房企拿地越发小心 下半年政府“卖地”压力增大

　　去年受益于楼市的土地价格一路飙升，给地方财政作出了不小贡献，但今年4月新政调控以来，楼市转冷，土地市场也遭遇寒流，流拍，延期现象屡屡出现。

　　7月1日，国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地，同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩，开发商销售情况不见好转，资金压力越来越大，这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。

　　土地供应量显著增长

　　2010年已经过半，开发商的半年销售业绩相比全年目标而言并不理想，作为开发商现金流重要支柱的销售回笼缓慢，意味着下半年的土地市场还将冷清一阵子。

　　在本轮的楼市调控中，土地市场成为调控重心，国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。

　　新政调控之下，住宅用地供应显著增长，据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%；6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，同比增加35%。

　　开发商拿地谨慎

　　供应量的加大并未得到开发商的积极响应，市场状况的不佳打击了它们拿地的积极性。据悉，2010年，广州预计推出650万平方米的土地供应，其中商品住宅用地500万平方米，但实际上上半年成交的只有32万平方米，仅完成计划的6%。

　　无独有偶，除了广州，北京、上海城市也遇到了 “卖地难”。有数据显示，今年6月，北京市的土地出让收入仅约为33亿元，环比5月缩水近7成；在上海，据官方数据显示，2010年1~6月上海商品住宅用地成交仅完成了计划的38%。深圳的宅地实际成交也仅完成了计划的14%。

　　“开发商的资金情况也会让土地市场受到影响。”仲量联行刘裕通认为，去年一些拿地比较激进的大企业今年都均有所收敛。它们对土地市场更为谨慎，主要是它们对此轮调整周期的预期更长。

　　据悉，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价平均为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。土地成交价格在1600元~2000元，低于2009年下半年的价格水平。

　　“热点区域、热点地块仍然会受到市场的追捧。”刘裕通认为。据南京土地储备中心的相关数据统计，2009年南京卖地25.38亿元，而仅今年上半年时间，南京卖地已达94.08亿元，是去年同期的3.7倍，但其上半年土地成交只完成了全年土地供应计划的19%；同样情况也发生在杭州，2010年前6个月，杭州卖地创收250亿元，相比去年同期收入差不多翻倍。

　　勾地或成“护身符”

　　日前，国土部对外表示，要继续强化房地产用地管与控，规定土地出让价格不低于当地基准地价的70%，竞买保证金不低于出让最低价的30%。

　　依照出让金的30%缴纳保证金对于当下房企的资金链是一个不小的考验，对于地方政府的“土地财政”也造成了不少压力。刘裕通指出，“今年下半年各地的供应量任务巨大，地块也不排除有流拍的可能，而政府方面也可能适时做出调整，修改土地供应计划。”

　　据悉，为避免频繁遭遇流拍，上海、广州等城市纷纷开始试点“勾地”的出让方式，今年勾地制度或成主流。广州地产专家谢逸枫对此表示，勾地制度也成了政府完成土地出让计划的“护身符”。

　　在7月8日的广州番禺宅地块的出让上，政府不仅采用“勾地”制度推出，同时还设置了“保密底价”，报价达到或高于出让底价且报价最高者为竞得人，最高报价低于出让底价的，该地块出让不成交。

　　满堂红地产市场研究高级主任肖文晓认为，从4月中旬调控政策出台以来，房企销售情况不尽人意，资金回笼受到影响，成交的低迷也让开发商考虑下半年用多少钱来拿地。

　　“时间已过半，不少地方成功出让的土地比预期少很多，下半年的速度必然要加快，但能不能完成全年的供应计划，这很难说。”肖文晓指出，从今年新政后广州首次宅地出让的价格，就可看出，开发商对于拿地的价格更为理性。

　　他指出，目前开发商更务实，只会倾向于好的地块，整体来看，开发商对后市还是不太乐观，因此开发商在拿地上更为谨慎。但若政府推地经常出现流拍，会导致市场对调控预期加重，更加打击开发商的拿地热情，市场的成交或更萎靡，这也是政府不愿意看到的。