商用物业需求全面恢复 平均成交租金稳定增长

　　仲量联行昨日发布2010年第二季度市场报告，优质写字楼及商铺物业市场需求全面恢复，平均成交租金稳定增长。高级住宅租赁市场在一季度复苏后，在二季度变得非常活跃，需求大幅上升，大部分项目的入住率迅速提高，同时市场平均租金上涨。物业投资市场，本季度写字楼及优质商铺物业的资本价值与租金同时小幅上升，导致物业投资回报率依然稳定在6.5%-7%之间。

　　报告显示，本季度，在甲级写字楼市场，仅有位于亚奥区域的盘古大观项目进入市场，为租赁市场带来60000平方米的新增供应。在2010年上半年，市场总共有492080平方米新增供应。由于本季度新增供应有限，使得整体市场的空置率有小幅下调，平均空置率下降到22.8%，环比上一季度下降了3%。同时，由于CBD地区吸纳量强劲，导致平均空置率环比下降了8.1%，达到37.5%，而中关村和金融街地区的空置率分别为7.2%和12.2%。

　　本季度，很多客户搬入了新签约或扩租的办公室，整个季度市场租赁市场的净吸纳量从第一季度的59008平方米增长到了本季度的158702平方米。截至目前，2010年上半年写字楼租赁市场的吸纳量达到255210平方米。在本季度，CBD和金融街区域的交易最为活跃，租赁市场的净吸纳量分别为111915平方米和28353平方米。从客户背景来看，内资公司租赁面积超过外资公司，占市场预租成交量60%。

　　甲级写字楼的租金持续一季度的增长态势，整体市场租金环比增长3%，达到人民币249每月每平方米(按使用面积计算，净有效租金)。虽然CBD区域的交易非常活跃，但是因为有大量的可租赁面积，市场竞争激烈，本季度租金涨幅仅为1.2%，达到人民币247每平方米每月(按使用面积计算，净有效租金)；同时，由于金融街可租赁面积非常有限，本季度该区域租金上涨了7%，达到人民币380每平方米每月(按使用面积计算，净有效租金），是目前全市写字楼租金最高的区域。同时，东二环区域的租金也有大幅度的上涨，主要是由于在该区域的以企业自用办公楼为主，在没有新增供应的情况下，租金也有较大的涨幅。

　　由于今年下半年将会有大量的新增供给进入市场，仲量联行预计在年底市场空置率会稳定在26%左右。仲量联行北京董事总经理张莹预计2010下半年市场租金将会继续小幅上涨。

　　同时，优质商铺第二季度市场需求稳定回升，租金小幅上扬。第二季度，东四环朝阳北路的朝阳大悦城和公主坟商圈的翠微二期两个购物中心正式开业，新增供给的建筑面积为267600平方米，其中朝阳大悦城总建筑面积达230000平方米，预租率高达90%，并且有效带动邻里型商业在北京的发展。

　　随着北京经济的持续恢复，上半年商铺市场需求全面恢复并且稳定增长。很多著名国际品牌更加注重在北京的拓展，而购物中心也陆续吸引这些国际高端品牌入驻。虽然商铺物业市场需求稳定增长，但是受大量新增供给和现有存量项目的影响，租户依然掌握议价权，市场租金仅小幅上涨，本季优质购物中心首层平均租金环比增长5%。

　　仲量联行预期，在2010年下半年，市场需求将会继续保持平稳回升的态势，下半年将会有391500平方米新增供给进入市场，特别是随着商业销售高峰期的到来，70%的新增物业将会在第三季度正式开业。