济南房产中介生态调查：二手房买卖极冷清

　　近日，房租暴涨的消息甚嚣尘上。面对民怨，从住建部到各路媒体纷纷把暴涨的矛头对准了房屋中介，“中介推高房价论”一时颇有市场。处于风口浪尖的房产中介和经纪人，真实情况如何？在这半年房市的风雨飘摇中，他们又究竟经历了怎样的冰火两重天？记者对此进行了一番探访。

　　记者调查发现，在省城济南，有的小中介公司已经人去楼空、关门大吉，也有的中介公司开始转让铺面，如今，靠楼市吃饭的中介公司及经纪人，部分甚至连最基本的“生存底线”都难以维持。

　　房屋买卖生意冷清

　　中介紧缩门店“过冬”

　　走在熙熙攘攘的大街上，在周围店铺人流不断的衬托下，房产中介显得格外安静。

　　在燕子山路一小中介老板王先生告诉记者，“行情好的时候，一个月都可以卖两三套房子，但现在像我一样，一个月一单不开的中介有的是，撑不下去的中介或转行，或兼营其他项目。从上个月底到现在，已经有中介关门歇业了。”王先生告诉记者，一般中介都有3个月左右的成长期，年后开业的房屋中介，正好撞着国家政策调整期，由于市场太冷，多数经营惨淡，即使没有关门也是硬撑着。

　　张先生是某中等规模房产中介公司的中层领导，对于目前市场状况，他的感受更为深刻，“去年英雄山路店刚开业的时候，店里有16名员工，现在只剩下2名，业务员大量流失已经成为普遍现象。”

　　看到如今房屋中介的冷清和惨淡，回想起春节过后二手房交易的火热和疯狂，短短几个月的时间，以4月底的房产新政为分水岭，二手房市场上演了一场冷暖大戏。

　　就在三个月前，一股房屋中介开店热曾席卷省城。回想起开店热，在省城舜玉路21世纪不动产舜和加盟店工作的毛咏梅仍心有余悸。“春节前后，街上突然新开了七八家中介。”要知道，在整个舜玉北区共100多栋楼房的范围内，5年前还没有一家房屋中介，如今却已超过20家，最终的结果就是大家都没有生意做。如今，一股倒闭潮正在二手房市场酝酿。就在舜玉北区，多家新开的中介店虽然还在营业，但店老板已经换过一次了。在省城洪家楼附近，一家年初开业的房产中介已经关门大吉。据了解，从开业到关门，这家中介没有一个月的营业额超过1万元，最差时才3000元。一位中介店主预计，如果市场仍无好转，中介倒闭潮就不可避免了。

　　除了开店热，曾经的火爆交易行情也令人印象深刻。春节前后，原本热闹的二手房交易疯狂起来。济南市二手房日成交量突破200套，中介月入数十万者不胜枚举，经纪人轻松卖房……也正是因为当时钱挣得太容易，生意太好做，才引发了一夜之间房屋中介满街是的开店热潮。现在，在萧条的行业背景下，所有中介店都不得不接受交易额锐减的局面。从济南二手房交易中心公布的数据看，5月份济南共成交二手房1500多套，环比4月份下降了41%；6月份共成交二手房1412套，环比5月份下跌了11.2%……交易量一个月比一个月少，反映到很多小中介的业绩单上就是：零交易！大批房产经纪人濒临失业边缘。

　　“眼下，买家观望情绪加浓，很多买家尤其是改善型买家，选择静观后市变化，把购房计划搁置。”说这话时，张先生显得十分无奈，作为省城一中型房屋中介的资深经纪人，张先生和他的同事们同样面临着业务的低潮期。

　　“去年交易火的时候，我们店月收入达30多万，仅我个人的交易量都达五六万，可如今，整个店一个月也才五六万，大部分来自租房业务。”张先生感慨道，“以前行情好的时候，我们这些业务员根本不屑于租房业务，提成太少了。现在行情不好，房子卖不出去，很多中介公司都要靠租房生存。”无独有偶，在燕子山路一家房屋中介任店长的刘先生也表示，“上个月总共进账不到两万，卖出去一套房子6000多元，租房业务收入达8000多元。”记者通过调查发现，租房业务成了省城不少房屋中介的关键收入。

　　“这几个月以来，许多业务员的收入只能靠租房业务了。”有着五六年中介经纪人经验的张先生坦言，省城中介公司在承接租房业务时，普遍这样规定，以月租额1200元为界限，低于1200元，中介费由租客承担，费用为月租金的一半，高于1200元（包括1200元），月租额即为中介费的金额，由房东和租客分别承担一半。

　　“其实，月租上下浮动100元――200元都是属于正常范围，是能被接受的。”据张先生介绍，业务员的佣金，是从中介费里提取10%――70%。张先生属于有底薪的业务员，他租出去一套房子只能拿到10%的佣金，以一套月租1000元的房子为例，他若成功租出去，他的佣金只有50块钱。若是把房子以1200元的租金租出去，房主每年多赚2400元，那么房主就乐意交600块钱中介费，他也能从中拿120元佣金。

　　看似中介提高了房租的价格，张先生却对“中介推高房租说”大呼冤枉，“其实房主每年的心理价位也是增长的，物价、房价上涨是他们提高租金的理由，我们只是迎合了房主的心理。张先生表示，如今毕业租房集中期已经过去，教育条件良好的学区房也就那么几个，而且租赁潮就这么一两个月，他们面临着很大的生存压力，日子很不好过，“现在很多业务员的收入扣除话费、交通费、房租，只能维持最简单的生活。”

　　■ 可见一斑

　　经纪人李磊：月收入从3万直落到600元

　　作为店里的台柱子，这两天李磊像热锅上的蚂蚁，急的团团转。从6月初到现在他已经一个多月没开单了，没开单不仅意味着店里的业务量少了，也让他的个人收入由万元跌到几百元的低保水平。要知道，就在两个月之前，他可是月收入过3万元的主！

　　“四月是个疯狂的季节。”对李磊这个去年刚刚大学毕业的职场新人而言，今年4月份，在短短30天时间内，入行半年多的李磊做成了两笔总房款超过200万元的大生意。按照2%的中介服务费收取标准，李磊一人就为店里贡献了8万元的营业收入，一跃成为主力员工，可谓是名利双收。“当时店里生意爆棚，一个月做了20多万元的营业额，老板把员工的业务提成比例升到了40%，我一个人分了3.2万元。”李磊告诉记者，这是他毕业后的第一桶金。有了余钱，再加上父母的援助，凑够了首付后，一直替别人买房子的李磊也成了房奴。

　　就在这时，曾经火热的交易行情突然暴跌。4月底，政府连续出台了一系列调控新政，打压房价的决心令市场迅速降温。接下来的5月份，随着市场的冷却，李磊费了九牛二虎之力也仅仅卖出了一套总价为55万的小户型，提成收入4400元。而6月份，李磊的好运气似乎用尽了。尽管看房的客户还是不少，但真正出手的没有一个，他只领到了600元的底薪。李磊告诉记者，现在像他们这样能发出底薪的中介店算不错的了，有的店一分钱底薪都没有。

　　省城华龙路：两站路竟有12家中介

　　华龙路是省城历城区一条普通的马路，2009年6月，随着楼盘锦绣泉城的落成和华龙路改造工程的结束，大大小小的房屋中介开始在这条街上扎根发芽，尤其是今年春节前后，几乎月月有新中介开业。到今年4月份房产新政出台前，从华龙路与七里河路交叉口到华龙路与华信路交叉口，在短短的两站路距离上，竟然集中了大小12家中介。

　　因为市场行情不好，在这条房产中介一条街，大家的二手房业务都或多或少的受到了冲击。业内人士告诉记者，就在这个月初，这条路上的一家小中介关了门。据了解，每一家新房屋中介都要有成长期，一般在3个月左右。目前的不少新中介多是在今年3、4月份开张的，到现在刚满3个月。因为这3个月恰恰是市场最为萧条的时期，所以不少新中介都已经接近死亡边缘。据了解，目前已有部分规模较大的21世纪不动产加盟店展开并购新店行动，希望借市场低迷加速扩张。

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　　房租信息监管尚属空白

　　翻开多年前定制的《城市房屋租赁管理办法》，上面也明确规定“房屋租赁要实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应向房产管理部门登记备案。而且须获得相关部门颁发的《房屋租赁许可证》。”而记者采访中了解到，目前登记备案的大多是商业用房，私人住房很少。“由于房屋租赁市场的面广、分散性强，而且没有相应的处罚办法，登记备案工作有一定的难度，所以大部分市民对此项规定完全不知情。”房产交易管理处一工作人员表示。

　　不仅如此，房屋租赁大都通过网上平台发布信息，某网站的刘先生表示，除了和网站合作的正规合法的中介公司外，每天还有大量自由发布的信息。由于目前尚无网络租房管理条例可供参考，房屋信息鱼龙混杂。