专家称房价下行"拐点"确立 料明年一季度触底

　　6月份70个大中城市房价涨幅继续回落，房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。国家统计局12日公布的数据显示，6月份，全国70个大中城市房价环比下降0.1%，较5月份回落0.3个百分点。专家认为，70个大中城市房价环比下降0.1%，说明全国房价“拐点”正式确立。专家预计，下半年房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。

　　对于下一步的政策走势，住房和城乡建设部有关负责人12日明确表示，当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻国发〔2010〕10号文件及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　趋势

　　房价下半年有望维持跌势

　　数据显示，6月份，70个大中城 市 商 品 房 销 售 价 格 同 比 涨 幅 达11 .4%，较上月减少1个百分点，商品住宅销售价格上涨15.8%，普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，连续第2个月出现回落。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，今年剩余月份，这一增幅将持续回落，预期明年一季度出现负增长。

　　杨红旭分析说，6月份，70个大中城市房价环比下降0 .1%，较5月回落0.3个百分点，其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0.1%。这是房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。这说明全国房价“拐点”正式确立。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。

　　记者发现，虽然房价涨势有所遏制，但同比涨幅仍旧高达两位数。上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟分析说，全国6月房价同比涨幅仍处高位运行，这与去年同期的基数相对较低有关，并且去年房价快速上涨阶段主要集中在下半年和今年3、4月份，因此房价同比涨幅出现明显回落至少要等到今年四季度左右，但房价同比涨幅出现回落说明调控政策正在发挥作用。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，从具体的统计数据看，全国房价仍还会继续下行。根据国家统计局的数据显示，新政已经达到了预期效果，全国房价快速上涨势头已经得到了明显的遏制。另外，根据市场规律，在二手房房价下跌之后新房房价开始随之下滑，“现在的情况是，二手房价已经明显下跌，而新房这块儿才刚开始。”

　　“从我们对北京、上海、深圳等城市的监测结果分析来看，未来市场将呈现量稳价跌的态势。”林蕾预计，在新政不变的情况下，新房价格的下调压力会日趋增大，今年9、10月份新房或迎来全面下跌。直至明年初，降价态势才会得到一定程度的遏制。

　　幅度

　　全年成交量或降两成

　　就在房价出现变动的同时，记者了解到，成交量、开发商资金链、供求关系等也在发生着变化。

　　1至6月，全国商品房销售面积3 .94亿平方米，比去年同期增长15 .4%，增幅比1至5月回落7 .1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%。杨红旭分析说，下半年，同比增幅还将持续回落，预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。

　　成交量的下滑也将令开发商的资金链在下半年经受考验。数据显示，1至6月，房地产开发企业本年资金来 源3 3 7 1 9亿 元 ， 同 比 增 长45.6%，增幅较1至5月减少11.6个百分点，自1至2月增幅触顶之后，持续回落。接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销，开发商降价现象将越来越普遍。

　　“从月度情况来看，6月份房地产开发企业资金来源为6431亿元，比5月份上升，相较去年12月份和今年1至2月份则是大幅下降。这说明开发商资金面最宽松的时候已经过去。”杨红旭说。

　　在资金链之外，开发商在下半年还将应对供大于求集中显现的情况。上海易居房地产研究院的报告显示，1至6月商品房新开工8.05亿平方米，同比增长67.9%，涨幅较1至5月回落4.5个百分点，继续位于历史高位，但增幅已经出现拐点，接下来数月，将会持续回落。商品房新开工 面 积 的 超 速 增 长 ， 有 助 于 增 加2010年商品房供应量，从而逆转商品房供不应求的格局，有助于调整房价。当前部分城市已现供大于求的格局，下半年会集中显现。

　　林蕾告诉记者，数据显示，上半年无论是在施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积，均有大幅上涨。这意味着，未来一段时间将有大量供应入市，但在新政影响下，需求没有增加，这就将导致供需矛盾减缓甚至逆转的情况发生。

　　“如果开发商不采取停工缓建的话，大规模供应将伴随着大范围降价，在三季度极大地影响市场和买卖双方心理。”林蕾说，从现在已公布的上市公司年中报看，相当一部分企业上半年未能完成原计划销售任务的一半。

　　记者了解到，近期各地二手房市场表现也十分低迷，成交价格继续下跌。中原地产统计显示，和5月份相比，6月各大城市二手住宅成交量均有不同程度回升。但由于上月水平乃是历史低位，因此，尽管有所回升，成交量的绝对值水平却并不高，市场依然十分低迷。根据中原统计，上海、广州和天津二手房住宅成交量环比 增 加 约2 0 %； 北 京 环 比 增 加1.5%。

　　根据中原所监测的新增盘源量、新增客户量及业主挂牌价格变化等数据来看，近期业主心态仍处于弱势，挂牌价格持续下调。而由于买卖市场的冷淡，业主放盘意愿并不积极，而客户也仍在观望。

　　表态

　　调控政策仍将继续

　　随着各种传闻的不断出现，楼市调控走向的不确定性似乎在逐渐增加。不过，住房和城乡建设部等部门明确表示，调控政策仍将继续。对于后续调控政策走向问题，专家认为，目前诸多调控政策效果尚未完全显现，更严厉的调控政策会否出台有待观察。如果楼市调控不能达到预期，不排除会有后续政策跟进，但短期内处于对调控效果的监测期，出台新的政策会比较谨慎。

　　中 国 指 数 研 究 院 近 日 发 布 的《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》报告认为，对于地方政府而言，相比于过往政策，新“国十条”已十分严厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收缩，市场极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展均会造成极为不利的影响。因此，地方细则为避免市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控已相对“松动”，近期调整方向更倾向集中于确保供给与规范市场交易秩序等方面，过严政策恐难再出。

　　中原地产也认为，根据宏观经济的发展态势，楼市短期内出台重大政策的可能性较小，更多的可能是对前期新政的细化和落实。

　　中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，现在国内外经济形势确实都面临一些不确定性因素，比如担心三、四季度经济增速有所回落，国内经济二次探底等等，这些都给下一步的楼市调控带来了不确定性因素，至于更严厉的调控政策会否出台仍有待观察。

　　近期有关部门也纷纷表态称，楼市调控将继续。住房和城乡建设部有关负责人12日就明确表示，将督促各 地 继 续 坚 定 不 移 地 贯 彻 国 发〔2010〕10号文件及相关配套政策措施。国土资源部近日也明确提出，下半年国土资源工作的重要内容之一是积极参与房地产调控。

　　陈国强认为，应当坚持当前的调控力度，“虽然目前已经看到了一些调控效果，但更大的调控作用和效果，还需要更长的时间才能充分表现出来。加大保障房建设、规范市场管理、信贷政策执行等政策效果都不是立即显现的，我们至少需要半年以上的时间才能看到比较充分的市场效果。”

　　美联物业全国研究中心主任徐枫说：“从数据来看，两个月内成交量基本上跌了6至7成，但是我认为这样的跌幅再持续三个月也不为过，也只有这样才能更好地挤出泡沫。” 李佳鹏 王涛 魏宗凯