理。尤其是强化措施保障住房用地供应计划有效实施。明确提出确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　“确保中低价位普通商品房用地，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”的策略是《通知》提出的明确指示。要求，各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，应保尽保、及时供地。在土地上给予保障性住房最为优厚的政策。而且，政策对于保障性住房用地供后监管提出明确要求：保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。

　　专家指出，保障性住房是国家大力支持的重点，它关系到老百姓的切实利益。在房价居高不下的情况下，保障性住房供应对房价的影响也起到关键作用。在国家城镇化不断加速的今天，保障性住房的作用直接关乎国家经济发展与社会稳定。

　　市场准入关口坚持“一严一禁”

　　对于商品房用地市场的准入，《通知》明确提出“严”字当头。全面推行“净地”出让制度，确保土地出让后能够及时交付土地。土地出让成交确认后，应在10日内正式签订国有土地使用权出让合同，出让合同须明确开工、竣工时间，约定的开工时间不得超出合同签订之日起六个月，竣工期限不得超出出让合同约定动工期限之日起三年。

　　对于整个市场流程进行时间“监控”，可以有效防止囤地行为，确保政府出售的每一块土地都能及时的得到利用。《通知》还明确提出，土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，参加土地竞买者必须具备充分的开发建设能力和良好信誉。

　　《通知》要求严格土地竞买人资格审查。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

　　对于国有企业的要求可谓“不得不严、不得不禁”，国有企业在国内融资、社会关系等诸多方面有着得天独厚的优势。今天房价的飙升和国有企业大军有着密切的关系。国家要严控房价，规定让国企退出也是无奈之举。

　　从土地出售的第一天起，直到土地完成自身使命的整个流程，都得到严格审查、监控。对于获得土地的企业也提出较高的要求。土地首付款的提高也让更多的房地产企业开始“头疼”。准入门槛相应的提高了很多。这对于房地产的优化也起到重要作用。

　　给每块土地上“诚信档案”

　　《通知》要求，市、县国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对违规行为，要依法依规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据，并入网上传部房地产用地开发利用诚信体系，国土资源部及省厅将及时向有关部门通报。

　　对用地者违法用地、招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、拖欠土地出让价款、未按合同约定开竣工、闲置土地、囤地炒地等不履行土地出让合同或划拨决定书的，自发现之日起，市、县国土资源管理部门应禁止其在二年内参加土地竞买。

　　这是近几年出台的最为严厉的处罚，充分说明，目前房地产市场违规行为屡禁不止，对整个国民经济的恶劣影响也在不断加大。房价不断高攀，房地产畸形，老百姓利益不断受到侵占。“国十条”出台后房价并未有多大改善。国家是土地的所有者与控制者，想利用对土地的监控来间接控制房地产。

　　有专家认为，土地是政府的主要经济来源，也是房地产行业的命脉；若是国家想利用土地来控制房价是可行的。但杀敌一千自损八百，国家若是坚定态度，放弃眼前利益，房价是可以调控的。

　　有50%的网友认为此文件出台以后房价将会下降。对新政的各种新手段、措施的认可度都是比较高的。但网友也显示了自己的担心，有近80%的网友担心政府执行力不足。新政的执行难度较大，政府将面临教大压力。