房价泡沫开始剔除 降价促销成为卖方主要选择

　　据统计，上海的一手房市场上半年共成交约900万平米(其中1-5月719.17万平米)，比去年同期下降约38%(其中1-5月下降32.50%)。下降的原因，源于自去年底并在今年4月份强化了的中央对于住房市场需求的紧缩调控。

　　中国房产信息集团公布的6月上海楼市数据显示，受调控影响最大的商品住宅市场，一改之前持续14个月的供不应求局面，自3月以来出现了持续4个月的供过于求，导致平均房价在5月冲高后，6月回落了20%。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭日前在接受本报独家采访时指出：总体看来，下半年上海住房市场的趋势是，价格将有实质性而非大幅度的回落，成交量适度放大。

　　特殊时期与调控阶段的落差

　　张泓铭分析说，乍一看，上半年的下降幅度是惊人的，但如做一个稍完整的比较，结论可能就会平和一点。

　　去年上半年是一个特殊的时期。面对自2008年9月份全面爆发的美国金融危机，中央自2008年10月起连续推出鼓励住房消费的政策，导致了2009年上半年乃至全年一手房市场交易的大幅攀升，也导致今年上半年的比较基数大幅提高。这样的比较不够全面。如果拿2008年上半年的一手房市场交易数据做比较，今年上半年只下降16%。

　　如果将价格指数进行比较，则情况远非成交量下降那么严重。据国家统计局70个大中城市价格数据反映，今年5月份上海新建住房价格比去年同期上涨11.5%，环比上涨0.1%。二手房市场缺乏公开的官方数据，民间的上海二手房指数办公室统计显示，6月上海二手房价格指数为2565点，较上月下跌17点，环比下跌0.68%，这是自2009年3月以来历经15个月上升后的首次回落。

　　所以，张泓铭对于上半年市场的总体评述是，卖方有点儿难受，但是尚可承受。其中，房地产开发公司的承受能力稍强，因为去年的房市高涨使他们的现金流较为充实；而房地产经纪公司尤其是经营二手房买卖的中介商则困难徒增。

　　新盘低开房价泡沫开始剔除

　　来自中房信的一组数据显示，受到前期上市房源大量滞销的影响，6月全市仅推出了51.25万平方米新房源，环比下滑46.3%，是05年网上房地产公布统计数据以来的历年同期最低水平；成交量在5月触底后出现了微幅反弹，环比上升37%，为42.44万平方米，但仍处05年以来的同期最低水平。

　　据中房信分析师薛建雄介绍，新盘低开和个别楼盘的大幅降价，是带动6月成交触底反弹的主要原因。同时上半年豪宅供应和购买力在5月集中释放成交之后，豪宅的成交量已大幅下滑，这导致了商品住宅的平均成交价格从5月的24273元/平方米的历史最高水平，回落到6月的192445元/平方米的低位，环比跌幅达20%。

　　实际上5月房价是过去一年里房价上涨，特别是一季度经济过热带来房价暴涨后，在房价数据上的体现；而政府调控使得这个历史最高房价水平应声回落到去年12月的水平(6月房价与去年12月相当)。这就意味着，本轮调控已经把一季度经济过热带来的房价过快上涨部分剔除。

　　随着炎热的淡季楼市到来，7、8月份的低迷市场将会促使更多新盘低价上市，而在售楼盘中也会有越来越多的项目给出更大的折扣以促进成交，预期到9月份超过八成的楼盘价格都会调整到位。当大多数人感受到房价已经下跌之时，成交量也将会随之回暖。

　　降价促销成为卖方主要选择

　　下半年楼市前景如何，张泓铭从三个角度进行了分析。

　　首先，政府对于不合理住房需求的紧缩不会退却。本次调控同以前调控明显的区别在于，对不合理住房需求下狠劲。从金融、税收多角度逼退不合理住房需求。此点，可谓精准，击中历来市场疯涨的要害。“庆父不死，鲁国未已”，不合理住房需求不退，市场永无宁日。中央是认准了这个理儿了。某些人以经验主义对待此次调控，以为中央最后将屈服于房地产税收的下降、关联产业的不景气，以至于不得不放弃紧缩，这样考虑问题未免太粗心了。君不见，今年以来，政府实施大规模住房保障建设来保增长、保相关产业的举动吗？也没关注最近全国财政收入喜人的报道吗？

　　其次，是消费者对市场价格有明确的下降预期。一些人将市场的希望，寄托在所谓的住房刚性需求上。且不论住房刚性需求概念是多么广泛地被人曲解，经不起理论和实践的推敲。其实，当前消费者的主要倾向是预期价格下降。多年来住房价格的疾驶猛进，已经伤害了多少人的购买力！所谓的刚性需求者难道在如此高房价下还会慷慨解囊吗？近日新华社一则报道称，北京有60%以上的被调查者认为，下半年住房价格要小幅或大幅下降。以全国而言，北京住房市场同上海有最大的同质性和同步性，上海人的心和北京人的心是相通的。不见兔子不撒鹰，不见降价不下注，可能是下半年住房市场买方的主要特征。

　　再次，是供方现金流趋向紧绷。去年市场大好，使供方库存现金较为充实；但上半年销售平淡，供方现金回流不理想，部分现金本来就紧张的供应者必然率先降价求扩大销售。相邻楼盘的竞争，又迫使板块楼盘集体降价。年底前后，将又是房地产开发大量支付和回报投资人的时候，支付的压力和业绩压力双管齐下。届时，不扩大销售无从谈起，不降价又无竞争优势，降价促销可能是卖方主要的选择之一。所以，下半年是对于卖方的考验。

　　开发商大幅降价可能性不大

　　统计局的数据显示，今年前5个月上海全市住宅的新增开工量为779.95万平方米，去年的开工量也有1721.02万平方米；而今年上半年的商品住宅新增供应量只有448万平方米。这意味着还有很多工程放缓施工或已经达到预售标准没有上市，短期之内有较大的新房供应压力。

　　不少房地产分析人士认为，短期之内开发商的竞争压力不是很大，只要成交量不再受调控影响而下滑，开发商大幅降价的可能性也不大。

　　未来市场会否出现量价齐升的报复性反弹？中房信分析师薛建雄认为还要看届时政府对各项政策的执行力度。如果股市融资保持较好状态，民间投资带动国内经济较好增长转型，那么政府就可能对房地产保持持续高压态势，直到把房价调整到合理位置，以促进成交量的大幅回升。在这个过程中，避免开发商捂盘囤地的土地增值税政策、清查囤地工作和加强销售管理工作，将会成为政府部门调控市场的常态。同时，也会增加保障性用房开工量，以对冲商品房开工量下滑对经济和未来供应造成的不利影响。这将会迫使开发商加强和提升产品营造能力，以获得市场竞争力。

　　薛建雄表示，如果不受到外部经济形势的影响，政府调控思路得以持续，经过半年的调整状态之后，开发商资金紧张的局面获得缓解。楼市就将会进入一个供应量带动成交量的局面，也就是供大于求，开发商开出的价格能够被更多买家所接受，房价也就可以保持在合理的水平运行。