房企拿地小心翼翼 下半年政府“卖地”压力增大

　　7月1日，国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地，同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩，开发商销售情况不见好转，资金压力越来越大，这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。

　　土地供应量显著增长

　　2010年已经过半，开发商的半年销售业绩相比全年目标而言并不理想，作为开发商现金流重要支柱的销售回笼缓慢，意味着下半年的土地市场还将冷清一阵子。

　　在本轮的楼市调控中，土地市场成为调控重心，国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。

　　新政调控之下，住宅用地供应显著增长，据数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%；6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，同比增加35%。

　　开发商拿地谨慎

　　供应量的加大并未得到开发商的积极响应，市场状况的不佳打击了它们拿地的积极性。据悉，2010年，广州预计推出650万平方米的土地供应，其中商品住宅用地500万平方米，但实际上上半年成交的只有32万平方米，仅完成计划的6%。 无独有偶，除了广州，北京、上海城市也遇到了 “卖地难”。有数据显示，今年6月，北京市的土地出让收入仅约为33亿元，环比5月缩水近7成；在上海，据官方数据显示，2010年1~6月上海商品住宅用地成交仅完成了计划的38%。深圳的宅地实际成交也仅完成了计划的14%。

　　“开发商的资金情况也会让土地市场受到影响。”仲量联行刘裕通认为，去年一些拿地比较激进的大企业今年都均有所收敛。它们对土地市场更为谨慎，主要是它们对此轮调整周期的预期更长。

　　据悉，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价平均为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。土地成交价格在1600元~2000元，低于2009年下半年的价格水平。

　　“热点区域、热点地块仍然会受到市场的追捧。”刘裕通认为。据南京土地储备中心的相关数据统计，2009年南京卖地25.38亿元，而仅今年上半年时间，南京卖地已达94.08亿元，是去年同期的3.7倍，但其上半年土地成交只完成了全年土地供应计划的19%；同样情况也发生在杭州，2010年前6个月，杭州卖地创收250亿元，相比去年同期收入差不多翻倍。

　　勾地或成“护身符”

　　日前，国土部对外表示，要继续强化房地产用地管与控，规定土地出让价格不低于当地基准地价的70%，竞买保证金不低于出让最低价的30%。

　　依照出让金的30%缴纳保证金对于当下房企的资金链是一个不小的考验，对于地方政府的“土地财政”也造成了不少压力。刘裕通指出，“今年下半年各地的供应量任务巨大，地块也不排除有流拍的可能，而政府方面也可能适时做出调整，修改土地供应计划。”

　　据悉，为避免频繁遭遇流拍，上海、广州等城市纷纷开始试点“勾地”的出让方式，今年勾地制度或成主流。广州地产专家谢逸枫对此表示，勾地制度也成了政府完成土地出让计划的“护身符”。

　　在7月8日的广州番禺宅地块的出让上，政府不仅采用“勾地”制度推出，同时还设置了“保密底价”，报价达到或高于出让底价且报价最高者为竞得人，最高报价低于出让底价的，该地块出让不成交。

　　满堂红地产市场研究高级主任肖文晓认为，从4月中旬调控政策出台以来，房企销售情况不尽人意，资金回笼受到影响，成交的低迷也让开发商考虑下半年用多少钱来拿地。

　　“时间已过半，不少地方成功出让的土地比预期少很多，下半年的速度必然要加快，但能不能完成全年的供应计划，这很难说。”肖文晓指出，从今年新政后广州首次宅地出让的价格，就可看出，开发商对于拿地的价格更为理性。

　　他指出，目前开发商更务实，只会倾向于好的地块，整体来看，开发商对后市还是不太乐观，因此开发商在拿地上更为谨慎。但若政府推地经常出现流拍，会导致市场对调控预期加重，更加打击开发商的拿地热情，市场的成交或更萎靡，这也是政府不愿意看到的。

　　房地产宏观调控之下，开发商们是否真的难过？

　　“很多地产公司告诉我们，下半年不准备买地了，因为资金紧张。”花样年（01777.hk）主席兼首席执行官潘军日前接受本报记者采访时表示，“其实如果发展商不买地，割掉的不是发展商的脖子，而是地方政府的脖子。”

　　潘军坦言，由于目前地方政府财政紧张，土地收入在财政收入中的占比相当大，所以现在各地发展商老总们的“吃饭”压力很大，“去年是发展商上门拜访政府，希望在各地投资，而现在情况却相反，现在各地方政府请我们吃饭，说有十几块地，你们选选有没有合适的。”

　　根据数据，今年6月的第三周，受监测的20个主要城市共推出土地125宗，环比增加33%，推出土地面积920万平方米，环比增加80%。成交土地52宗，环比增加49%，成交土地面积242万平方米，环比增加75%。

　　这20个主要城市的整体成交均价为3757元/平方米，环比上升91%。不过，20个主要城市中，仅杭州、长沙、成都和苏州有住宅用地成交，其他一线城市的土地成交状况惨淡。

　　一边是地方政府的卖地冲动，一边是开发商面临资金压力。潘军估计，到今年第三季度，有些地方政府会被迫降低期望值，届时土地出让价格会走低。

　　地方政府：卖地―还债

　　潘军对于中央宏观调控政策的坦然来自于对地方政府债务窘况的了解。

　　“最近人民银行和银监会关注地方债务问题，目前披露的有7.6万亿元，而地产贷款是7.38万亿元，地方债务高于房地产整体行业的贷款。原因有几方面，第一，土地交易量下降。第二，不少地方政府在去年高潮时借了钱去搞拆迁，其土地成本非常高。第三，地方财政借的钱，90％要靠卖地来还银行贷款并支付利息。”潘军说，“如果地方融资平台出问题是很可怕的，对金融业的影响非常大。我们看到很多地方政府拆迁整理的土地已经停掉了，这意味着其还款的来源切断了。”

　　由于今年不少土地是地方政府在去年的成本基础上完成拆迁整理的，因此地方政府对于手里的土地收益仍有期望。潘军希望今年拿地的成本比去年高峰时有40％－50％的跌幅，他估计到今年三季度就会出现低价拿地的机会。

　　目前二三四线城市的地方政府都有卖地欲望，潘军透露，苏州、无锡、南京、成都、大理等地的政府都有询问过发展商是否有意买地。

　　今年6月14日，花样年以总代价3.18亿元收购了东莞市花千里房地产开发有限公司100%的股权，从而获得了花千里拥有的东莞市黄江镇北岸村的一块总占地面积为9.69万平方米的土地，计划开发高端别墅与高层洋房。

　　而在5月19日，花样年以1.17亿元成功投得天津一块面积为1.54万平方米、总建筑面积为6.42万平方米的土地，计划打造成集合商务办公和创意产业的城市综合体项目。

　　连番出手买地的花样年，在5月初却以高达14％的利率发行了总额为1.2亿美元的5年期担保优先票据，当时被市场质疑其资金状况不佳。

　　潘军解释说，截至5月底，花样年的手头现金为40亿元，负债比率低于50％，资金状况相当好。但由于5月份发债的钱，目前仍没有汇回内地，下半年对于土地的态度会比上半年谨慎。如果确实有很合适的土地，符合其发展城市综合体与近郊大规模高级住宅的策略，也会考虑。此外，“花样年也接受了一些基金的建议，尽量保留手中的现金，希望每月现金的流入大于流出。”

　　开发商悄然转型

　　今年以来，包括soho中国、方兴地产、花样年等发展商都曾向本报记者表示，由于开发的主体是商业地产，而宏观调控主要针对住宅，因此对其基本没有影响。

　　综合近期各发展商的动态后也指出，传统房地产以住宅为主的单一格局，已面临转型。比如，万科就表示，将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。其首个城市综合体龙岗中心区项目正在筹备中，将在明年和后年分别投产两家酒店。

　　早期也有开发中档住宅的花样年，近年已经把发展重心转移到两方面：商业综合体占30％，高端住宅占70％。而商业物业中，保留10％－30％的物业用于出租。潘军表示，目前持有的10万平米出租物业，希望5年后上升到100万平米。另外，目前花样年仍在洽购部分央企退出的房地产项目，预期近年第三季度会落实，项目主要是商业综合体，位于北京及其周边城市。

　　花样年（成都）的营销总监杜响莹告诉本报记者，其实香港的地产商也积极进军成都，比如李嘉诚旗下的和黄早年已在成都的南沿线区域购买了一大块土地。而华人置业、九龙仓等开发商在成都的土地市场上也早有斩获。

　　潘军透露，最近新鸿基和恒基地产都宣布，准备到内地拿地。而花样年与其基础投资者南丰集团、高盛在成都以及其他城市都有项目合作。未来可以考虑各自参股对方的项目，由花样年管理其内地项目。