银行贷款“退烧”信托挺进 开发商还能扛一年？

　　3个月前，王女士在北京东四环看中一套商品房，朝向不错，楼层也好，但每平方米3万元的价格令其咋舌。3个月后，在经历了“史上最严”房地产调控政策洗礼之后，王女士发现，原先看上的这套房子还在出售，标价2.9万元，但中介称，房主不打算卖了。“我也不打算买了，再等等，估计还能降。”王女士在接受记者采访时表示。

　　过去的90天里，房地产市场从银行上调二套房贷款利率至50%开始，经历了调控政策一环接一环式的考验。房价滞涨，部分地区房价小幅下滑，而购房者的热情似乎也跌向谷底。这个现象不寻常。

　　“什么时候房价能见底啊？”这个问题被很多人不止一次地提问。针对这一问题

　　现有的答案很多，今年底、明年初或者再过一两年，房地产调控被人为装上了倒计时器。

　　事实上，何时房地产企业资金链断裂、政策细节传导到位，所谓的“底”才会出现。

　　房地产市场调控三月

　　疯涨房价被遏制

　　自4月15日起，政府重拳出击，出台了一系列被称为“史上最严厉调控”的楼市新政，坚决遏制房价过快上涨：4月15日，国务院要求贷款买二套房首付不得低于50%；4月17日，又出台房价过高地区可暂停发放第三套房贷等规定；4月21日，二套房认定以住房套数界定；5月26日，国家税务总局又出台了土地增值税从严执行的规定。

　　协成机构协助本报统计发现，截至目前，北京有近100个一手楼盘有促销打折的活动。主要方式有三种：一是直接打折，二是推特价房促销，三是交诚意金开盘抵房款。其中以推特价房的降价力度最大。据了解，北京楼市目前最狠的降价项目为通州京洲世家。该项目推出10套7.2-7.4折特价房，并且明确喊出“响应政府号召降价”。该项目负责人还对外表示，7.2折降价就是为了影响其他房企降价。

　　除了这些打折项目，在被称为北京楼市晴雨表的燕郊，以天洋城为首的楼盘已经率先打出降价30%的明确信号。

　　近日，万科也在其6月销售简报中明确表示，万科各大城市项目已经降价15%。

　　银行退出信托挺进

　　开发商暂时不缺钱

　　央行数据每季度公布一次金融机构贷款投向房地产市场的新增额度。截至今年一季度末，金融机构贷款投向房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。

　　虽然二季度数据尚未公布，但业内人士普遍表示，由于银监会的干预，银行第二季度对房地产市场的支持力度已经从积极降为冰点。

　　公开资料显示，从4月中旬房地产调控政策启动以来，各家银行内部独自开展了所谓“房贷压力测试”，各家银行得出的结论是，可以承受房价下跌三成的后果。中国建设银行行长郭树清甚至表示，建行可以承受房价下跌的极限是五成。而在这样的表态之下，压力测试却让很多银行中层管理者感到了“压力”。

　　“之前签约的信贷合同我们还在履行，但房地产新发贷款的额度少之又少。一季度时我们还在圈内疯狂地互串开发商的名单，为的是能多贷出去点贷款，年底考核多分点年终奖。但现在我们不敢轻易放贷了。”对此，某股份制商业银行信贷部人士对记者表示。该人士同时表示，即便是发放房地产贷款，也将挑选资质好的地产公司。

　　不过记者还发现，银行有意躲闪似乎并没有令房地产企业“钱紧”。事实上，也正是因为银行在信贷方面的“克制”，使得原先不怎么“吃香”的信托公司成为稀有资源。

　　记者昨日在用益信托网站看到，由信托公司定向发放给房地产公司的集合理财产品数量繁多，且收益率多在10%以上，投资期限多为1到2年。某信托公司人士对记者表示，近来房地产企业，特别是中小房地产企业密集委托信托公司发放贷款。“流动资金周转不开是主要原因，不过都属于暂时性的紧张。”该人士表示。

　　“可能年初的时候开发商想在今年卖200亿元，但是由于市场低迷，连100亿元都卖不出去。正因为如此，开发商按照200亿元所设定的用于购地、开发等计划几乎都无法兑现。”路劲地产北京区副总经理温立伟表示，不少开发商因为去年业绩好，可能暂时不缺钱，但是楼市调控已经影响了开发商的现金流周转速度。“到一定时刻，开发商不得不促进销售来加速现金流周转，就必须降价。”温立伟表示。而在业内看来，资金周转速度的放缓，其危害对开发商来说是“致命”的。“现在看，我们还能再扛一年。”一位开发商对记者表示。

　　第二波调控政策是否来临

　　将剑指何方？

　　“中国楼市的宏观调控政策并未出尽，只是政府基于对整体经济格局的考虑，而暂时隐忍不发。但是如果房地产市场仍无实质性的调整，相信后续政策将会出台。”4月17日新政出台至今，房屋成交量大幅下挫，北京的二手房价回调了10%-12%，但是一手房价除了暗降和折扣之外，并未出现价格的普降。量跌价坚挺的现状，第二波调控政策的出台一时成为业内热议的重点。

　　所谓第二波调控剑指何方？政策的“靴子”能否真正落下呢？

　　“从目前来看，紧要工作是能否把现有已出台的政策执行到位，但不排除在三季度监管层仍会考虑出台更严厉的措施。”我爱我家企划副总裁胡景晖认为，第二波调控政策能否出台，主要还看房价的调整情况。“如果在第三季度，一手房价在政策压力下出现明显的回调，并带动二手房价进一步探底，只要房价回落到管理层心理预期和购房人相对认可的价位，并且交易量开始缓慢回升，那么新调控政策出台的可能性就不会很大。”反之，如果开发商仍然坚持不降价，使整体房价的回落不能达到管理层的心理预期和购房人接受的程度，那么，更为严厉的楼市宏观调控政策的出台就不可避免，而这其中以房地产税对市场的影响最大。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也指出，土地、银行、税收可以说是能决定房地产命运的。目前的调控政策已经涉猎了土地与银行信贷，而国土部此前也明确表态，如果需要提高土地出让金的首付比例，那么剩下的只有房地产税能称得上是新政。

　　“房产税是大势所趋，出台房产税后普通居民是比较紧张的，但不应该增加民众的负担，而应该变成促进体制改革的税种。”聂梅生认为，当前阻碍房产税出台的主要原因还是要理清土地出让金和房产税之间的关系，不能够这边又收土地出让金，那边又收很多的房产税。

　　购房者观望情绪浓厚

　　房价何时降降多少争议不小

　　房价不降，调控之靴还将下落，不断调控之后的楼市究竟何时降、降多少？

　　从4月17日新政出台至今，二手房价格在下跌了12%之后便开始止步不跌，大量二手房业主不再降价销售，或干脆转售为租，原因就在于一手房价格的坚挺，二手房业主已把周边新房的价格作为自己定价的一个标准，在目前一手房价格普遍坚挺的前提下，二手房价格也很难再出现进一步下跌。

　　“随着调控政策的不断深入，以及开发商资金压力的不断加大，目前开发商已经开始推出诸多价格下降的措施，第三季度，有望迎来新房价格的全面下跌。” 21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，随着第三季度土地供应量、开工量、开盘量的不断增加，以及保障房建设力度的不断加大，下半年一手房价格的回调已成必然，受新房价格下跌的压力，二手房价格也将进一步探底。“如果市场博弈能够迅速摆脱目前的胶着状态，那么价格有可能在三季度见底，如果市场继续陷于多方角力中，房价探底就有可能要等到年底至明年年初。”

　　“楼价下跌是本次调控的目标已成共识，关键是下跌的深度及持续的时间。这取决于究竟各地方政府在保障性住房方面落实的决心。”中原地产华北区域董事总经理李文杰初判本轮调控今年年底、明年年初为低位，幅度估计在20%-30%。

　　但中经联盟发展委员会副主席姚一却认为，降幅可能很难超过两成，他预测下半年北京楼市价格基本保持平稳，年底开始有价格的下探，明年年初会是价格低点，北京房价预期下探15%。

　　国土资源部部长徐绍史近日在接受记者采访时称，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。“但下降到什么程度不好说。”

　　而中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》却显示，在国家采取一系列房地产调控措施的背景下，购房者观望心理严重，六成人坚信房价下跌。

　　“结婚时该买房还会买房，房价不能斩断婚姻啊。”在某房地产网站上，这样的留言很多。“房价见底有倒计时吗？”一位自称“初学者”的网友提问。“什么是底？卖房的人认为现在就是底。买房的人觉得永远都没有底。”调控政策出台3个月后，在猜测房价何时出现U形底部时，一位开发商这样表达他的看法。

　　政策能否放松？

　　业内定性“纯属一厢情愿”

　　如果说4月17日出台的“国十一条”是此轮调控的核心纲领，那么现如今，这个纲领性文件的几个重要配套细则已悉数露面，包括保障房政策的落实、土地增值税清算、二套房贷认定标准等等，加上4月30日开始北京等地方配套政策的出台，一条清晰的保障、财税、信贷相互配合的楼市调控组合拳打法已然呈现在我们面前。

　　基于上述调控政策，楼市的成交量陷入冰封期，曾经大跨步上涨的房价也暂时告一段落，随着政策作用的逐渐显现，关于“调控年底可能放松”的观点在开发商中开始蔓延。

　　这一点从依旧坚挺的新房价格便可看出端倪。由于对赌政策可能放松，尽管有机构统计，目前北京等地打折楼盘已经超过百个，但能称得上真正降价的、折扣低于9折的寥寥无几。

　　“近期不少判断说因宏观经济三至四季度放缓，楼市调控政策可能放松，我认为这是一厢情愿的幻想。”李文杰认为，从中央到地方，本次调控楼市、打压过快上涨房价的决心和力度都是空前的，所以，除非房价下调到符合广大消费者和管理层的心理预期，否则从严的调控思路很难有太大转变。

　　但胡景晖也指出， 新政在精准打击遏制投机炒房客的同时，也误伤、遏制了诸多有置业升级、改善型购房者的合理购房需求。“认房又认贷”的房贷标准，使有过贷款记录的改善型购房者在置业升级时，哪怕原有房产已经卖出，仍然会被认定为二套房或三套房。如此，有刚性需求的改善型购房者在面对较高的首付比率和较高的房贷利率的情况下，不得不放弃置业升级的合理购房需求。特别是改善型购房，如果被认定为第三套，则根本得不到贷款支持。所以，下半年在政策深入贯彻落实的前提下，政策也有望会更加精准和合理，以释放置业升级型消费者合理的购房需求。