一块石头的疯狂游戏 帮我们看清房价起落的机理

　　从今年两会起，房子一直是经济的焦点。民间围绕房价冲天之势口诛笔伐，房产大佬则以经济发展需求旺盛作为当然的理由，地方政府信誓旦旦没有泡沫，中央则对重蹈日本“失去的二十年”覆辙充满忧虑。

　　临近“五一”的时候，中央四下权衡之后，突然发力，拿出了不打房价誓不罢休的架势，一口气出台了多项措施，从打击国企地王、抑制房贷、改变土地拍卖规则，到名目众多的“房产税”，房市的盛宴戛然而止。然而房价并未如人们所料大幅跳水，于是人们又在猜想，这次也许还是上次调整房市政策的翻版，虎头开场，蛇尾收兵，笔者写两会之后经济政策预测时曾说过，风声过后，房价依然故我，估计这也是大多数人对房市的共同看法。

　　房价能否打压下来，光有决心和政策的叠加是不够的，“打蛇打七寸”，若不能找到房价上涨的要害，一通乱棍之下，没打死蛇反倒让蛇咬上一口，最后保不齐会像美国次贷崩盘般把经济拖下水。

　　笔者曾经考察了很多二、三线城市，那里的房价比北京上海的涨幅还大。如果说一线城市的房价是被游资炒起的话，那么很多二、三线城市没有什么外来资本也拼命涨房价就实在解释不通了。究竟是什么左右着中国的房价？

　　为了便于理解房价生长的机理，这里以一块石头的财富故事为例来讲解一下中国特色的房地产市场机理。

　　石头的故事

　　故事的主角有甲乙丙丁戊5个人。一日，甲从家中出门沿河边走，捡到卵石一块，看料型丰满、色泽饱满，擦净后于市场间卖于乙，价一元，得款存于戊所开之银行；乙得石后回家续作抛光，让石头光可鉴人，卖石二元与丙，得款存于戊；丙将石刻出形状，卖石与丁，得款三元，存于戊。一轮过后，甲乙丙都因创造了市场的有效需求而有收获，唯丁付出，戊开银行收获最大，增得存款6元。

　　然丁非收藏家，买石乃为赢利，于是回家冥思，编出石头乃女娲补天遗物之典故，将石头从一介工艺小品开始转向投资概念。甲听闻后觉甚有古韵，花四元买回，得款仍存于戊，戊处存款总额涨到10元。

　　甲见一轮后，破石价格已翻出四番，顿觉其投资价值甚高，于是将此石的财富故事宣讲于众，乙率先被打动，拿出上轮买石所得的两元，向戊贷款，戊将此石做质押，贷给乙8元（按照本金占比20%），乙得款10元买下甲的石头，甲将得款还存回戊；丙看到石头爆发式的涨价，亦以为投资可获暴利，于是采用乙同样之手法，从戊处贷款12元，加上上次卖石所得3元，共得资15元，买下石头；财富效应之下，丁也同法炮制，掏钱20元，得石。

　　第二轮后，石头已从1元涨至20元，价格翻了20倍。而利润上看，甲通过石头累计盈利10元，乙累计盈利6元，丙累计盈利5元，戊则通过贷款获得存款净增加额18元。大家皆发现，买卖高价石的盈利远胜于做工做农，于是越发激情万丈。戊则因这种游戏，资产飞涨，激起了争当世界第一银行大佬的雄心，放贷的脚步因此越来越快。

　　下一轮的游戏继续，丁把买入价为20元（含贷款16元）石头挂牌卖出，而甲此时用累计盈利10元向戊贷款40元，共出资50元，成为“石王”，从丁手中得石，再挂牌75元卖出；乙看到石头涨势喜人，干脆先不还上次借戊的8元借款，将上回卖石所得全部15元作为本金，向戊借款60元，戊虽然上轮借乙款8元，但念及石头价格已经涨到75元，贷款出去可获得石头质押，即便加上此轮继续贷给乙的60元，也不过总借款68元，比石头价格低，风险可控，况且无论买卖哪方，钱接着还会存于戊处，戊多贷款意味着自身资产的大增，有百利而少害，于是同意继续向乙贷款60元，乙因此得以75元从甲处购得石头，再以100元挂出；丙看到乙空手套白狼即刻挣钱的示范，也照方抓药找戊贷款，戊看见乙贷款的成功范例，也相信炒石是个无风险买卖，于是按照丙的20元资金为本金，继续贷款80元给丙，丙得以100元买入。

　　至此，石头价格翻了百倍，大家对炒石前景倍感灿烂，丙看到此情此景，于是贿金拉拢石头初见之河边地所属政府要人，雇请多位资深文物考古者论证其女娲石之价值，然后由大学德高望重之教授出面宣称该石头可提升大家的审美能力，是人生中必备佳品，应人人购之，于是舆论惶惶，家家以拥有石为人生之第一要务，丈母娘们严令女儿不得嫁无石之窝囊汉，种粮做产品不如抱石观念由此蔚然成风；另一方面，丙雇请多名老弱病残连夜排队造出石头被疯抢之势，然后将挂牌价格猛提到250元。社会舆论大哗，于是书生们纷纷投身石头经济的研究，以为市场供需出现了问题，强烈要求河边所属地政府，加大女娲石的捡拾量；而玩石头的甲乙丙丁则说，女娲石乃为高尚者预备，一般人无权购之，所以甲乙丙丁之外的人只能租石观望，不宜购买。

　　争论归争论，石头的游戏还要进行下去，丁相信了全体社会的石头故事，决心继续投身炒石事业，以50元为基础，借戊款200元，花费250元买下石头。此时的甲乙丙丁基本状况如下：

　　三轮过后，一块石头的价格已经从最早的1元涨到了250元。丙让石头价格坐上火箭之后，石头成为了甲乙丙丁所属地区政府和社会各界关注的焦点，政府连夜召开官员大会和党团大会，各界人士踊跃发言，对石头推动地区GDP年增长20%所做的贡献大加肯定，并将石头确定为支柱产业。与此同时，戊在这个石头游戏中资产大增，圆了其世界金融大佬的梦。

　　但是随着游戏的升级，对游戏参与人的自有资金的投入要求也在提升，当丁按照以往的交易规矩准备把石头挂牌375元卖给甲时，甲算算这个价格需要自有资金75元，向戊借款总额将达到340元，风险太大，因此不愿意按照这个价格出价。丁于是挺着价格一月有余，却无法卖出，不得不开始降价，最终说服甲以320元买走石头，丁获得净盈利14.4元。

　　甲拿到了石头，背上了306元的累计贷款，为了赚钱，只能继续炒石的历程，但这时炒石头的利润已经不如挖沙子，所以乙丙丁都不愿意再玩石头了，而是改用自己的炒石盈利作为资本金，把河滩地质押换来了戊的633.6元贷款投入挖沙子的新事业中。他们的退出，让甲在炒石游戏中被套在高位。甲卖不出石头，只有破产，戊因此损失了306元贷款。石头落到了戊的手中，价格也一落千丈。

　　对于开银行的戊来说，甲破产时他的资产负债状况是：甲乙丙丁存款1337.6元，应收贷款1315.6元，应收利息为30.6元，银行资本金为41.6元。因为甲的破产，使得戊的存款减少，导致应收账款1346.2元，已经超过存款余额。为了保证资产安全，戊于是要求乙丙丁赶紧还钱，而乙丙丁投入挖沙子的钱还没有转出来，戊只能把他们质押的河滩地要来强制拍卖以顶账。但这会严重影响河滩地所属政府的形象，政府情急之下只有赶印钞票注入戊，由此止住了衰退和危机。

　　但这个游戏还没有结束，过了几日，乙丙丁的挖沙子游戏开始赚钱了，纷纷把钱存入戊，戊于是被钱涨得鼓鼓囊囊。存款多而放不出去，意味着戊必须每天支付巨额的存款利息。为了不被胀死，戊必须找到对外投资的渠道。放眼社会，所有高收益的买卖都被政府垄断，以前挣大钱的挖沙子买卖因为政府介入，甲乙丙丁都不能干了，算来算去，只有炒石头才是高利润的出路，于是戊又把封存的甲破产时抵债的石头拿出来，放款让甲买走，再放款让乙用更高价格从甲手中买走，戊用资金支持甲乙丙丁重新开玩，帮助戊消化剩余的资金。石头因此又开始了新的一轮财富神话。

　　石头的启迪

　　讲完这个石头的故事，列位看官估计也明白了我们今天的房价起落的机理。这里有几个基本原理，是炒石头与炒房子所共通的基本道理：

　　第一，石头第一轮的价格是市场供需决定的，价格小跑属于理性涨价，正如房子刚刚经历房改后的那段时期。但从第二轮之后，石头转成投资品后，其价格的高低与市场供需就无关了，而是自我炒作的结果；

　　第二，炒作价格的主体是那些参与过第一轮游戏，有过原始积累的有房有“石”者，真正的新的所谓刚性需求（如靠自食其力结婚的小年轻们对房子的需求）是无力参与这个市场的，属于无效需求，对于石头或房子价格毫无左右的能力；

　　第三，银行是价格暴涨的最主要推手，也是传导衰退的核心环节，资金杠杆的比率和对贷款质押对象的估值决定了价格的增长幅度；

　　第四，政府印钞票补银行窟窿后，如果不能解决社会投资渠道多样化的问题，石头就会被反复炒作，使得其价格上涨呈现周期性；

　　第五，交易成本（如税收或者利息）对价格的上涨几乎没有作用。

　　总结了上面几条原则，大家便能理解为什么每次打击房价，一动银行就灵。但不让银行贷给房地产，就得找到其他让银行消化资金的有效投资渠道，当除了政府垄断行业之外，只有房子能挣钱，那么银行贷款给房地产的激情就不会减退，这就导致了房价被打击过后一定会重新复活。要想让这场房价游戏停下来，最根本的解决之道不是让银行关门，而是让甲乙丙丁们找到其他高利润赚钱的路子，否则不管挖多长时间的沙子，回来后还只能继续炒石头。

　　我们还会看到，当有房者之间对倒的炒作的游戏玩到一定高度时就会因为利润率的下降而停滞，一些原有的游戏参与者，像甲这样的挺在高位的炒石者会因为接盘者退出游戏而出局，游戏要想玩下去，一定要吸收新的玩家。为了降低门槛，大家需要把房价暂时降下去一点，等新的玩家有能力变成房产拥有者后，游戏就可以继续了。

　　对于一没有祖上荫庇，二没有在早年置业，三又无力挣大钱的草民来说，房子这种投资游戏是轮不上参与的。住房在中国早已不是需求物品，因此对于房价就不要太认真，说到底那只是一场石头游戏而已。